En resumen
- Con 200.000 aportados entre tres socios, 80.000 de beneficio, 8 % de preferente y 20 % para el gestor, el socio 1 recibe 36.800, un 36,8 % de lo que puso.
- Con esas cifras el preferente paga 48.000 y el gestor se queda 6.400 del sobrante.
- El socio 3, que gestiona y aportó 40.000, recibe 21.120: un 52,8 % en total, un 15,18 % al año.
¿Cómo se reparte el beneficio entre socios de un inmueble?
El beneficio se reparte en tres pasos: primero el retorno preferente, después la parte del gestor y, por último, lo que sobra según el capital de cada uno. Esta calculadora sigue ese orden, que es el más habitual en los pactos entre socios, y te da el reparto y la rentabilidad de cada persona.
Es una calculadora general, sin ley de un país concreto. El preferente y la parte del gestor no vienen de ninguna norma: son pactos que escriben los propios socios. Por eso aparecen como campos que puedes cambiar.
Qué necesitas para calcularlo
- Beneficio neto: lo que queda al vender el inmueble, tras restar el precio de compra, las reformas, los gastos y los impuestos de la operación. Si hay pérdida, ponlo en negativo.
- Aportación de cada socio: cuánto puso cada uno. Un socio puede aportar cero si solo gestiona.
- Años: lo que dura la inversión, de la compra a la venta.
- Preferente, gestor y su parte: están en las opciones avanzadas.
El retorno preferente
El preferente es una rentabilidad que se paga primero a todos los socios, antes de que nadie cobre su parte extra. Se calcula sobre lo aportado, en simple: capital por porcentaje por años. Con 200.000 aportados, 8 % anual y 3 años, el preferente debido es de 48.000.
Si el beneficio no llega a cubrirlo, se paga lo que haya a prorrata del capital. Entonces no queda sobrante y el gestor no cobra su parte.
La parte del gestor
El gestor es el socio que busca, compra, reforma y vende. Suele recibir un porcentaje del beneficio que queda después del preferente. Se suma a lo que le toca por su propio capital.
Con 80.000 de beneficio y 48.000 de preferente, quedan 32.000. Un 20 % para el gestor son 6.400. Los otros 25.600 se reparten según el capital: 50 %, 30 % y 20 %.
Ejemplo
Tres socios aportan 100.000, 60.000 y 40.000. El proyecto dura 3 años y deja 80.000 de beneficio. El socio 3 es el gestor.
| Socio | Aportó | Preferente | Resto por capital | Gestor | Recibe |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 100.000 | 24.000 | 12.800 | 0 | 36.800 |
| 2 | 60.000 | 14.400 | 7.680 | 0 | 22.080 |
| 3 | 40.000 | 9.600 | 5.120 | 6.400 | 21.120 |
El socio 1 saca un 36,8 % de lo que puso, un 11,01 % al año. El socio 3 saca un 52,8 %, un 15,18 % al año. De cada 100 de beneficio, el socio 3 se lleva unos 26 aunque solo puso 20 de cada 100 del capital.
La rentabilidad de cada socio
Se muestra de dos formas:
Rentabilidad total = lo que recibe / lo que aportó Rentabilidad anual = (1 + rentabilidad total) ^ (1 / años) − 1
La anual es la que permite comparar con otras inversiones. Para medir una inversión con varias entradas y salidas de dinero, usa la calculadora de TIR y VAN. Para una rentabilidad sencilla, la calculadora de ROI. La definición de rentabilidad sobre la inversión la explica el regulador estadounidense en Investor.gov.
Qué no incluye
- No reparte el capital aportado: esa devolución va aparte, antes del beneficio.
- No calcula impuestos de cada socio, que dependen de su país y de cómo esté montada la sociedad.
- El preferente es simple, sin interés sobre interés, y no se acumula si un año se queda sin pagar.
- No hay reparto por fases (varios escalones de gestor según rentabilidad). Es un solo escalón.
Son estimaciones para negociar y entender el pacto, no un documento legal. Antes de firmar, que lo revise un profesional.
Cómo usar el resultado
Prueba a cambiar el preferente a 0 para ver el reparto puro por capital. Después súbelo y fíjate en cuánto pierde el socio que solo aporta capital cuando el gestor cobra más. También puedes poner al gestor con aportación cero: es el caso del socio que pone solo trabajo.
Si el inmueble lleva hipoteca, mira antes el apalancamiento positivo y el loan to value. Si lo vais a alquilar, la rentabilidad del alquiler te da el beneficio anual a repartir.
Preguntas frecuentes
¿El beneficio incluye el dinero que puso cada socio?
No. El beneficio es lo que sobra después de devolver el capital. Primero cada socio recupera lo que aportó y, con lo que queda, se hace este reparto.
¿Qué pasa si el beneficio es menor que el preferente?
Se paga lo que haya, a prorrata del capital, y el gestor no cobra su parte. En el ejemplo, con 30.000 de beneficio, el socio 1 recibe 15.000, el 2 recibe 9.000 y el 3 recibe 6.000.
¿Puede un socio gestionar sin poner dinero?
Sí. Pon su aportación en cero y márcalo como gestor. Recibirá solo su porcentaje del sobrante, y su rentabilidad por capital aparecerá como cero, porque no aportó nada.
¿Y si hay pérdida?
La pérdida se reparte por capital, sin preferente ni parte del gestor. Con 20.000 de pérdida en el ejemplo, el socio 1 asume 10.000, el 2 asume 6.000 y el 3 asume 4.000.
¿Es mejor un preferente alto o bajo?
Un preferente alto protege al que pone el dinero, porque cobra antes. Uno bajo deja más sobrante, que el gestor comparte en su porcentaje. Pruébalo en la calculadora con tus cifras.