En resumen
- Si vendes tu casa habitación en $8,000,000 y la compraste en $2,500,000 hace 12 años, solo $1,840,000 superan la parte exenta de $6,160,000 y el ISR estimado es de $77,229.61.
- La exención de casa habitación cubre ventas de hasta 700,000 UDI, unos $6,160,000 con una UDI de $8.80, siempre que firmes ante notario.
- Sin exención, la misma venta pagaría unos $829,836.77: el notario calcula el pago provisional y lo entera por ti.
- El costo de compra se actualiza con el INPC, la construcción baja 3 % por año y nunca cuenta menos del 10 % del precio.
¿Cuánto ISR se paga al vender una casa en México?
Se paga ISR sobre la ganancia: el precio de venta menos el costo de compra actualizado y los gastos. Si es tu casa habitación y la vendes por hasta 700,000 UDI ante notario, esa parte está exenta. Esta calculadora es solo para México y para personas físicas: da una estimación del pago provisional que calcula el notario.
Las UDI (unidades de inversión) son una medida que sube con la inflación. Con un valor de ejemplo de $8.80 por UDI, el tope es de $6,160,000. Tú puedes cambiar ese valor en las opciones avanzadas.
Cómo usar la calculadora
- Precio de venta: lo que aparece en la escritura.
- Lo que pagaste: el costo de compra comprobado, con todo y terreno.
- Años: los años completos entre la compra y la venta.
- Factor de actualización: el índice de precios (INPC) del mes anterior a la venta dividido entre el del mes de la compra. El INEGI publica el INPC. Un factor de 1.6 significa que los precios subieron 60 %.
- Casa habitación: márcalo si es la casa donde vives. Si en los últimos 3 años vendiste otra con exención, márcalo también: la exención no aplica.
- En opciones avanzadas puedes sumar mejoras con factura, gastos de notaría, comisiones, la parte del costo que es terreno y el valor de la UDI.
Cómo se calcula
La ley (LISR, artículos 93, 121, 124 y 126) sigue estos pasos:
costo = (terreno + construcción × (1 − 0.03 × años)) × factor (la construcción no baja de 20 %; el costo total no baja de 10 % del precio) ganancia = (precio − costo − mejoras − gastos) × parte gravada base = ganancia ÷ años (máximo 20) ISR = (cuota fija + (base − límite inferior) × %) × años
- Terreno: si no puedes separarlo, la ley toma el 20 % del costo. El terreno solo se actualiza.
- Parte gravada: si el precio supera el tope, es el excedente dividido entre el precio. Las deducciones se toman en esa misma proporción.
- Tarifa: es la del Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 para ventas de inmuebles. Va del 1.92 % al 35 % por tramos de la ganancia anual.
Fuentes oficiales: Ley del Impuesto sobre la Renta y Anexo 8 de la RMF 2026.
Ejemplo
Vendes tu casa habitación en $8,000,000. La compraste hace 12 años en $2,500,000 y el factor de actualización es 1.6.
| Concepto | Cifra |
|---|---|
| Parte exenta (700,000 UDI) | $6,160,000.00 |
| Costo actualizado | $2,848,000.00 |
| Ganancia antes de la exención | $5,152,000.00 |
| Ganancia que paga impuesto | $1,184,960.00 |
| ISR estimado | $77,229.61 |
| Te queda | $7,922,770.39 |
El excedente es de $1,840,000, es decir, el 23 % del precio. Por eso solo el 23 % de la ganancia paga impuesto. De cada 100 pesos de la venta, menos de 1 va al ISR.
Si no fuera casa habitación, toda la ganancia de $5,152,000 pagaría impuesto: unos $829,836.77.
Qué puedes restar
- Costo de compra: el que consta en tu escritura, actualizado.
- Mejoras y ampliaciones con factura. Los gastos de conservación no cuentan.
- Gastos de notaría, impuestos, derechos y avalúo de la compra y de la venta.
- Comisiones de quien medió en la compra o en la venta.
Conserva escrituras y facturas: sin comprobantes, el costo puede ser menor.
Preguntas frecuentes
¿Quién calcula el ISR cuando vendo una casa?
El notario. Lo calcula bajo su responsabilidad, lo entera al SAT dentro de los 15 días siguientes a la firma y te da la información del cálculo. Esta calculadora te ayuda a saber la cifra antes de firmar.
¿Qué pasa si vendo por más de 700,000 UDI?
Solo el excedente paga impuesto. Las deducciones se toman en la misma proporción. Por ejemplo, con un tope de $6,160,000, en una venta de $8,000,000 paga impuesto el 23 % de la ganancia.
¿Puedo usar la exención dos veces?
No si en los 3 años anteriores vendiste otra casa habitación con exención. El notario consulta al SAT si lo hiciste en los últimos 5 años. Márcalo en la calculadora para ver el impuesto sin exención.
¿Por qué se divide la ganancia entre los años?
Para que una ganancia de muchos años no caiga en un solo tramo alto de la tarifa. Se divide entre los años transcurridos, hasta un máximo de 20, se aplica la tarifa y el resultado se multiplica por esos mismos años.
¿Pago ISR en México si vendo mi casa por menos de lo que me costó?
No hay ISR. La pérdida puede restarse de otros ingresos en tu declaración anual, siguiendo las reglas de la ley.
¿El resultado es el impuesto final?
Es una estimación del pago provisional. El impuesto anual depende de tus demás ingresos del año y de si hay otros impuestos locales. Revisa tu caso con el notario o con el SAT.
Si además rentas inmuebles, mira la calculadora de ISR por arrendamiento con deducción ciega y la de rentabilidad neta de un inmueble.