En resumen
- Si la estancia media de tu alquiler es de 7 días o menos, el IRS no lo trata como actividad de alquiler, y sus pérdidas dejan de ser pasivas por ese motivo.
- Con 120 noches y 24 estancias, la media es de 5 días: quedas fuera de la definición con 48 noches de margen frente al límite de 7 días.
- Con 169 noches en esas 24 estancias, la media sube a 7.04 días y la actividad vuelve a ser de alquiler.
- Con servicios personales significativos, el límite sube a 30 días de media.
¿Cuándo un alquiler de 7 días o menos no es pasivo?
Cuando la estancia media de tus clientes es de 7 días o menos, el IRS no considera tu actividad un «alquiler». Esta calculadora es solo para Estados Unidos. Lo dice el reglamento federal 26 CFR 1.469-1T(e)(3)(ii). Las pérdidas de un alquiler son pasivas y no se deducen, salvo excepciones. Si tu actividad no es de alquiler, esa regla deja de aplicarse por este motivo.
Ojo: quedar fuera de la definición no basta. Aún debes participar de forma material en la actividad. Esa prueba no se calcula aquí.
Cómo se calcula la estancia media
Se divide el total de noches ocupadas entre el número de estancias.
media = noches ocupadas / número de estancias
Si la media es de 7 o menos, quedas fuera. Un valor de exactamente 7 cuenta. Si tienes 24 estancias, el límite está en 168 noches.
La definición formal del periodo medio está en otro apartado del reglamento (1.469-1(e)(3)(iii)). Aquí usamos noches entre estancias como aproximación.
Un caso sencillo: 10 clientes que se quedan 3 noches cada uno suman 30 noches y dan una media de 3 días. Si uno solo se queda 60 noches y otros nueve, 3 noches cada uno, suman 87 noches en 10 estancias y la media es de 8.7 días. Un solo cliente largo puede hacer que la media pase del límite.
Cuándo valen los 30 días
Hay tres salidas de la definición de alquiler:
- Media de 7 días o menos.
- Media de 30 días o menos si prestas servicios personales significativos. Son servicios hechos por personas, como limpieza diaria, comidas o recepción. Se miran la frecuencia, el trabajo y el valor frente al precio.
- Servicios extraordinarios, sin importar la media. Es cuando los clientes usan la propiedad solo como accesorio del servicio, como un hospital o un internado.
No cuentan los servicios habituales de un alquiler largo, como limpiar zonas comunes, recoger la basura o hacer reparaciones rutinarias.
Cómo usar la calculadora
- Escribe las noches ocupadas y el número de estancias del año.
- Escribe tus ingresos y gastos del alquiler.
- Marca si prestas servicios personales significativos.
- En opciones avanzadas, marca los servicios extraordinarios si es tu caso.
Verás la estancia media, si quedas fuera y cuántas noches de margen tienes frente a los 7 días.
Ejemplo
Alquilas una casa por noches. En el año tienes 120 noches ocupadas en 24 estancias. Ingresas $30,000.00 y gastas $38,000.00.
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Estancia media | 5 días |
| Límite de 7 días (24 × 7) | 168 noches |
| Margen | 48 noches |
| Resultado del año | -$8,000.00 |
La media es de 5 días, así que quedas fuera de la definición de alquiler. Tu pérdida de $8,000.00 no es pasiva por este motivo. Con 169 noches, la media pasaría a 7.04 días y la pérdida seguiría siendo pasiva.
Por qué importa esta diferencia
Si tu actividad es de alquiler, una pérdida suele quedar como pasiva y solo reduce ganancias pasivas, salvo excepciones. Si no lo es, esa regla no se aplica por este motivo. Por eso conviene llevar un registro de noches y estancias de cada año.
Qué no cubre
- La participación material, necesaria para que la pérdida no sea pasiva.
- El tope de $25,000 para alquileres, que tiene su propia calculadora: límite de pérdidas pasivas.
- Qué pasa con las pérdidas suspendidas al vender: pérdidas pasivas suspendidas.
- Impuestos estatales y el resto del cálculo fiscal. Es una estimación.
Preguntas frecuentes
¿Siete días exactos cuentan como 7 días o menos?
Sí. La regla dice «7 días o menos», así que una media de exactamente 7 queda fuera de la definición de alquiler.
¿Cuento noches o días?
La calculadora usa noches ocupadas como aproximación de los días de uso. Si dudas, usa el criterio de 26 CFR 1.469-1(e)(3)(iii).
¿Qué pasa si mi media es de 20 días?
Pasa de 7, así que solo quedas fuera si prestas servicios personales significativos y la media no supera 30 días.
¿Quedar fuera de la definición hace deducible mi pérdida?
No automáticamente. Dejas de aplicar la regla del alquiler pasivo, pero debes participar de forma material en la actividad.
¿Limpiar entre huéspedes es un servicio significativo?
Depende de los hechos. El reglamento mira la frecuencia, el trabajo y su valor frente al precio. Los servicios habituales de un alquiler largo no cuentan.