En resumen
- Si pagas $90,000 de intereses con un saldo promedio de $1,200,000 y una inflación del 4 %, el ajuste por inflación es de $48,000 y el interés real es de $42,000.
- Se puede deducir el interés real de un crédito de casa habitación de hasta 750,000 UDIS, que con la UDI de ejemplo son $6,656,214.75.
- Con ingresos de $480,000 y otras deducciones por $20,000, el tope es de $72,000 y puedes deducir los $42,000 completos.
- El tope de las deducciones personales es el menor entre 5 UMA anuales ($213,973.20) y el 15 % de tus ingresos.
¿Cuánto puedes deducir de los intereses de tu crédito de casa?
Puedes deducir los intereses reales, no todos los que pagaste. Con $90,000 de intereses pagados, un saldo promedio de $1,200,000 y una inflación del 4 %, el interés real es de $42,000. Es una estimación solo para México y para casa habitación.
El SAT permite deducir los intereses reales pagados por créditos hipotecarios de casa habitación contratados con el sistema financiero, el Infonavit o el Fovissste.
¿Qué son los intereses reales?
La inflación hace que tu deuda "pierda valor" con el tiempo. La ley descuenta esa parte de tus intereses y llama interés real a lo que queda. Es lo que dice el artículo 151, fracción IV, de la Ley del ISR.
Ajuste por inflación = saldo promedio × inflación Interés real = intereses pagados − ajuste por inflación
Si el ajuste es mayor que los intereses, el interés real es cero.
Cómo usar la calculadora
- Intereses pagados. Los nominales del año. Tu institución te los informa.
- Saldo promedio. Un promedio de lo que debías durante el año.
- Inflación. La del INEGI (diciembre contra diciembre). Es un ejemplo editable.
- Monto original del crédito. Para compararlo con el límite.
- Ingresos del año. Para el tope.
En las opciones avanzadas están tus otras deducciones, la UDI y la UMA.
Los límites
- Límite del crédito: hasta 750,000 UDIS. Con la UDI de ejemplo son $6,656,214.75. Si tu crédito es mayor, la calculadora deduce la parte proporcional: es un criterio prudente.
- Tope global: tus deducciones personales no pasan del menor entre 5 UMA anuales y el 15 % de tus ingresos. La UMA de 2026 es de $3,566.22 al mes, así que 5 UMA anuales son $213,973.20.
Ejemplo
Intereses pagados de $90,000, saldo promedio de $1,200,000, inflación del 4 %, crédito original de $1,500,000, ingresos de $480,000 y otras deducciones por $20,000:
- Ajuste por inflación: $48,000.
- Interés real: $42,000.
- Tope: el 15 % de $480,000 son $72,000, menos que $213,973.20. Queda un lugar libre de $52,000.
- Puedes deducir $42,000, completos.
Si tus otras deducciones fueran de $60,000, el lugar libre sería de $12,000 y solo deducirías $12,000.
Qué no entra en esta deducción
Según el SAT, no se deducen conceptos distintos a los intereses reales: seguros, recargos, intereses ordinarios, servicios financieros ni honorarios. Aunque aparezcan en el mismo estado de cuenta de tu crédito, no los sumes a los intereses pagados. Tampoco cuentan los pagos a capital, es decir, la parte de tu mensualidad que reduce la deuda.
Por qué se descuenta la inflación
Imagina que debes $1,200,000 y los precios suben 4 % en el año. Tu deuda, medida en lo que compra, vale $48,000 menos que al principio. La ley considera que esa parte de los intereses solo compensa a quien te prestó por la subida de precios, y por eso no es deducible. Lo que sobra es el interés real. Si la inflación fue alta y tus intereses bajos, puede salir cero, y eso es normal.
Qué revisar en tu factura
Según el SAT, verifica que tu RFC esté bien escrito, que el comprobante indique la forma de pago y que el uso del CFDI sea la clave D05. También debe traer la ubicación del inmueble y los intereses nominales devengados y pagados.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si la inflación es mayor que mis intereses?
El interés real es cero y no hay nada que deducir por intereses ese año.
¿Se deducen los intereses de un crédito para un terreno o un local?
No. El SAT habla de créditos para casa habitación.
¿Qué hago si mi crédito pasa de 750,000 UDIS?
Esta calculadora deduce solo la parte proporcional. Confirma el criterio con tu declaración o con el SAT.
¿Esta deducción tiene su propio tope?
Cuenta dentro del tope global junto con las demás deducciones personales, sin contar el plan de retiro.
¿Qué hago si pagué mi crédito solo una parte del año?
Escribe los intereses que pagaste en esos meses y el saldo promedio de ese periodo. El resultado sigue siendo una estimación.
¿De dónde saco el saldo promedio?
De tu estado de cuenta. Si dudas, usa el promedio entre el saldo de enero y el de diciembre.
Si quieres ver el resto de la declaración, usa la calculadora de la declaración anual. Para estimar tu crédito, el simulador de crédito hipotecario te ayuda.