En resumen
- En Argentina, con un gasto ordinario de $ 4.500.000 y un porcentual de 2,35 %, las expensas ordinarias de tu unidad son $ 105.750,00 al mes.
- Si además hay $ 800.000 de gasto extraordinario, tu parte de ese gasto es $ 18.800,00 y el total llega a $ 124.550,00.
- El porcentual lo fija el reglamento de propiedad horizontal: de cada 100 del gasto, tu unidad paga 2,35.
- Frente al consorcio pagan el propietario y quien posee la unidad; el reparto entre ambos depende del contrato.
Cómo se calculan las expensas de un departamento
Las expensas de tu unidad son el gasto del edificio multiplicado por tu porcentual. Con $ 4.500.000 de gasto ordinario y un porcentual de 2,35 %, te tocan $ 105.750,00 al mes.
Esta calculadora es solo para Argentina. Se basa en el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), que regula la propiedad horizontal. El propietario debe pagar las expensas ordinarias y las extraordinarias que decida la asamblea (art. 2048). El porcentual de cada unidad lo fija el reglamento (art. 2056, inciso g). Texto oficial en InfoLEG.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el gasto ordinario total del mes. Está en la liquidación del administrador.
- Escribe el gasto extraordinario, si lo hay.
- Escribe el porcentual de tu unidad.
- Elige quién paga: propietario, ocupante o repartido.
- En «Opciones avanzadas» puedes sumar un fondo de reserva o un gasto particular, como cocheras.
El resultado sale al momento con valores de ejemplo y se actualiza cada vez que cambias un dato. Si no sabes tu porcentual, mira arriba a la derecha de la liquidación mensual: suele figurar como «porcentual» o «% de la unidad».
Fórmula
ordinaria = gasto ordinario × porcentual fondo = gasto ordinario × % de fondo × porcentual extraordinaria = gasto extraordinario × porcentual total = ordinaria + fondo + extraordinaria + gasto particular
Cada parte se redondea a dos decimales.
Ejemplo
Gasto ordinario de $ 4.500.000, extraordinario de $ 800.000 y porcentual de 2,35 %:
| Concepto | Gasto del edificio | Tu parte |
|---|---|---|
| Ordinario | $ 4.500.000,00 | $ 105.750,00 |
| Extraordinario | $ 800.000,00 | $ 18.800,00 |
| Total | $ 5.300.000,00 | $ 124.550,00 |
De cada 100 del gasto, tu unidad paga 2,35.
Expensas ordinarias y extraordinarias
Las ordinarias cubren la administración, la conservación y la reparación de las partes comunes: sueldo del encargado, limpieza, ascensor, seguridad. Se pagan todos los meses.
Las extraordinarias son las que dispone la asamblea, por ejemplo una obra. El fondo de reserva lo decide la asamblea y se suma sobre el gasto ordinario.
Quién paga las expensas
Frente al consorcio, el propietario paga siempre. Además, están obligados los poseedores por cualquier título, sin que el propietario quede liberado (art. 2050). Entre propietario e inquilino manda el contrato: la calculadora te deja ver el reparto más habitual.
Nadie se libera de las expensas por no usar los servicios ni por abandonar la unidad (art. 2049). Sí puede el reglamento eximir parcialmente a las unidades sin acceso a ciertos servicios, como un ascensor. Para eso existe el gasto particular de las opciones avanzadas.
Si el propietario vende, las expensas devengadas antes de su compra también las paga quien compra. Por eso conviene pedir el estado de deuda del consorcio antes de escriturar (art. 2049). El certificado de deuda que firma el administrador es título ejecutivo para cobrarlas (art. 2048).
Cómo leer el resultado
La cifra principal es lo que paga tu unidad en el mes. Debajo verás cuánto corresponde a ordinarias y cuánto a extraordinarias, y, según lo que elijas en «Quién paga», qué parte asumiría el ocupante y cuál el propietario. El gráfico muestra de qué se compone tu parte y la tabla repite la cuenta paso a paso, para que puedas compararla línea a línea con la liquidación que te entrega el administrador. Si algún renglón no coincide, pregunta al administrador por ese concepto concreto.
Preguntas frecuentes
¿Dónde encuentro el porcentual de mi unidad?
Está en la liquidación mensual de expensas y en el reglamento de propiedad horizontal, que forma parte de tu título.
¿Puedo dejar de pagar si no uso el ascensor?
No, salvo que el reglamento lo prevea. La ley permite que el reglamento exima parcialmente a unidades sin acceso a ciertos servicios (art. 2049).
¿El inquilino paga las extraordinarias?
Depende de lo que diga el contrato. Es habitual que el inquilino pague las ordinarias y el propietario las extraordinarias. Frente al consorcio responde igual el propietario.
¿Qué pasa con el fondo de reserva?
Lo aprueba la asamblea y se suma al gasto. Si tu liquidación ya lo incluye, no lo repitas en la calculadora.
¿El total coincide con mi liquidación?
Debería acercarse. Pueden variar los redondeos, los intereses por mora o gastos particulares. La liquidación del administrador es la que vale.
¿Las expensas que calcula esta página son las que cobra mi consorcio?
No necesariamente. Es una estimación con el Código Civil y Comercial y los datos que escribes; la cifra final la fija el administrador del edificio.