En resumen
- En Argentina, quien alquila un inmueble urbano descuenta de Ganancias los gastos de mantenimiento reales con comprobantes o el 5 % presunto del alquiler.
- Con un alquiler de $ 1.200.000 al mes durante 12 meses, el 5 % presunto resta $ 720.000; los gastos reales compensan solo si lo superan.
- Con gastos reales de $ 1.960.000 pagas $ 536.744,07 de Ganancias; con el 5 % presunto serían $ 705.028,10, es decir $ 168.284,03 más.
- Una mejora que aumenta el valor del inmueble, como una ampliación de $ 1.500.000, no se deduce como gasto, y la opción elegida se mantiene 5 años.
¿Qué gastos de un alquiler se deducen en Ganancias?
Se deducen los gastos de mantenimiento del inmueble que alquilas. Así lo dice ARCA (la antigua AFIP) para la primera categoría, la de las rentas del suelo. Si tu inmueble es urbano, tienes dos caminos: restar los gastos reales con comprobantes o restar un gasto presunto del 5 % del alquiler.
Esta calculadora es solo para Argentina y para personas humanas. Es una estimación: no sustituye la consulta a ARCA ni a tu contador.
Gastos presuntos o gastos reales
Con el gasto presunto restas el 5 % del alquiler sin presentar facturas. Con los gastos reales restas lo que de verdad pagaste, pero debes tener los comprobantes.
La regla de oro es sencilla: los reales compensan solo si superan el 5 % del alquiler del año. Con un alquiler de $ 14.400.000 al año, el 5 % son $ 720.000. Si tus gastos son menores, el presunto te da un impuesto más bajo.
Hay tres reglas más, según ARCA:
- La opción vale para todos tus inmuebles y no puedes cambiarla durante 5 años.
- Los gastos reales son obligatorios en inmuebles rurales.
- También lo son si debes llevar libros o tienes administradores que te rinden cuentas.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el alquiler que cobras al mes y los meses alquilados.
- Completa los gastos del año con comprobante: impuesto inmobiliario y tasas, expensas ordinarias, seguro, reparaciones y comisión.
- Si hiciste mejoras, anótalas aparte. La calculadora no las suma.
- Mira el impuesto con cada método, el ahorro y el gasto real mínimo para que compensen.
En «Opciones avanzadas» puedes sumar otras ganancias del año, deducciones personales extra, indicar que llevas libros o cambiar los importes de ARCA.
Fórmula
Alquileres del año = alquiler mensual x meses alquilados Gasto presunto = alquileres del año x 5 % Ganancia neta = alquileres del año - gastos (presuntos o reales) Base = ganancia neta - ganancia no imponible Impuesto = escala del artículo 94 aplicada a la base
La ganancia no imponible del período anual 2026 es de $ 6.019.671,36. La escala va del 5 % al 35 % y la publica ARCA.
Ejemplo
Un propietario cobra $ 1.200.000 al mes durante 12 meses: $ 14.400.000 al año. Paga $ 1.960.000 de gastos de mantenimiento con comprobante y una mejora de $ 1.500.000.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquileres del año | $ 14.400.000,00 |
| Gastos reales que se deducen | $ 1.960.000,00 |
| Mejoras que no se deducen | $ 1.500.000,00 |
| Gasto presunto (5 %) | $ 720.000,00 |
| Ganancias con el 5 % presunto | $ 705.028,10 |
| Ganancias con gastos reales | $ 536.744,07 |
| Ahorro con los reales | $ 168.284,03 |
Con gastos reales, de cada 100 pesos de alquiler pagas unos 3,73 de impuesto, un 3,73 % del alquiler. Con el presunto, un 4,90 %. Los gastos reales son el 13,61 % del alquiler, bastante más del 5 %, por eso compensan.
Qué gastos no cuentan
No restes como gasto de mantenimiento:
- Mejoras y ampliaciones, porque aumentan el valor del inmueble.
- La compra del inmueble ni el capital de un crédito.
- Gastos personales que no tienen que ver con el alquiler.
Si dudas de un gasto, pregunta a ARCA o a tu contador. La lista de la calculadora es prudente, pero no es oficial.
Errores comunes
- Mezclar los métodos: no puedes restar el 5 % y además las facturas del mismo inmueble.
- Cambiar de método cada año, cuando la opción dura 5 años.
- Olvidar los comprobantes: sin ellos, los gastos reales no se sostienen.
- Pensar que el 5 % siempre conviene: con un inmueble con muchos gastos, los reales ganan.
Para ver el impuesto completo con cónyuge e hijos, usa la calculadora de Ganancias por alquileres. Para saber cuánto rinde el inmueble, la de rentabilidad neta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir las expensas de un alquiler?
Las expensas ordinarias que paga el propietario son un gasto de mantenimiento del inmueble, por lo que se suelen incluir entre los reales. Las que paga el inquilino no las pagas tú, así que no cuentan.
¿Cuánto es el gasto presunto de un alquiler?
Es el 5 % del alquiler del año, según el artículo 85 de la ley. Con $ 14.400.000 de alquileres, son $ 720.000 sin presentar facturas.
¿Cuándo me conviene deducir gastos reales?
Cuando tus gastos del año con comprobante superan el 5 % del alquiler. En el ejemplo, los reales de $ 1.960.000 superan los $ 720.000 del presunto.
¿Puedo pasar del 5 % a gastos reales antes de los 5 años en Argentina?
No, salvo que pase a ser obligatorio por libros o administrador. Según ARCA, el método elegido se aplica a todos tus inmuebles y no puede variarse durante 5 años, contados desde el período en que lo elegiste.
¿Una obra o ampliación se deduce como gasto?
No, porque aumenta el valor del inmueble y no es mantenimiento. La calculadora la muestra aparte y no la suma a los gastos.
¿Cuándo son obligatorios los gastos reales?
En inmuebles rurales y cuando debes llevar libros o tienes administradores que te rinden cuentas. En esos casos no puedes usar el 5 % presunto.