En resumen
- Un crédito hipotecario de $1,200,000 a 20 años con tasa fija del 10.5 % tiene una cuota de $11,980.56 al mes; con seguros, la mensualidad del primer mes es de $12,505.56.
- Para una casa de $1,500,000 con 20 % de enganche tienes que juntar $312,000 al inicio: $300,000 de enganche y $12,000 de comisión por apertura.
- De cada 10 pesos que pagas en cuotas, casi 6 son intereses: en total serían $1,675,334.07 de intereses sobre $1,200,000 de crédito.
- Si el banco pide que la mensualidad no pase del 35 % de tu ingreso, necesitas ganar al menos $35,730.17 al mes para ese crédito.
¿Cuánto pagas al mes de un crédito hipotecario?
Pagas lo que resulta de repartir el crédito en cuotas iguales con intereses, más los seguros. Con una casa de $1,500,000, un enganche del 20 % ($300,000), un plazo de 20 años y una tasa fija del 10.5 % anual, la cuota es de $11,980.56 al mes. Con el seguro de vida y el de daños, la mensualidad del primer mes es de $12,505.56.
Esta es una estimación para créditos de banco en pesos con tasa fija. La tasa, la comisión, los seguros y el límite de la mensualidad sobre tu ingreso los pone cada institución, así que los de la calculadora son ejemplos que puedes cambiar, no datos oficiales. Si cotizas con el Infonavit o el FOVISSSTE, usa el simulador de crédito Infonavit o el de crédito FOVISSSTE, que funcionan distinto.
Cómo usar el simulador
- Valor de la vivienda. El precio de la casa o el departamento.
- Enganche. El porcentaje que pones de tu bolsillo. Muchos bancos piden un mínimo; el resto lo financian.
- Plazo. De 1 a 30 años. Más años bajan la mensualidad, pero pagas más intereses.
- Tasa anual fija. La que te ofrezca el banco. Escribe la tuya.
En «Opciones avanzadas» están tu ingreso mensual (para saber si te alcanza), la comisión por apertura, la relación máxima entre mensualidad e ingreso y los dos seguros.
Cómo se calcula la mensualidad
Crédito = valor − enganche Cuota = crédito × i ÷ (1 − (1 + i) ^ −n) Seguro de vida (mes) = saldo que debes × tasa del seguro ÷ 12 Seguro de daños (mes) = valor de la vivienda × tasa del seguro ÷ 12 Mensualidad = cuota + seguro de vida + seguro de daños
- i: la tasa anual dividida entre 12.
- n: el número de meses (años × 12).
- El seguro de vida baja poco a poco, porque se calcula sobre lo que aún debes. El de daños se queda igual.
Ejemplo: casa de $1,500,000
Con los valores de ejemplo, el crédito es de $1,200,000 y la comisión por apertura, del 1 %, de $12,000. Esto es lo que pasa según el plazo:
| Plazo | Mensualidad | Ingreso necesario |
|---|---|---|
| 10 años | $16,717.20 | $47,763.43 |
| 15 años | $13,789.79 | $39,399.39 |
| 20 años | $12,505.56 | $35,730.17 |
| 25 años | $11,855.18 | $33,871.94 |
| 30 años | $11,501.87 | $32,862.49 |
A 20 años pagas $2,875,334.07 en cuotas: $1,675,334.07 son intereses. Sumando enganche, comisión y seguros, el total que sale de tu bolsillo es de $3,281,156.32 por una casa de $1,500,000. Si quieres pagar menos intereses, adelantar pagos es lo que más ayuda.
¿Qué ingreso necesitas?
Los bancos revisan que la mensualidad no se coma una parte demasiado grande de tu ingreso. En el simulador usamos el 35 % como ejemplo, no como dato oficial (puedes cambiarlo). Con ese límite, la mensualidad de $12,505.56 pide un ingreso de $35,730.17 al mes: se calcula dividiendo la mensualidad entre 0.35.
Si escribes tu ingreso, la calculadora te dice si te alcanza. Si no, puedes subir el enganche, alargar el plazo o buscar una casa más barata. Para ver hasta dónde llegas con tu sueldo, usa también la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir.
Qué es el CAT
El CAT (Costo Anual Total) junta en un solo porcentaje la tasa, las comisiones y los seguros. Sirve para comparar créditos distintos. Con los valores de ejemplo, el CAT aproximado es de 11.80 %, más alto que la tasa del 10.5 % porque incluye la comisión y los seguros. El de la calculadora es aproximado: sigue la metodología del Banco de México (Circular 21/2009) con la tasa, la comisión por apertura y los seguros que escribes, pero sin IVA ni otras comisiones. El CAT oficial lo calcula cada institución con sus propios datos, y la CONDUSEF tiene un comparador de créditos hipotecarios.
Gastos que este simulador no incluye
Además del enganche y la comisión, al comprar se pagan la escrituración, el avalúo y algunos impuestos. Los puedes estimar con la calculadora de gastos de escrituración. Suelen ser un porcentaje del valor de la vivienda que conviene tener ahorrado aparte.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pago al mes por un crédito hipotecario de $1,200,000?
A 20 años y con una tasa fija del 10.5 %, la cuota es de $11,980.56 al mes. Con los seguros de ejemplo, la mensualidad del primer mes es de $12,505.56. A 30 años baja a $11,501.87, pero pagas muchos más intereses.
¿Cuánto enganche necesito para un crédito hipotecario?
Cada banco fija su mínimo. Con un enganche del 20 % en una casa de $1,500,000 son $300,000, y con la comisión por apertura tienes que juntar $312,000. Un enganche mayor baja la mensualidad y los intereses.
¿Qué ingreso necesito para un crédito hipotecario?
Depende del límite que ponga el banco. Si pide que la mensualidad no pase del 35 % de tu ingreso, para una mensualidad de $12,505.56 necesitas ganar al menos $35,730.17 al mes.
¿Qué es el CAT de un crédito hipotecario?
Es el costo anual total: un solo porcentaje que incluye la tasa de interés, las comisiones y los seguros. Sirve para comparar ofertas. En el ejemplo sale cerca del 11.80 % con una tasa del 10.5 %.
¿Cuánto pago de intereses en total?
Con $1,200,000 a 20 años al 10.5 % pagarías $1,675,334.07 de intereses, casi 6 de cada 10 pesos de tus cuotas. Con un plazo más corto o con pagos adelantados, los intereses bajan.
¿La tasa del simulador es la que me darán?
No. La tasa, la comisión y los seguros son ejemplos. Pide cotizaciones con el CAT a varias instituciones y escribe esos datos para ver tu mensualidad real. Es una estimación, no una oferta.