En resumen
- Una hipoteca de primer gravamen es de alto costo si su APR supera la tasa promedio de referencia (APOR) por más de 6.5 puntos.
- También lo es si los puntos y comisiones pasan del 5 % del importe total del préstamo, cuando este es de $27,592 o más.
- En un préstamo menor de $27,592, el límite es el menor entre el 8 % del préstamo y $1,380.
- Ejemplo: en un préstamo de $300,000, el límite es $15,000; con $16,000 en puntos y comisiones (5.33 %), es de alto costo.
¿Qué es una hipoteca de alto costo (HOEPA)?
Una hipoteca de alto costo es un préstamo con la vivienda como garantía cuyo costo pasa ciertos límites de la ley federal. Esa ley se llama HOEPA y su regla está en el artículo 1026.32 del Reglamento Z. Solo aplica a Estados Unidos.
Si tu préstamo pasa el límite, la ley le añade reglas más estrictas a quien te presta. Por ejemplo, avisos especiales y límites en algunas cláusulas. Esta calculadora solo te dice si se pasa de los umbrales. No sustituye a la revisión de tus papeles.
¿Cómo se calcula si una hipoteca es de alto costo?
Hay dos pruebas principales. Basta con superar una.
- Prueba del APR. Se resta al APR de tu préstamo la APOR, la tasa promedio de referencia para préstamos parecidos. Si la resta es mayor que el límite, es de alto costo.
- Prueba de puntos y comisiones. Se suman los puntos y comisiones que cuentan para la ley y se comparan con un porcentaje del préstamo.
Los límites del APR son:
| Caso | Límite sobre la APOR |
|---|---|
| Primera hipoteca | 6.5 puntos |
| Primera hipoteca, casa prefabricada que es bien personal y préstamo menor de $50,000 | 8.5 puntos |
| Segunda hipoteca | 8.5 puntos |
Los límites de puntos y comisiones son:
| Importe total del préstamo | Límite |
|---|---|
| $27,592 o más (2026) | 5 % del importe total |
| Menos de $27,592 (2026) | El menor entre 8 % del importe total y $1,380 (2026) |
Las dos cifras en dólares se ajustan cada año con la inflación (CPI-U). Por eso puedes cambiarlas en las opciones avanzadas. La comparación es estricta: si llegas justo al límite, no se supera.
dif = APR − APOR alto costo = (dif > límite del APR) o (puntos y comisiones > límite en dólares) límite en dólares = 5 % × importe total (si el importe total ≥ $27,592)
El importe total es el monto del préstamo. Si los puntos y comisiones se financian dentro del préstamo, se restan primero.
Cómo usar la calculadora
- Monto del préstamo: lo que pides prestado.
- APR: la tasa anual con costos. Está en tu Loan Estimate o en tu Closing Disclosure.
- APOR: la tasa de referencia de la fecha en que se fijó tu tasa. La publica la FFIEC cada semana.
- Puntos y comisiones: el total que cuenta para la ley. Pídele el desglose a quien te presta.
- Tipo de gravamen: primera o segunda hipoteca.
- Opciones avanzadas: tipo de vivienda, si los cargos están financiados y las dos cifras en dólares que cambian cada año.
Ejemplo
Pides $300,000 con un APR de 7.4 %. La APOR de ese día es 6.2 %. Los puntos y comisiones suman $16,000.
| Prueba | Tu dato | Límite | ¿Se supera? |
|---|---|---|---|
| APR menos APOR | 1.2 puntos | 6.5 puntos | No |
| Puntos y comisiones | 5.33 % ($16,000) | 5 % ($15,000) | Sí |
Resultado: es de alto costo por los puntos y comisiones. Te pasas por $1,000. De cada 100 dólares prestados, los cargos suman más de 5.
Si los cargos fueran $15,000 justos, no se superaría el límite. Con un centavo más, sí.
Qué cuenta como puntos y comisiones
No son todos los gastos del cierre. Cuentan, entre otros, los puntos de descuento que pagas, la comisión de originación y algunos cargos de quien presta. Hay cargos que se excluyen, como ciertas primas de seguro hipotecario de programas federales o estatales. La lista exacta está en el artículo 1026.32(b) del Reglamento Z.
Por eso el dato más importante es el desglose. Si tu cifra es solo una estimación, prueba con un poco más y un poco menos.
Una tercera prueba que no se calcula
Un préstamo también es de alto costo si permite una penalización por pago anticipado pasados 36 meses desde el cierre. O si esa penalización puede superar el 2 % de lo que pagas por adelantado. Esta calculadora no mide esa cláusula. Mírala en tu contrato.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa HOEPA?
Son las siglas de la ley federal de protección de la propiedad de vivienda y del patrimonio. Fija reglas extra para préstamos hipotecarios muy caros.
¿Es lo mismo hipoteca de alto costo que hipoteca de precio elevado?
No. La de precio elevado (HPML) tiene un límite más bajo sobre la APOR, 1.5 puntos en primeras hipotecas. La de alto costo exige superar 6.5 puntos o pasarse en puntos y comisiones.
¿Cuál es la APOR de mi préstamo?
Es la tasa de referencia de la semana en que se fijó tu tasa, para préstamos de tu tipo y plazo. La publica la FFIEC. Tu Loan Estimate o quien te presta pueden darte el dato.
¿Qué pasa si el APR es justo 6.5 puntos mayor?
No se supera. La ley dice «mayor que», no «igual o mayor que». Con 6.51 puntos de diferencia sí se supera.
¿Esta calculadora decide algo por mí?
No. Es una estimación con los datos que escribes. Quien te presta es quien decide si el préstamo cae en HOEPA y debe decírtelo.
¿Se aplica a todos los préstamos?
No. La regla cubre préstamos con garantía sobre tu vivienda principal. Algunos tipos, como las hipotecas de compra con ciertas características, tienen excepciones. Mira el artículo 1026.32 completo.
Fuente oficial
Texto vigente del artículo 1026.32 del Reglamento Z, de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB): https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1026/32/