En resumen
- Con un inmueble de 250.000 y un préstamo de 187.500, el LTV es del 75 %: financias 75 de cada 100 y pones 62.500 de entrada.
- Para bajar a un LTV del 70 % el préstamo máximo sería 175.000, es decir, 12.500 más de entrada.
- Con ese LTV del 75 %, el valor puede caer un 25 % antes de que la deuda iguale al inmueble.
- LTV significa loan to value: préstamo dividido entre el valor del inmueble, en porcentaje.
¿Qué es el LTV de un inmueble?
El LTV (loan to value, «préstamo sobre valor») es el porcentaje del valor de un inmueble que financias con un préstamo. Si compras algo de 250.000 y pides 187.500, tu LTV es del 75 %. El resto, el 25 %, lo pones tú como entrada.
Para un inversor es un número de riesgo. Cuanto más alto, menos dinero propio tienes en juego y menos margen hay si el valor baja. Los bancos lo usan para decidir cuánto prestan y a qué precio.
Cómo se calcula
LTV = préstamo ÷ valor del inmueble × 100 entrada = valor − préstamo préstamo máximo = valor × LTV objetivo ÷ 100
El valor que se usa suele ser el menor entre el precio de compra y la tasación. Si pagas 250.000 pero el tasador dice 240.000, el banco calcula sobre 240.000.
Los gastos de compra (impuestos, notaría, reforma) normalmente no entran en el LTV. Sí suman a tu dinero propio. Los puedes indicar en las opciones avanzadas.
Ejemplo
Un inmueble de inversión vale 250.000 y pides un préstamo de 187.500.
- LTV: 187.500 ÷ 250.000 = 75 %.
- Entrada: 250.000 − 187.500 = 62.500, el 25 % del valor.
- Si el valor baja un 25 %, vale 187.500 y la deuda iguala al inmueble.
Entrada para un LTV objetivo
Muchas entidades piden más entrada para inmuebles de inversión que para la vivienda habitual. Un límite del 70 % u 80 % es un ejemplo habitual, pero no una regla: cada una aplica el suyo.
Con un objetivo del 70 % sobre 250.000, el préstamo máximo es 175.000 y la entrada sería 75.000. Como pedías 187.500, te faltan 12.500 de entrada.
| LTV | Préstamo (valor 250.000) | Entrada |
|---|---|---|
| 50 % | 125.000 | 125.000 |
| 60 % | 150.000 | 100.000 |
| 70 % | 175.000 | 75.000 |
| 80 % | 200.000 | 50.000 |
| 90 % | 225.000 | 25.000 |
LTV y riesgo
Un LTV bajo da más seguridad: aguantas una caída de precios sin deber más de lo que vale el inmueble. Un LTV alto aumenta lo que ganas en proporción a tu dinero si todo va bien, pero también lo que pierdes si va mal.
Además, la deuda no baja igual que el valor. Si el alquiler no cubre la cuota, el LTV alto te obliga a poner dinero cada mes. Mira también si la hipoteca mejora o empeora tu rentabilidad en la calculadora de apalancamiento positivo.
Piensa también en los gastos que no ves: mantenimiento y reformas se pagan con tu dinero, no con el préstamo. Prepara una reserva de mantenimiento y calcula la rentabilidad del alquiler antes de decidir cuánto financiar.
Si dudas del importe que te conviene pedir, prueba la calculadora de hipoteca para ver la cuota o qué hipoteca te puedes permitir.
Preguntas frecuentes
¿Un LTV alto es malo?
No siempre. Es más arriesgado, porque tienes menos margen si el valor baja y suele costar más. Es tu decisión según tu tolerancia al riesgo y tus ingresos.
¿Qué LTV piden los bancos para un inmueble de inversión?
Depende de la entidad, del país y de tu perfil. Es habitual que sea más bajo que en una vivienda habitual. Pregunta a tu banco; aquí el objetivo es editable.
¿Se calcula sobre el precio o sobre la tasación?
Sobre el menor de los dos. Por eso la entrada real puede ser mayor que la del precio.
¿Qué pasa si el LTV supera el 100 %?
Significa que debes más de lo que vale el inmueble. Ocurre si financias también gastos o si el valor cae. La calculadora lo calcula y te lo avisa.
¿El LTV cambia con el tiempo?
Sí. Baja a medida que amortizas el préstamo o si el valor sube. Sube si el valor cae. Puedes volver a calcularlo con el saldo pendiente y un valor actual.
Es una estimación para orientarte, no una oferta de ninguna entidad. Los límites reales los fija cada una. Sirve para cualquier país.