En resumen
- En México, una casa rentada en $15,000 al mes deja $180,000 de ingreso al año. Con la deducción ciega del 35 % restas $63,000 más el predial de $3,600, y pagas $8,030.08 de ISR al año.
- Eso es cerca de 4.46 de cada 100 pesos de renta.
- La deducción ciega solo deja de convenir si tus gastos con factura, sin predial, pasan de $63,000 al año.
- Si te paga una empresa, te retiene el 10 % de la renta ($18,000 al año) y lo acreditas contra tu impuesto.
¿Qué es la deducción ciega del 35 % y cuánto ISR se paga?
La deducción ciega es una opción de la Ley del ISR para quien renta un inmueble en México: restas el 35 % de la renta sin presentar facturas, y además el predial del año. Con una renta de $15,000 al mes pagas $8,030.08 de ISR al año. Es una estimación y solo vale para México.
Se llama «ciega» porque no pides comprobantes de gastos. Si eliges esta opción, no puedes sumar además tus gastos reales. Si quieres revisar uno por uno los gastos reales, usa la calculadora de gastos deducibles de una casa en renta.
Cómo usar la calculadora
- Renta al mes, sin IVA. Lo que te paga el inquilino cada mes.
- Meses rentados. Si no rentaste todo el año, cambia el número.
- Predial. Lo que pagas al año. Se resta además del 35 %.
- Gastos con factura. Sirven para comparar con gastos reales.
En Opciones avanzadas indicas si ocupas parte del inmueble, si te paga una empresa (retiene el 10 %) y puedes cambiar el 35 % si la ley cambia.
Fórmula
Ingreso del año = renta al mes × meses rentados Deducción = ingreso × 35 % + predial Base = ingreso − deducción ISR = cuota fija + (base − límite inferior) × % del tramo Gasto real de equilibrio = ingreso × 35 %
- La opción del 35 %: artículo 115 de la Ley del ISR.
- Retención del 10 %: artículo 116 de la misma ley, cuando paga una persona moral.
- Tarifa: la anual del artículo 152, con los valores de 2026 del Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal.
- Parte que ocupas: si ocupas parte del inmueble o lo prestas gratis, esa parte del predial y de los gastos no se resta. Se calcula por metros cuadrados de construcción.
Ejemplo: casa rentada en $15,000 al mes
Con $3,600 de predial y $30,000 de gastos con factura al año:
| Concepto | Deducción del 35 % | Gastos reales |
|---|---|---|
| Ingreso del año | $180,000.00 | $180,000.00 |
| Deducción | $66,600.00 | $33,600.00 |
| Base del ISR | $113,400.00 | $146,400.00 |
| ISR anual | $8,030.08 | $11,620.48 |
Aquí conviene el 35 %: pagas $3,590.40 menos y no necesitas facturas. De cada $100 de renta, unos $4.46 son ISR.
Cuándo conviene dejar el 35 %
La regla es simple: el predial se resta en las dos opciones, así que solo compara tus gastos con factura sin predial con el 35 % de la renta. En el ejemplo, ese punto es $63,000 al año. Con $30,000 de gastos estás lejos.
Los gastos reales suelen ganar cuando hay crédito con intereses reales altos, salarios o una depreciación grande. En ese caso mira la calculadora de ISR por arrendamiento, que también muestra el pago mensual. Para ver cuánto te queda de verdad después de impuestos, usa la de rentabilidad neta de un inmueble.
Si te paga una empresa
Si el inquilino es una persona moral, te retiene el 10 % de la renta sin restar nada. En el ejemplo son $18,000 al año. Esa retención se acredita contra tu impuesto del año. Como tu ISR estimado es $8,030.08, te saldría una diferencia a favor. Marca «Te paga una empresa» en opciones avanzadas para verlo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar el 35 % si solo rento unos meses?
Sí. Escribe los meses rentados y la calculadora toma el ingreso de esos meses. La tarifa anual se aplica a ese ingreso.
¿El predial se resta aunque elija el 35 %?
Sí. La ley permite restar el predial del año además del 35 %. Es la única factura que sigues necesitando.
¿Puedo cambiar de opción de un año a otro?
La calculadora compara las dos opciones con los mismos datos. Para cambiar en tu caso, revisa el aviso y las reglas del SAT sobre cuándo se ejerce la opción.
¿Qué pasa si ocupo una parte de la casa que rento?
El predial y los gastos de esa parte no se restan. Se calcula por metros cuadrados de construcción. El 35 % se aplica a la renta que cobras.
¿Sirve para un local o una oficina?
Sí para la deducción, que es la misma. El IVA no se incluye: escribe la renta sin IVA.
¿Mi ISR con el 35 % de la renta será exactamente esta cifra?
Es una estimación anual con un solo ingreso. Tus pagos provisionales y otros ingresos pueden cambiar el resultado final.