En resumen
- Con renta de 800 y un escenario de 6 meses impagados, la pérdida de ingresos sería 4.800 antes de cobertura.
- Con un mes no cubierto y cobertura íntegra de los 5 restantes, la indemnización supuesta sería 4.000.
- Con probabilidad anual del 5 % y prima de 300, el coste esperado es 240 con reserva propia y 340 con esa cobertura hipotética.
Qué compara el seguro de impago frente a una reserva
Una cobertura de impago y una reserva propia resuelven problemas distintos. La cobertura puede transferir parte de una pérdida bajo condiciones concretas; la reserva aporta recursos propios para soportarla. Esta calculadora compara un coste esperado bajo supuestos y recuerda que una indemnización futura no es dinero disponible antes de cobrarla.
El modelo supone un único escenario posible de impago durante el año, con una duración que introduces tú. En los demás casos no hay pérdida de renta. No calcula la probabilidad de que tu inquilino deje de pagar ni verifica las condiciones de una póliza real.
La comparación es universal y permite elegir moneda. No recomienda contratar seguros ni menciona proveedores. La prima, el porcentaje cubierto, la franquicia y el límite son hipótesis editables para entender cómo cambia la aritmética.
Cómo introducir duración, franquicia y cobertura
La renta mensual es el ingreso expuesto. Los meses impagados describen cuánto duraría el evento que quieres analizar. La franquicia en meses se resta de esa duración, y después se aplica el máximo de meses indemnizables que has indicado.
El porcentaje cubierto ajusta qué parte de la renta de esos meses recibirías como indemnización hipotética. No significa que una aseguradora haya aceptado ese pago. Un contrato puede tener exclusiones, requisitos o importes diferentes que aquí no se comprueban.
La probabilidad anual corresponde al escenario completo, no a cada mensualidad por separado. Usar una tasa mensual como si fuera anual cambiaría el significado del resultado. Si no tienes una estimación fiable, prueba varios valores sin presentarlos como datos comprobados.
Fórmula del coste esperado de cada alternativa
El coste esperado combina el tamaño de la pérdida con la probabilidad que tú asignas al evento. Es un promedio de escenarios, no la cantidad que necesariamente pagarás en un año concreto.
Pérdida del evento = renta mensual × meses impagados Meses cubiertos = menor entre duración menos franquicia y límite de cobertura Indemnización supuesta = renta × meses cubiertos × porcentaje cubierto Coste esperado propio = pérdida × probabilidad anual Coste esperado con cobertura = prima anual + pérdida residual × probabilidad anual
La prima se paga aunque el evento no ocurra. La indemnización solo aparece en el escenario de impago. El cálculo evita tratarla como un ingreso anual seguro o restarla de tu necesidad inmediata de recursos antes de recibirla.
Ejemplo de cobertura hipotética de rentas
Supón una renta de 800 y un escenario de 6 meses impagados. La pérdida de ingresos sería 4.800. Con un mes de franquicia y cobertura completa de los 5 restantes, la indemnización supuesta sería 4.000. La pérdida residual del evento sería 800.
Si asignas una probabilidad anual del 5 % y una prima de 300, la comparación esperada es:
| Alternativa | Coste esperado anual |
|---|---|
| Asumir la pérdida con recursos propios | 240 |
| Cobertura hipotética con esa prima | 340 |
La probabilidad de equilibrio del ejemplo es 7,5 %. Eso no estima la probabilidad real del inmueble ni decide qué alternativa debes elegir. Solo identifica cuándo se iguala el coste promedio con estos importes y esta cobertura supuesta.
Por qué la reserva sigue importando con cobertura
Antes de recibir una indemnización puedes acumular renta no cobrada y haber pagado la prima. En el ejemplo, esa exposición acumulada es 5.100. Con una reserva de 2.000, la diferencia respecto a esa exposición es 3.100.
Esa cifra no es un presupuesto de tus facturas. La renta no cobrada y los pagos de deuda, comunidad o mantenimiento son conceptos diferentes. Para saber cuánto necesitas pagar realmente durante el periodo, prepara un presupuesto separado de salidas. No sumes sin criterio todas las rentas perdidas a todas las facturas como si fueran la misma obligación.
Tampoco se supone que la indemnización llegue inmediatamente. El modelo no asigna fechas ni incorpora costes de recuperación, impuestos o rendimientos de la reserva. Puedes estudiar el funcionamiento habitual de los ingresos con la rentabilidad del alquiler y revisar el efecto de meses sin renta con la calculadora de vacancia.
Qué revisar fuera de la comparación matemática
Una póliza real necesita comprobar sus propias condiciones antes de usar cualquier cifra de cobertura. No basta con que el resultado aritmético sea favorable. Si el evento no está cubierto o hay límites adicionales, la indemnización hipotética del formulario no corresponde al contrato.
La separación entre compromisos periódicos y gastos de un evento sigue un criterio de presupuesto. La guía oficial de planificación de costes de la SBA explica esa organización general, pero no fija coberturas de impago ni regula seguros inmobiliarios.
Preguntas frecuentes
¿El coste esperado del impago es el dinero máximo que puedo perder?
No. Es una media calculada con la probabilidad introducida. Si el evento ocurre, la pérdida concreta puede ser muy superior a ese promedio, y existen otros escenarios que este modelo no representa.
¿La franquicia por meses equivale a un retraso en cobrar la indemnización?
No. Aquí significa meses de pérdida que no se indemnizan. El retraso de pago es otra cuestión y no se calcula. No debes confundir ausencia de cobertura con fecha de cobro.
¿Una prima menor que la indemnización hace rentable automáticamente la cobertura?
No. También importa la probabilidad del evento y que el supuesto esté realmente cubierto. La comparación esperada no elimina condiciones contractuales ni mide tus preferencias frente a pérdidas grandes.
¿Por qué la reserva no se reduce por la indemnización antes de recibirla?
Porque un cobro futuro no es liquidez actual. La herramienta muestra la exposición anterior a ese pago de forma separada para no dar una sensación falsa de disponibilidad de caja.
¿Esta página verifica el seguro de impago de mi inmueble?
No. Todos los términos son datos del escenario. Debes contrastarlos con las condiciones aplicables; la herramienta no confirma elegibilidad, exclusiones, límites ni obligaciones de ninguna entidad.