En resumen
- Con una compra de 200.000, reforma de 30.000, gastos de 16.000 y venta a 300.000 en 6 meses, el dinero invertido es 249.000 y el beneficio neto, 39.000.
- Ese beneficio es un ROI del 15,66 % en 6 meses, equivalente a un 33,78 % anual si pudieras repetirlo.
- Con un 4 % de gastos de venta y 500 al mes de mantenimiento, el equilibrio está en vender por 259.375.
- Si el impuesto sobre la ganancia fuera del 20 %, el beneficio neto bajaría a 31.200.
¿Cómo se calcula el beneficio del flipping inmobiliario?
El beneficio del flipping es lo que cobras al vender menos todo lo que has puesto. El flipping es comprar una vivienda, reformarla y venderla pronto. En el ejemplo, pones 249.000 y cobras 288.000 netos: ganas 39.000. Es lo que la SEC llama ganancia de capital: el beneficio al vender por más de lo que pagaste.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y coste de la reforma.
- Gastos de compra: impuestos de la compra, notaría, registro y agencia.
- Precio de venta esperado y meses hasta vender.
- En Opciones avanzadas: gastos al mes mientras la tienes (intereses, impuesto del inmueble, suministros, seguro), gastos de venta en % e impuesto sobre la ganancia.
Elige tu moneda arriba: sirve en cualquier país. El impuesto depende de tu país; si no lo sabes, déjalo en 0.
Fórmula del beneficio, el ROI y la rentabilidad anual
Invertido = Compra + Reforma + Gastos de compra + (Gastos al mes × Meses) Beneficio antes de impuestos = Venta × (1 − Gastos de venta %) − Invertido Beneficio neto = Beneficio antes de impuestos − Impuesto ROI = Beneficio neto / Invertido Anualizada = (1 + ROI)^(12 / Meses) − 1
El ROI es el rendimiento sobre el dinero invertido. La anualizada lo lleva a un año: un 15 % en 6 meses no es un 15 % anual. Supone que todo el dinero está puesto desde el primer día.
Ejemplo: comprar a 200.000 y vender a 300.000
Los valores de la calculadora dan este resultado:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Compra | 200.000 |
| Reforma | 30.000 |
| Gastos de compra | 16.000 |
| Gastos mientras la tienes (500 × 6 meses) | 3.000 |
| Total invertido | 249.000 |
| Venta | 300.000 |
| Gastos de venta (4 %) | 12.000 |
| Beneficio neto | 39.000 |
El ROI es del 15,66 % y la rentabilidad anualizada, del 33,78 %. Con un impuesto del 20 % sobre la ganancia, pagarías 7.800 y te quedarían 31.200.
El precio de equilibrio
El precio de equilibrio es el de venta con el que no ganas ni pierdes. En el ejemplo es 259.375: por debajo pierdes dinero. Compáralo con lo que esperas vender: cuanto más margen, más protegido estás si el mercado baja o la obra se retrasa.
Cómo leer el resultado
Mira primero el beneficio neto y el precio de equilibrio. Si el beneficio es positivo pero el equilibrio queda muy cerca de lo que esperas vender, el margen es corto y cualquier retraso lo borra. Después mira el ROI: te dice cuánto ganas por cada 100 que pones. Por último, la rentabilidad anualizada sirve para comparar con otras opciones a un año, pero solo como referencia, porque casi nadie encadena operaciones sin pausa.
Ejemplo con pérdida
Si en el mismo caso vendes por 200.000 en lugar de 300.000, los gastos de venta son 8.000 y cobras 192.000 netos. Como pusiste 249.000, pierdes 57.000. Para no perder tendrías que vender por encima de 259.375. Por eso conviene probar precios de venta más bajos antes de comprar.
Costes que se olvidan
- Meses extra de obra o de venta: cada mes suma gastos.
- Imprevistos en la reforma.
- Intereses del préstamo, si financias la compra.
- Impuestos de la venta y de la ganancia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen ROI en un flipping?
No hay un número fijo. Mira el ROI y la rentabilidad anual juntos, y que cubra el riesgo de que algo salga peor. Con el ejemplo, 15,66 % en 6 meses.
¿Por qué la rentabilidad anual sale tan alta?
Porque lleva el resultado de pocos meses a un año. Solo vale si pudieras repetir la operación sin parar, algo poco habitual.
¿Cuánto debo dejar para imprevistos?
Prueba con más meses y con un precio de venta más bajo en la calculadora. La gráfica muestra el beneficio con ventas hasta un 20 % por debajo.
¿Entra el impuesto sobre la ganancia?
Sí, en opciones avanzadas. Escribe el porcentaje de tu país. Solo se aplica si hay ganancia.
¿Sirve si compro con préstamo?
Sí: suma los intereses mensuales en «gastos al mes». La calculadora no separa el dinero propio del prestado.