En resumen
- Un propietario no residente que cobra $24,000 de alquiler paga $7,200.00 si se aplica el 30 % sobre el bruto, sin restar ningún gasto.
- Con gastos de $9,000 y depreciación de $6,000, la renta neta es de $9,000.00 y, a una tasa estimada del 22 %, el impuesto baja a $1,980.00.
- En ese ejemplo, elegir la renta neta ahorra unos $5,220.00 al año; de cada 100 dólares de alquiler, pagas unos 8 en lugar de 30.
- La elección compensa mientras la tasa sobre el neto sea menor que 30 % × bruto / neto; aquí, hasta un 80 %.
¿Pagar el 30 % o tributar por la renta neta?
Si eres propietario no residente en Estados Unidos, el alquiler paga por defecto el 30 % del importe bruto, sin descontar gastos. También puedes elegir tributar solo por el beneficio neto, y casi siempre sale más barato. Esta calculadora es solo para Estados Unidos.
La regla del 30 % está en la sección 871(a) del Código de Rentas Internas, que grava las rentas «fijas o periódicas», entre ellas los alquileres, de un extranjero no residente. Puedes leer el texto vigente en 26 USC 871.
Qué es la elección de renta neta
La sección 871(d) permite a un no residente tratar sus rentas inmobiliarias como si vinieran de un negocio en Estados Unidos. Entonces tributan sobre la renta neta: el alquiler menos los gastos y la depreciación, con las tasas graduales normales. La misma norma dice que la elección sigue en vigor los años siguientes. El IRS la explica en la Publication 519.
Cómo usar la calculadora
- Alquileres brutos: todo lo cobrado en el año, antes de gastos.
- Gastos deducibles: impuesto predial, seguro, mantenimiento, administración e intereses.
- Depreciación: la cuota anual del edificio, sin el terreno.
En Opciones avanzadas puedes cambiar la tasa estimada sobre la renta neta y la retención, por si un tratado fiscal la reduce.
Fórmula
Renta neta = alquiler bruto − gastos − depreciación Sin elección = alquiler bruto × 30 % Con elección = renta neta × tasa estimada Tasa de empate = 30 % × alquiler bruto / renta neta
La tasa de empate es la tasa sobre el neto a la que las dos opciones cuestan lo mismo. Por debajo de ella, la elección te sale mejor.
Ejemplo
Cobras $24,000 de alquiler en el año, con $9,000 de gastos y $6,000 de depreciación. Tu tasa estimada sobre el neto es del 22 %.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Renta neta | $9,000.00 |
| Impuesto con retención del 30 % | $7,200.00 |
| Impuesto con la elección | $1,980.00 |
| Ahorro | $5,220.00 |
De cada 100 dólares de alquiler, pagas unos 8 con la elección y 30 sin ella. La tasa de empate es de 80 %: solo saldría mejor la retención si tu tasa sobre el neto fuera mayor.
Cuándo compensa cada opción
- Compensa la renta neta cuando los gastos y la depreciación son una parte grande del alquiler.
- La retención puede salir mejor si casi no hay gastos y tu tasa sobre el neto es muy alta (con un 37 %, sin gastos, pagarías $8,880 frente a $7,200).
- Con pérdidas no pagas impuesto federal con la elección, pero la pérdida no se devuelve en efectivo.
Qué no incluye
El cálculo no suma impuestos estatales ni la deducción estándar, que los no residentes normalmente no tienen. La tasa sobre el neto es una media estimada: el impuesto real sube por tramos. Es una estimación, no una declaración.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la retención del 30 % sobre el alquiler?
La paga quien te abona el alquiler, que la retiene y la entrega al IRS. Es un adelanto del impuesto de la sección 871(a), calculado sobre el importe bruto.
¿Puedo cambiar de opción cada año?
La elección de la sección 871(d) sigue en vigor para los años siguientes, según el propio texto legal. Revocarla exige cumplir los requisitos del IRS, así que consúltalo antes de decidir.
¿Un tratado fiscal cambia el 30 %?
Algunos tratados bajan la tasa sobre los alquileres. Si es tu caso, escribe esa tasa en Opciones avanzadas, en el campo de retención.
¿Los gastos de intereses también cuentan?
Sí, en la renta neta restas los intereses, el predial, el seguro y el mantenimiento. Con la retención del 30 % no se resta ninguno.
¿Qué pasa con la elección si mi alquiler da pérdidas en EE. UU.?
Con la elección no pagas impuesto federal ese año. La pérdida no se devuelve en efectivo y puede estar limitada por las reglas de pérdidas pasivas.
¿Esto sirve si vendo el inmueble?
No. Esta calculadora es solo del alquiler anual. La venta tiene su propia retención y sus propias reglas.