En resumen
- Si cobras $9,600 del primer año y $9,600 del último año de un contrato de 10 años, declaras $19,200 de ingreso de alquiler en el año del cobro.
- Al 24 % de tipo marginal, ese adelanto supone $2,304 de impuesto que pagas antes, no un impuesto extra sobre el total del contrato.
- Una fianza de $2,000 que vas a devolver no es ingreso; si te quedas $500 por incumplimiento, esos $500 sí lo son.
- Si la fianza servirá como pago de la última renta, es renta adelantada y cuenta entera cuando la recibes.
¿Cuándo tributa el alquiler cobrado por adelantado?
Tributa en el año en que lo recibes, no en el año que cubre. Esta calculadora es solo para Estados Unidos.
Según la Publicación 527 del IRS, la renta adelantada es cualquier cantidad que recibes antes del periodo que cubre. Debes incluirla en tu ingreso de alquiler del año de cobro, sea cual sea el método contable que uses.
El propio IRS da un ejemplo: firmas un contrato de 10 años y en el primer año cobras $9,600 por el primer año de renta y otros $9,600 por el último año. Ese año debes incluir $19,200.
Qué pasa con la fianza
Depende de para qué sea el dinero:
- Se devolverá al final: no es ingreso cuando la recibes.
- Te quedas una parte por incumplimiento del inquilino: esa parte es ingreso del año en que te la quedas.
- Se usará como pago de la última renta: es renta adelantada. Cuenta entera cuando la recibes.
Pago por cancelar el contrato
Si el inquilino te paga para cancelar el contrato, esa cantidad es renta. La incluyes en el ingreso del año en que la recibes.
Cómo usar la calculadora
- Escribe la renta de un año y la duración del contrato.
- Indica cuántos años cobraste por adelantado. Se cuentan como los últimos del contrato.
- Escribe la fianza y marca si servirá como pago de la última renta.
- En opciones avanzadas, añade la parte de la fianza que te quedas, un pago por cancelar y tu tipo marginal.
Cómo se calcula
adelanto = renta de un año × años adelantados ingreso del año 1 = renta + adelanto + fianza imponible + pago por cancelar impuesto adelantado = adelanto × tipo marginal
La fianza imponible es la fianza entera si es pago final de renta; si no, la parte que retienes, sin pasar de la fianza. El tipo marginal es el porcentaje que pagas por el último dólar de ingreso.
Es una estimación con un solo tipo. Un ingreso mayor puede subirte de tramo, y no se calculan deducciones ni impuestos estatales.
Ejemplo
Contrato de 10 años con renta de $9,600 al año, un año cobrado por adelantado, fianza de $2,000 que se devolverá y tipo del 24 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingreso del año 1 con adelanto | $19,200.00 |
| Ingreso del año 1 sin adelanto | $9,600.00 |
| Impuesto estimado del año 1 | $4,608.00 |
| Impuesto estimado sin adelanto | $2,304.00 |
| Impuesto adelantado | $2,304.00 |
| Ingreso total del contrato | $96,000.00 |
El año 10 ya no declaras renta, porque la cobraste en el año 1. De cada $100 que adelantas, $24 de impuesto se pagan antes.
Variantes sobre ese ejemplo:
| Cambio | Ingreso del año 1 |
|---|---|
| Te quedas $500 de la fianza | $19,700.00 |
| La fianza es pago final de renta | $21,200.00 |
| Cobras $3,000 por cancelar | $22,200.00 |
Errores comunes
- Repartir el adelanto entre los años que cubre. El IRS pide incluirlo en el año de cobro.
- Contar como ingreso una fianza que vas a devolver.
- Llamar «fianza» a un dinero que en realidad es la última renta.
- Olvidar que los gastos de ese año se deducen como siempre.
Preguntas frecuentes
¿Puedo declarar el último año de renta cuando llegue ese año?
No. La renta adelantada se incluye en el año en que la recibes. Así lo indica la Publicación 527 del IRS para cualquier método contable.
¿Pago más impuestos en total por cobrar por adelantado?
En total, no mucho más: solo adelantas el momento. Pero ese año tu ingreso sube y puedes pasar a un tramo mayor. La calculadora usa un solo tipo.
¿Cuenta la fianza como ingreso al recibirla?
No, si planeas devolverla al terminar el contrato. Sí cuenta la parte que te quedas por incumplimiento, en el año en que la retienes.
¿Y si pongo la fianza como pago del último mes?
Entonces es renta adelantada. Debes incluirla en tu ingreso cuando la recibes.
¿Cómo tributa lo que me paga el inquilino por cancelar?
Es renta. Se incluye en el ingreso del año en que lo recibes.
¿Esto calcula mi impuesto final?
No. Es una estimación con un tipo marginal. Tu impuesto real depende de tus deducciones, tu estado civil y otros ingresos.