En resumen
- Si vendes todo tu interés en un alquiler a una persona no relacionada, se liberan todas las pérdidas pasivas que arrastrabas, no solo una parte.
- Con $45,000 suspendidos, $2,000 de pérdida del año y $20,000 de ganancia, usas $47,000.00 y $27,000.00 se deducen de otros ingresos.
- Con una tasa del 24 %, esas pérdidas ahorran unos $11,280.00; de cada 100 dólares de pérdida, ahorras 24.
- Si vendes a un familiar o a una empresa tuya, solo usas lo que cubra la ganancia: en el ejemplo, $20,000.00, y quedan $27,000.00 suspendidos.
¿Qué pasa con las pérdidas pasivas suspendidas cuando vendes un alquiler?
Cuando vendes todo tu interés en un alquiler a una persona no relacionada, las pérdidas pasivas suspendidas se liberan y puedes deducirlas ese año. Esta calculadora es solo para Estados Unidos.
Una pérdida pasiva es la que te da un alquiler cuando los gastos y la depreciación superan los ingresos. En general solo la puedes restar de otras rentas pasivas. Lo que no puedes usar queda «suspendido» y pasa al año siguiente, como explica la Publication 925 del IRS. Al vender, esa espera termina.
La regla está en el 26 USC §469(g). Si vendes todo tu interés y reconoces toda la ganancia o pérdida, la pérdida de la actividad se trata como una pérdida que ya no es pasiva. Eso quiere decir que la puedes restar de tu sueldo, tus intereses o cualquier otro ingreso.
Cómo usar la calculadora
- Pérdidas suspendidas: lo que arrastras de esta propiedad. Lo encuentras en tu Form 8582 del año anterior.
- Pérdida de este año: la pérdida de la propiedad desde enero hasta la venta.
- Ganancia de la venta: el precio menos tu base ajustada (lo que pagaste, más mejoras, menos depreciación).
- Venta a una persona no relacionada: déjalo activado si el comprador no es un familiar ni una empresa tuya.
- Avanzado: tasa de impuesto, pérdida de la venta, renta pasiva de otras propiedades y parte de la ganancia que cobras este año.
Cómo se calcula
Primero se suman todas las pérdidas de la propiedad. Después se restan de la ganancia de la venta. Lo que sobra, menos la renta pasiva de otras propiedades, se vuelve deducible contra cualquier ingreso.
Pérdidas = suspendidas + pérdida del año + pérdida de la venta Compensan la ganancia = el menor entre pérdidas y ganancia Liberadas = pérdidas − ganancia − renta pasiva de otras propiedades Ahorro = pérdidas usadas × tasa de impuesto
Si vendes a plazos, la ley reparte las pérdidas según lo que cobras cada año. Si cobras la mitad de la ganancia este año, se trata la mitad de las pérdidas.
Ejemplo
Vendes un alquiler. Arrastras $45,000 de pérdidas suspendidas, este año perdiste $2,000 y la venta deja $20,000 de ganancia. Tu tasa es del 24 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Pérdidas totales | $47,000.00 |
| Compensan la ganancia | $20,000.00 |
| Deducibles contra otros ingresos | $27,000.00 |
| Siguen suspendidas | $0.00 |
| Ahorro de impuesto estimado | $11,280.00 |
La ganancia de $20,000.00 no paga impuesto, porque las pérdidas la cubren. Los $27,000.00 restantes bajan tus otros ingresos.
Cuándo las pérdidas no se liberan
Las pérdidas siguen suspendidas si no vendes todo tu interés. También si el comprador está relacionado contigo. La ley usa las definiciones de los artículos 267(b) y 707(b)(1): familiares cercanos y empresas que controlas.
En ese caso solo usas las pérdidas que cubran la ganancia y la renta pasiva de otras propiedades. En el ejemplo, serían $20,000.00 y quedarían $27,000.00 suspendidos hasta que el comprador venda a un tercero.
Un intercambio 1031 tampoco libera las pérdidas, porque no reconoces toda la ganancia. Un regalo tampoco cuenta como venta.
Qué más conviene saber
- La ganancia puede incluir depreciación recuperada, que tributa distinto. Mira la depreciación de un inmueble comercial.
- El tope anual de $25,000 para alquileres activos es otra regla. La explica el límite de pérdidas pasivas.
- Si una parte fue tu vivienda, revisa la exclusión por uso parcial.
- Una ganancia grande puede sumar el impuesto de inversión neta.
Son estimaciones con una sola tasa. Tu declaración puede cambiar por tu caso, así que conviene confirmarla con un preparador de impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta pérdida pasiva suspendida puedo deducir al vender mi alquiler?
Toda, si vendes todo tu interés a una persona no relacionada y reconoces toda la ganancia o pérdida. Primero compensa la ganancia de la venta y el resto lo restas de cualquier ingreso.
¿Se pierden las pérdidas suspendidas si no puedo usarlas?
No. Pasan de un año al siguiente sin límite de tiempo. Se liberan cuando vendes todo tu interés o cuando tienes renta pasiva suficiente.
¿Qué pasa si vendo la propiedad a mi hermano?
Es una parte relacionada, así que el exceso sigue suspendido. Solo usas las pérdidas que cubran la ganancia. El resto se libera cuando ese interés pase a alguien no relacionado.
¿Y si vendo a plazos?
Cada año se libera una parte. Es la proporción entre la ganancia que reconoces ese año y la ganancia total de la venta. Usa el campo avanzado para ponerla.
¿Cuánto ahorro de impuesto es realista?
Depende de qué ingresos compensen las pérdidas. Si cubren una ganancia con tasa baja, el ahorro será menor que con tu tasa marginal. Por eso la tasa es editable.
¿Puedo vender solo la mitad de la propiedad?
Eso no es vender todo tu interés, así que las pérdidas no se liberan por completo. Solo vale cuando dejas de tener cualquier participación en la actividad.