Calculadora de préstamo con garantía hipotecaria: cuánto te prestan con tu casa

Qué es un préstamo con garantía hipotecaria

Es un préstamo en el que pones tu casa como garantía. Como el banco corre menos riesgo, el interés suele ser más bajo que el de un préstamo personal, pero si no pagas, puedes perder la casa.

El banco te presta según la parte de la casa que ya es tuya: su valor menos lo que debes de hipoteca. En EE. UU. se llama home equity loan si es un préstamo de cuota fija y HELOC (home equity line of credit) si es una línea de crédito. En otros países se habla de préstamo o crédito con garantía hipotecaria, o de hipoteca sobre una vivienda ya pagada.

Cuánto te prestan con tu casa de garantía

Los bancos suelen prestar hasta el 80 % o el 85 % del valor de la casa, sumando la hipoteca que ya tienes y el préstamo nuevo. Ese porcentaje se llama CLTV (combined loan-to-value) en EE. UU.

Con una casa de 300.000 y 150.000 de hipoteca, el 80 % del valor son 240.000. Si le restas lo que debes, puedes pedir como mucho 90.000. Si ya debes más del 80 %, normalmente no te prestan nada con esa garantía. En muchos países de Latinoamérica y en España el porcentaje es menor: pregunta el tuyo y cámbialo en las opciones avanzadas.

Fórmula

Máximo que te prestan = valor de la casa × porcentaje máximo − hipoteca pendiente
Cuota (préstamo) = P × i / (1 − (1 + i)^−n)
Solo intereses (línea) = P × i

• P: el dinero que pides.
• i: el interés anual dividido entre 12.
• n: el número de cuotas (años × 12).

La cuota del préstamo se calcula con el sistema francés, como una hipoteca: siempre la misma, con más intereses al principio. En una línea de crédito, mientras la usas solo pagas intereses por lo que has sacado. Después ya no puedes sacar más y la cuota incluye el capital, así que sube.

Ejemplo: 50.000 con la casa de garantía

Con los valores de ejemplo: casa de 300.000, hipoteca de 150.000, 50.000 pedidos al 5 % anual.

Con el préstamo, por cada 100 que pides devuelves unos 142. Con la línea, si usas todo el dinero desde el primer día y el interés no cambia, devuelves unos 208: pagar solo intereses durante 10 años sale caro. Entre la hipoteca y el préstamo deberías el 66,7 % de lo que cuesta tu casa.

Préstamo de cuota fija o línea de crédito

• Préstamo: recibes todo el dinero de una vez y pagas una cuota fija. Sirve para un gasto conocido, como una reforma con presupuesto cerrado.
• Línea de crédito (HELOC): sacas dinero cuando lo necesitas, hasta un límite, y solo pagas intereses por lo que usas. El interés suele ser variable: si sube, sube tu cuota.

El riesgo es el mismo en los dos: la casa responde de la deuda. La oficina de protección al consumidor de EE. UU. lo explica en su guía sobre líneas de crédito con garantía hipotecaria. Si vives en EE. UU. y quieres comparar con una hipoteca nueva, usa la hipoteca en Estados Unidos.

Errores comunes

• Usar la casa para pagar gastos del día a día. Si mañana no puedes pagar, lo que está en juego es tu vivienda. Antes, mira cuánto puedes pagar con la calculadora de capacidad de endeudamiento.
• Mirar solo la cuota. Alargar el plazo baja la cuota pero sube mucho los intereses.
• Olvidar los gastos de apertura. Tasación, notaría y registro pueden sumar varios miles. En España, en un préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda, la Ley 5/2019 hace que el banco pague la notaría, el registro y la tramitación, y tú solo la tasación; los gastos de apertura serían entonces la tasación y la comisión de apertura.
• Juntar deudas caras sin cambiar de hábitos. Pasar tarjetas a un préstamo con garantía baja el interés, pero si vuelves a usar las tarjetas, acabas con las dos deudas. Si tu objetivo es salir de deudas, mira la calculadora de salir de deudas.

Si lo que quieres es bajar el interés de tu hipoteca, compara con refinanciar la hipoteca. Para un préstamo sin garantía, usa la calculadora de préstamo.

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