En resumen
- En un préstamo FHA con 3.5 % de entrada, una casa de $300,000 lleva un préstamo base de $289,500 y una prima inicial de $5,066.25, que se suma al préstamo.
- Con ese préstamo, la prima anual es del 0.55 %: $132.69 al mes durante los 30 años del plazo, unos $31,243 en total.
- La entrada mínima FHA es del 3.5 % con una puntuación de 580 o más, y del 10 % con una puntuación de 500 a 579.
- Con una entrada del 10 % o más, la prima anual del 0.50 % se paga solo 11 años en vez de todo el plazo.
¿Cuánto cuesta el seguro de hipoteca FHA?
Un préstamo FHA lleva dos primas: una inicial del 1.75 % del préstamo y otra anual que se paga en cuotas mensuales. Con una entrada del 3.5 % y un préstamo de 30 años, la anual es del 0.55 %. Es decir, unos $55 al año por cada $10,000 prestados. Esta calculadora solo sirve para Estados Unidos.
FHA es el programa de seguro de hipoteca de la Federal Housing Administration, una agencia del gobierno. Ese seguro protege al prestamista, no a ti. A cambio, permite entradas pequeñas y puntuaciones crediticias modestas.
Cómo usar la calculadora
- Precio de la casa y down payment (la entrada que pones de tu bolsillo).
- Puntuación crediticia (credit score): decide la entrada mínima.
- Plazo: 15, 20, 25 o 30 años.
- En «Opciones avanzadas» puedes cambiar la tasa de interés, la prima inicial, el límite de préstamo de la tabla y si financias la prima inicial.
Si la entrada es menor que el mínimo, la calculadora te dice cuánto necesitas.
Entrada mínima según tu puntuación
El manual de HUD (el Departamento de Vivienda de EE. UU.) fija estos mínimos:
| Puntuación crediticia | Préstamo máximo sobre el valor | Entrada mínima |
|---|---|---|
| 580 o más | 96.5 % | 3.5 % |
| De 500 a 579 | 90 % | 10 % |
| Menos de 500 | No hay seguro FHA | No aplica |
En una casa de $300,000, la entrada mínima es de $10,500 con 580 o más, y de $30,000 con una puntuación de 500 a 579.
La prima inicial
La prima inicial es el 1.75 % del préstamo base. El préstamo base es el precio menos la entrada. Puedes pagarla en efectivo al cierre o sumarla al préstamo; si la sumas, pagas intereses sobre ella. HUD redondea el préstamo total hacia abajo al dólar entero.
La prima anual: de qué depende
La prima anual depende de tres cosas: el plazo, el tamaño del préstamo base y el LTV (el préstamo dividido entre el valor de la casa). Estas son las tasas de la Mortgagee Letter de HUD vigente al comprobarla:
| Plazo | Préstamo base | LTV | Prima anual | Cuánto dura |
|---|---|---|---|---|
| Más de 15 años | Hasta $726,200 | 90 % o menos | 0.50 % | 11 años |
| Más de 15 años | Hasta $726,200 | Más de 90 % hasta 95 % | 0.50 % | Todo el plazo |
| Más de 15 años | Hasta $726,200 | Más de 95 % | 0.55 % | Todo el plazo |
| Más de 15 años | Más de $726,200 | 90 % o menos / hasta 95 % / más de 95 % | 0.70 % / 0.70 % / 0.75 % | 11 años / todo el plazo / todo el plazo |
| 15 años o menos | Hasta $726,200 | 90 % o menos | 0.15 % | 11 años |
| 15 años o menos | Hasta $726,200 | Más de 90 % | 0.40 % | Todo el plazo |
Con un préstamo mayor de $726,200 y 15 años o menos, la prima va del 0.15 % al 0.65 % según el LTV. Esa fila también está en la calculadora. La Mortgagee Letter dice que ese límite es el del préstamo conforme nacional, que HUD puede actualizar; por eso puedes cambiarlo en «Opciones avanzadas».
Ejemplo
Casa de $300,000, entrada de $10,500 (3.5 %), puntuación de 680, plazo de 30 años y tasa del 6.5 %.
| Concepto | Cifra |
|---|---|
| Préstamo base | $289,500.00 |
| LTV | 96.5 % |
| Prima inicial (1.75 %) | $5,066.25 |
| Préstamo con la prima financiada | $294,566.00 |
| Prima anual (0.55 %) | $1,592.25 |
| Prima mensual | $132.69 |
| Cuota de capital e intereses | $1,861.86 |
| Cuota con prima | $1,994.55 |
La prima anual se paga los 30 años. Como el saldo baja, el total estimado es de unos $31,243, menos de los $47,768 que saldrían si el saldo no bajara.
Cuánto dura la prima
Con una entrada del 10 % o más (LTV de 90 % o menos) y un plazo de más de 15 años, la prima se paga 11 años. Con menos entrada se paga todo el plazo. Si pones $30,000 en la misma casa, la prima baja a $112.50 al mes y dura 11 años.
Errores comunes
- Mirar solo la cuota de capital e intereses. Faltan la prima, el property tax y el seguro de la casa; para verlo completo usa la calculadora de hipoteca de EE. UU..
- Olvidar que el 3.5 % se cuenta sobre el valor de la casa, no sobre el préstamo.
- Confundir la prima FHA con el PMI de los préstamos convencionales: reglas y precios distintos.
- Comparar ofertas sin mirar el total; la comparación de ofertas con el Loan Estimate ayuda.
Para saber si tus ingresos alcanzan, mira tu sueldo neto en EE. UU. y cuánta hipoteca puedes permitirte. Para los costos de cierre, mira el límite de concesiones del vendedor.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta entrada necesito para un préstamo FHA?
El 3.5 % del valor de la casa si tu puntuación es de 580 o más. Con una puntuación de 500 a 579, el 10 %. Con menos de 500 no hay seguro FHA.
¿La prima inicial se puede financiar?
Sí. Se suma al préstamo o se paga entera en efectivo al cierre. No se puede pagar la mitad en cada forma.
¿Se puede quitar el seguro de hipoteca FHA?
Con menos del 10 % de entrada, dura todo el plazo del préstamo. Con el 10 % o más, termina a los 11 años. La prima inicial no se devuelve, salvo al refinanciar a otro préstamo FHA.
¿Por qué un plazo de 15 años paga menos prima?
HUD cobra una tasa menor porque el saldo baja más rápido y el riesgo para el seguro es menor. Con LTV de 90 % o menos, es del 0.15 % anual.
¿Qué tan exactas son las cifras de la prima FHA?
Son una estimación con las tablas de HUD. HUD cambia las tasas con una Mortgagee Letter nueva, y cada prestamista puede aplicar otras condiciones. Las cifras finales vienen en el Loan Estimate.
Fuentes oficiales
- HUD, Single Family Housing Policy Handbook 4000.1: entrada mínima, LTV y prima inicial.
- HUD, Mortgagee Letter 2023-05: prima anual.