En resumen
- Con un inmueble de $ 200.000.000, gastos de compra de $ 12.000.000 y alquiler de $ 900.000 al mes durante 11 meses, la rentabilidad bruta es de 4,95 % al año.
- En Argentina el alquiler paga Ganancias sobre lo cobrado menos gastos reales o un 5 % presunto: aquí el impuesto es de $ 147.751,43 al año con gastos reales.
- Después de gastos e impuesto quedan $ 8.552.248,57 al año: una rentabilidad neta de 4,03 %, unos 4 pesos de cada 100 invertidos.
- Los gastos reales solo ganan si pasan del 5 % del alquiler y tienen comprobante; la opción obliga cinco años.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un alquiler en Argentina?
Rentabilidad neta es el dinero que conservas cada año, ya pagados los gastos y Ganancias, comparado con todo lo que invertiste en el inmueble. Termina por debajo de la bruta, que solo pone el alquiler frente al precio.
Aquí solo entra Argentina y quien alquila como persona humana. El alquiler es renta de primera categoría en la Ley de Impuesto a las Ganancias, y ARCA publica la escala del artículo 94 y las deducciones personales de cada período. Son estimaciones: tu declaración real depende de tu situación.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y gastos de compra: escritura, sellos, honorarios y comisión. Juntos son tu inversión total. Para el impuesto de la compra mira el impuesto a la transferencia de inmuebles.
- Alquiler mensual: lo que te paga el inquilino.
- Gastos que descuentas: deja «El más barato» y la calculadora compara el gasto presunto del 5 % con tus gastos reales.
- Gastos del propietario al año: impuesto inmobiliario y tasas, mantenimiento e inmobiliaria.
En Opciones avanzadas puedes cambiar los meses sin inquilino (por defecto, 1), sumar otras ganancias tuyas del año y otras deducciones personales. También puedes actualizar los importes de ARCA cuando suban.
Fórmula
Alquiler cobrado = alquiler mensual × (12 − meses vacíos) Inversión total = precio + gastos de compra Renta neta = alquiler cobrado − gastos reales (o − 5 % del alquiler) Ganancias = escala del artículo 94 sobre (renta neta − ganancia no imponible) Te queda = alquiler cobrado − gastos pagados − Ganancias Rentabilidad bruta = alquiler cobrado ÷ precio Rentabilidad neta = te queda ÷ inversión total
Ejemplo
Compras un inmueble de $ 200.000.000 con $ 12.000.000 de gastos de compra (inversión total de $ 212.000.000) y lo alquilas en $ 900.000 al mes, con 1 mes sin inquilino. Cobras $ 9.900.000 al año, y pagas $ 1.200.000 de impuesto inmobiliario, mantenimiento e inmobiliaria.
- Rentabilidad bruta: $ 9.900.000 sobre $ 200.000.000, es decir 4,95 %.
- Con el 5 % presunto: descuentas $ 495.000 y la ganancia no imponible de $ 6.019.671,36. Ganancias sería de $ 211.201,43.
- Con gastos reales: descuentas $ 1.200.000 y la ganancia no imponible. Ganancias sería de $ 147.751,43. Conviene este método.
- Te queda: $ 8.700.000 antes del impuesto y $ 8.552.248,57 después. La rentabilidad neta antes de Ganancias es de 4,10 % y después, de 4,03 %.
- Peso del impuesto: 1,49 % de lo que cobras.
De cada 100 pesos que pusiste en el inmueble, te quedan unos 4 al año. Para recuperar la inversión harían falta unos 24,8 años, sin contar ajustes del alquiler ni cambios en el valor.
Qué cuenta Ganancias en un alquiler
El alquiler de inmuebles urbanos permite dos formas de calcular la renta neta (artículo 85 de la ley):
- El 5 % presunto. Descuentas el 5 % del alquiler sin presentar facturas.
- Los gastos reales. Descuentas lo que gastaste y puedes comprobar.
La opción vale para todos tus inmuebles durante cinco años. Esta calculadora compara un solo año: antes de elegir, piensa si tus gastos serán parecidos los próximos años.
A esa renta neta se le resta la ganancia no imponible y el resto paga la escala del 5 % al 35 %. Si ya tienes un sueldo u otras rentas, el alquiler se suma encima y puede subirte de tramo. Por eso existe el campo de otras ganancias en las opciones avanzadas. Para ver solo el impuesto, usa la calculadora de Ganancias por alquileres, y para el panorama completo, el impuesto a las Ganancias.
Qué no incluye
- Bienes Personales y otros impuestos sobre el inmueble.
- El crédito hipotecario, si compras con deuda.
- La amortización del inmueble, que se estudia aparte en amortización de inmueble en Ganancias.
- El ajuste del alquiler. Para ver cómo sube con la inflación usa el alquiler con IPC trimestral.
Errores comunes
- Quedarte con la rentabilidad bruta. Sin gastos ni Ganancias, la cifra luce mejor de lo que será en tu bolsillo.
- No sumar escritura y sellos a la inversión. Esos gastos bajan el porcentaje final.
- Pensar que el inmueble está alquilado los 12 meses. Prueba con uno o dos meses vacíos y mira el efecto en vacancia y rentabilidad.
- Elegir gastos reales sin facturas a tu nombre. ARCA puede pedirlas, y la elección te ata cinco períodos.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de rentabilidad neta es normal en Argentina?
Depende del precio de compra, del alquiler que logres y de los meses vacíos. Aquí solo ves tu propio número, con tus gastos; juzgarlo es cosa tuya.
¿Por qué mi resultado es menor que el alquiler anual dividido por el precio?
Esa división es la rentabilidad bruta. La neta parte de lo que realmente guardas, tras gastos y Ganancias, y lo compara con el precio más los gastos de la compra.
¿Qué conviene más: el 5 % presunto o los gastos reales?
El que dé menos impuesto. Los gastos reales ganan solo si pasan del 5 % del alquiler cobrado y los puedes comprobar. Recuerda que la elección obliga cinco años.
¿Siempre pago Ganancias por alquilar?
No. Si la renta neta no pasa la ganancia no imponible y no tienes otras rentas, el impuesto da cero. En el ejemplo de esta página sí pagas, porque el alquiler es alto.
Si uso el 5 % presunto, ¿mis gastos reales igual cuentan en la rentabilidad?
Sí. ARCA no los descuenta de Ganancias con ese método, pero los pagas igual. Por eso la calculadora los resta de lo que te queda al año.
¿Qué impuestos y costos quedan fuera del cálculo?
Bienes Personales, el crédito hipotecario y el ajuste del alquiler. Tampoco entra el valor del inmueble al venderlo.