En resumen
- Una primera hipoteca con APR de 7,65 % y APOR de 6,05 % tiene una diferencia de 1,60 puntos, por encima del margen de 1,5: es de precio elevado (HPML).
- Con ese APOR de 6,05 %, el APR a partir del cual una primera hipoteca sería HPML es 7,55 %; con 7,54 % ya no lo sería.
- El margen es de 1,5 puntos en una primera hipoteca, 2,5 si es jumbo y 3,5 si es una segunda hipoteca.
- Si el APR es 7,55 % y el APOR 6,05 %, la diferencia es justo 1,5 puntos y la norma ya la cuenta como de precio elevado.
¿Qué es una hipoteca de precio elevado (HPML)?
Una hipoteca de precio elevado, en inglés higher-priced mortgage loan o HPML, es un préstamo sobre tu vivienda principal con un APR muy por encima del mercado. El APR es el costo anual del préstamo con intereses y otros cargos. Esta calculadora es solo para Estados Unidos.
La regla está en la Regulation Z, apartado 1026.35(a), publicada por la CFPB: texto oficial. Compara tu APR con el APOR (average prime offer rate, tasa de oferta preferente promedio), que es lo que se ofrece a prestatarios de bajo riesgo para un préstamo comparable.
¿Cómo se calcula si es HPML?
Resta el APOR al APR y compara con el margen que te toca:
diferencia = APR − APOR HPML si diferencia ≥ margen APR umbral = APOR + margen
| Tipo de hipoteca | Margen sobre el APOR |
|---|---|
| Primera hipoteca hasta el límite de Freddie Mac | 1,5 puntos |
| Primera hipoteca jumbo (por encima de ese límite) | 2,5 puntos |
| Hipoteca subordinada (segunda hipoteca) | 3,5 puntos |
Si la diferencia es igual al margen, también es HPML: la norma dice «1,5 puntos o más». El APOR que cuenta es el de la fecha en que se fijó la tasa. Si se fijó otra vez antes del cierre, se usa la última fecha.
Cómo usar la calculadora
- Elige si es una primera hipoteca o una segunda.
- Escribe el APR de tu préstamo. Lo ves en tu Loan Estimate o en el Closing Disclosure.
- Escribe el APOR de la fecha en que se fijó tu tasa. El CFPB publica la tabla cada semana.
- En una primera hipoteca, escribe el monto. En opciones avanzadas puedes cambiar el límite de Freddie Mac, que fija la FHFA cada año.
Ejemplo
Primera hipoteca de $400,000, con APR de 7.65 % y APOR de 6.05 %. Está por debajo del límite de $832,750, así que el margen es 1,5 puntos.
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Diferencia | 1.60 puntos |
| Margen | 1.50 puntos |
| APR umbral | 7.55 % |
| ¿HPML? | Sí, por 0.10 puntos |
Con un APR de 7.54 % la diferencia sería de 1.49 puntos y no sería HPML. En una hipoteca jumbo de $900,000 con el mismo APOR, el umbral sube a 8.55 %. En una segunda hipoteca, a 9.55 %.
Qué cambia si tu hipoteca es HPML
La norma da más protección a quien tiene este tipo de préstamo. Mira el mismo apartado 1026.35 para ver los requisitos, como el pago de impuestos y seguro de la vivienda mediante una cuenta de custodia (escrow) o la tasación. Puedes ver cómo funciona esa cuenta en la calculadora del escrow. Para ver otros umbrales de costo, está la de hipoteca de alto costo (HOEPA).
Ser HPML no significa que el préstamo sea ilegal ni que sea malo. Solo indica que tu tasa está más arriba del mercado de bajo riesgo y que se aplican reglas extra.
Límites de esta estimación
- El APOR depende del plazo y de si la tasa es fija o ajustable. Usa el del préstamo comparable.
- El límite de Freddie Mac cambia cada año. Si el monto está cerca, confírmalo en la FHFA.
- Es una estimación. La clasificación la hace el prestamista con su APR calculado.
Para calcular tu cuota, usa la calculadora de hipoteca de EE. UU.. Para entender el APR, mira la calculadora de tasa de interés de un préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa HPML?
Significa higher-priced mortgage loan, hipoteca de precio elevado. Es un préstamo con garantía sobre tu vivienda principal cuyo APR supera al APOR en el margen que fija la norma.
¿Qué es el APOR?
Es la tasa de oferta preferente promedio. El CFPB la publica cada semana, según el tipo de préstamo. Representa lo que se ofrece a quienes tienen un riesgo bajo.
¿Si la diferencia es exactamente 1,5 puntos es HPML?
Sí. La norma dice «1,5 puntos o más», así que la igualdad cuenta. Con un APOR de 6.05 %, un APR de 7.55 % ya es HPML y uno de 7.54 % no.
¿Cuándo se usa el margen de 2,5 puntos?
Cuando es una primera hipoteca y el monto supera el límite de Freddie Mac que fija la FHFA. Se llama préstamo jumbo.
¿Y si es una segunda hipoteca?
El margen es de 3,5 puntos sobre el APOR, sin importar el monto.
¿Qué APOR debo usar?
El de la fecha en que se fijó tu tasa, para un préstamo comparable al tuyo. Si la tasa se fijó de nuevo antes del cierre, usa la última fecha.