En resumen
- Con $120,000 de MAGI y $31,000 de pérdida por alquiler, un soltero con participación activa deduce $15,000.00 y arrastra $16,000.00 al año siguiente.
- El límite general es $25,000 y baja $0.50 por cada dólar de MAGI sobre $100,000; con $150,000 o más llega a cero.
- Casados por separado que vivieron separados todo el año tienen $12,500 de tope y la reducción empieza en $50,000; si convivieron, no pueden usarlo.
- La pérdida que no deduces no se pierde: se arrastra y puedes usarla en años futuros o al vender el inmueble.
Cómo funciona el límite de $25,000 en alquileres
Si tu alquiler da pérdida, normalmente no la puedes restar de tu sueldo u otros ingresos, porque es una pérdida «pasiva». Hay una excepción: si participas activamente, puedes deducir hasta $25,000 al año. Esta calculadora es solo para Estados Unidos.
El límite baja cuando tu ingreso sube. Con un MAGI (ingreso bruto ajustado modificado) de $100,000 o menos, tienes el tope completo. Con $150,000 o más, es cero. Lo explica el IRS en la Publication 925.
Cómo usar la calculadora
- Estado civil: soltero, casados juntos o casados por separado (con dos opciones, según si viviste con tu cónyuge).
- Tu MAGI: tu ingreso del año antes de restar la pérdida del alquiler.
- Pérdida neta del alquiler: gastos y depreciación menos rentas cobradas.
- Participación activa: marca la casilla si tomas decisiones de gestión.
En Opciones avanzadas puedes añadir pérdidas arrastradas e ingreso pasivo de otras actividades, y cambiar el tope y el umbral si la ley cambia.
Cómo se calcula
Reducción = (MAGI − $100,000) × 50 % (si sale negativa, 0) Límite permitido = $25,000 − reducción (mínimo 0) Deducible = la menor entre tu pérdida neta y el límite Arrastre = pérdida neta − deducible
Antes de aplicar el límite, la pérdida se compensa con cualquier ingreso pasivo que tengas. Y a la pérdida del año se suma la que arrastras de años anteriores.
| Estado civil | Tope | Reducción empieza | Llega a cero |
|---|---|---|---|
| Soltero, cabeza de familia o casados juntos | $25,000 | $100,000 | $150,000 |
| Casados por separado, viviendo separados | $12,500 | $50,000 | $75,000 |
| Casados por separado, conviviendo | $0 | no aplica | no aplica |
Ejemplo: soltero con $120,000 de MAGI
Una persona soltera, con participación activa, tiene un MAGI de $120,000.00 y una pérdida de alquiler de $31,000.00. Es el ejemplo del propio IRS.
| Paso | Importe |
|---|---|
| MAGI sobre $100,000 | $20,000.00 |
| Reducción (50 %) | $10,000.00 |
| Límite permitido ($25,000 − $10,000) | $15,000.00 |
| Pérdida neta | $31,000.00 |
| Deducible este año | $15,000.00 |
| Se arrastra | $16,000.00 |
De cada $100 de pérdida, deduce unos $48 este año y el resto queda para después.
Otros casos con una pérdida de $31,000:
| Situación | MAGI | Deducible | Se arrastra |
|---|---|---|---|
| Soltero, MAGI en el umbral | $100,000 | $25,000.00 | $6,000.00 |
| Casados por separado, viviendo separados | $60,000 | $7,500.00 | $23,500.00 |
| Soltero con MAGI alto | $150,000 | $0.00 | $31,000.00 |
Qué es participación activa
Es un requisito más fácil que el de «participación material». Basta con que tú o tu cónyuge toman decisiones de gestión, como aprobar inquilinos, fijar la renta o autorizar gastos, y tengas al menos el 10 % del inmueble. Si no participas, el límite es cero.
Qué pasa con la pérdida que no deduces
No desaparece. Se arrastra al año siguiente y se suma a la nueva pérdida. También se libera cuando vendes el inmueble por completo a un tercero. Si además vendes con ganancia, mira cómo tributa en ganancias de capital.
Cómo se declara
La pérdida pasiva se calcula en el Form 8582 y pasa a tu Form 1040. Esta calculadora es una estimación y no sustituye a un profesional de impuestos. Para ver el resto de tu impuesto federal, usa la de impuesto federal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta pérdida de alquiler puedo deducir al año?
Hasta $25,000 si participas activamente y tu MAGI es de $100,000 o menos. Entre $100,000 y $150,000 el tope baja $0.50 por cada dólar de más.
¿Qué pasa si mi MAGI pasa de $150,000?
El límite es cero para ese año. La pérdida no se pierde: se arrastra y la usas cuando tu MAGI baje o cuando vendas el inmueble.
¿Cuenta la depreciación en la pérdida?
Sí. La depreciación aumenta los gastos del alquiler y por eso muchas veces produce la pérdida sobre el papel, aunque cobres más de lo que pagas en efectivo.
¿Puedo usarlo si declaro por separado?
Solo si viviste separado de tu cónyuge todo el año: entonces el tope es $12,500. Si conviviste cualquier día, no puedes usarlo.
¿Se suma a otras pérdidas, como las de acciones?
No. Las pérdidas de venta de acciones siguen otras reglas; mira compensar pérdidas de acciones.
¿Se paga NIIT sobre la renta del alquiler?
Puede ocurrir si tu MAGI pasa del umbral; revisa la calculadora del NIIT.