En resumen
- Comprar por 200.000 con 20.000 de gastos, alquilar a 1.000 al mes y vender a 250.000 a los 10 años da una TIR del 5,72 % anual.
- En ese ejemplo pones 220.000 y recuperas 351.997: tu dinero se multiplica por 1,6, con 131.997 de ganancia.
- Subir o bajar el precio de venta un 20 % mueve la TIR de ese ejemplo entre el 3,96 % y el 7,23 %.
- La TIR cuenta cuándo llega cada euro: cobrar antes rinde más que cobrar lo mismo al final.
¿Qué es la TIR de un inmueble con venta final?
La TIR (tasa interna de retorno) es la rentabilidad anual que te da una inversión teniendo en cuenta cuándo pones y cuándo recibes el dinero. En un inmueble, pones el precio al comprar, cobras alquileres durante unos años y recibes un último pago al vender. La TIR junta todo en un solo porcentaje al año.
Es más completa que la rentabilidad del alquiler, que solo mira un año. Aquí entra también la venta, que suele ser la parte más grande de la ganancia. El concepto es el de retorno total: lo que ganas por las rentas más lo que ganas por la venta (Investor.gov, glosario).
¿Cómo se calcula la TIR?
La TIR es la tasa que hace que el valor de todos los flujos, llevados al día de la compra, sea cero:
0 = −Inversión + Flujo1/(1+TIR) + Flujo2/(1+TIR)² + … + (Flujo n + Venta neta)/(1+TIR)ⁿ
- Inversión: precio de compra más gastos de compra y reforma.
- Flujo de cada año: alquiler cobrado menos gastos del inmueble.
- Venta neta: precio de venta menos los gastos de venta y, si lo indicas, el impuesto sobre la ganancia.
- n: años hasta la venta.
No tiene fórmula cerrada. La calculadora la busca probando tasas hasta que el resultado cuadra, y supone que cada flujo llega al final del año.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y gastos de compra y reforma: todo lo que sale de tu bolsillo al empezar.
- Alquiler al mes y gastos al año: lo del primer año.
- Años hasta la venta y precio de venta: cuándo vendes y a cuánto.
- En opciones avanzadas: subida anual del alquiler y de los gastos, meses sin inquilino, gastos de la venta (agencia, por ejemplo) e impuesto sobre la ganancia. El impuesto cambia de un país a otro: pon el tuyo o déjalo en 0.
La calculadora no incluye hipoteca. Mide la rentabilidad sobre todo el dinero que pones.
Ejemplo
Compras por 200.000 y gastas 20.000 en impuestos de compra y reforma: pones 220.000. Alquilas a 1.000 al mes (12.000 al año) y pagas 2.000 al año de gastos. Alquiler y gastos suben un 2 % al año. A los 10 años vendes por 250.000 y pierdes un 3 % en gastos de venta.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Dinero que pones | 220.000 |
| Alquiler neto cobrado en 10 años | 109.497 |
| Cobro neto de la venta | 242.500 |
| Dinero que recuperas | 351.997 |
| Ganancia total | 131.997 |
| Tu dinero se multiplica por | 1,6 |
| TIR | 5,72 % |
De cada 100 que pones, ganas unos 6 al año de media compuesta. Sin subida anual del alquiler, la TIR baja al 5,35 %.
Qué cambia más el resultado
El precio de venta pesa mucho, porque llega de golpe al final. En el ejemplo:
| Precio de venta | TIR |
|---|---|
| 200.000 (−20 %) | 3,96 % |
| 225.000 (−10 %) | 4,88 % |
| 250.000 | 5,72 % |
| 275.000 (+10 %) | 6,50 % |
| 300.000 (+20 %) | 7,23 % |
Otros factores:
- Años: si todo lo demás se mantiene, vender antes o después cambia la TIR, porque los gastos de compra se reparten en menos o más años.
- Meses sin inquilino: un mes vacío al año baja la TIR del ejemplo del 5,72 % al 5,25 %.
- Gastos de compra y de venta: son dinero que no vuelve. Cuantos menos años mantienes el inmueble, más pesan.
TIR y rentabilidad del alquiler: en qué se diferencian
La rentabilidad del alquiler mide un año: el alquiler neto dividido entre lo que pones. No cuenta si el inmueble sube o baja de precio. La TIR cuenta alquiler, venta y fechas. Si quieres solo el resultado total sin tiempo, usa el ROI; si quieres ver cómo crece un dinero a un tipo fijo, el interés compuesto.
Preguntas frecuentes
¿Qué TIR es buena en un inmueble?
No hay una cifra única. Depende del riesgo, del país y de lo que podrías ganar con otras opciones. Compara siempre con la misma base: la TIR es una estimación con datos que tú escribes, no una promesa.
¿La TIR es lo mismo que la rentabilidad anual?
No exactamente. La rentabilidad del alquiler es un solo año. La TIR es una media compuesta de todo el periodo, con venta incluida. Por eso suele ser distinta.
¿Por qué mi TIR sale negativa?
Porque recuperas menos de lo que pones. Pasa si vendes por menos de lo que pagaste y el alquiler neto no lo compensa, o si los gastos de compra y venta son altos para pocos años.
¿Puedo usarla en cualquier país?
Sí, la matemática es la misma. Lo que cambia son los impuestos de la compra, del alquiler y de la venta. La calculadora solo incluye un impuesto simple sobre la ganancia: pon el de tu país con su norma oficial.
¿Cuenta la hipoteca?
No. Con hipoteca, la rentabilidad sobre tu dinero cambia mucho. Esta calculadora mide el inmueble entero. Para ver cuánto pagas de cuota usa la calculadora de hipoteca.
¿Qué pasa si un año no cobro alquiler?
Sube los meses sin inquilino en opciones avanzadas. Se restan todos los años; si el caso es de un solo año, usa una media.