En resumen
- Si recibes un inmueble que hoy vale menos que la base del donante, usas dos bases: la del donante para calcular una ganancia y el valor justo al recibirlo para una pérdida.
- Con base del donante de $120,000, valor justo de $90,000 y venta por $150,000, la ganancia es de $30,000.
- Si en ese ejemplo vendes por $100,000, el precio queda entre $90,000 y $120,000 y no hay ganancia ni pérdida; por $80,000, la pérdida es de $10,000.
- Si el valor justo es igual o mayor que la base del donante, usas una sola base: la del donante más la parte del impuesto de donación que corresponde a la subida de valor.
Cómo se calcula la base de un inmueble regalado
Cuando te regalan un inmueble en Estados Unidos, heredas la base del donante (lo que él pagó, más mejoras y menos depreciación). Se llama carryover basis. Pero hay una excepción: si el inmueble valía menos que esa base el día del regalo, tienes dos bases. La fuente oficial es la Publicación 551 del IRS, apartado «Property Received as a Gift».
- Base para ganancia: la base del donante.
- Base para pérdida: el valor justo de mercado el día que lo recibiste.
- Si el precio queda en medio: no hay ganancia ni pérdida.
Esta calculadora es solo para Estados Unidos. Es una estimación: no sustituye a un profesional de impuestos.
Cómo usar la calculadora
- Base del donante: lo que valía fiscalmente para quien te lo regaló, justo antes de la donación.
- Valor justo al recibirlo: su valor de mercado ese día, por ejemplo con una tasación.
- Precio de venta.
- En opciones avanzadas, añade gastos de venta, mejoras, depreciación y, si el donante pagó impuesto de donación, ese impuesto y el valor del regalo para ese impuesto.
Fórmula
Si valor justo < base del donante: base para ganancia = base del donante + mejoras − depreciación base para pérdida = valor justo + mejoras − depreciación Si valor justo ≥ base del donante: base única = base del donante + aumento por impuesto de donación + mejoras − depreciación Precio neto = precio de venta − gastos de venta Resultado = precio neto − base (ganancia si es positivo, pérdida si es negativo)
El aumento por impuesto de donación, para regalos recibidos después de 1976, es el impuesto pagado × (valor justo − base del donante) ÷ valor de la donación para ese impuesto. Para regalos anteriores a 1977, es el impuesto pagado, sin pasar del valor justo.
Ejemplo
Te regalan un inmueble. La base del donante es de $120,000 y su valor justo ese día es de $90,000. Lo vendes por $150,000.
| Concepto | Cifra |
|---|---|
| Base para ganancia | $120,000 |
| Base para pérdida | $90,000 |
| Precio de venta | $150,000 |
| Resultado | Ganancia de $30,000 |
Con otros precios, el mismo inmueble daría:
| Precio de venta | Resultado |
|---|---|
| $150,000 | Ganancia de $30,000 |
| $100,000 | $0 (entre las dos bases) |
| $80,000 | Pérdida de $10,000 |
El IRS usa un caso parecido con un terreno: base del donante de $10,000 y valor justo de $8,000. Si se vende por $12,000, la ganancia es de $2,000; por $7,000, la pérdida es de $1,000; por $9,000, no hay ninguna.
Impuesto de donación y mejoras
Casi nadie paga impuesto de donación, porque cada año hay una exclusión por persona. Pero si el donante lo pagó y el inmueble había subido de valor, una parte de ese impuesto se suma a tu base. En el ejemplo del IRS, un regalo de $50,000 con base del donante de $20,000 y un impuesto de $6,220 sobre $31,000 sube la base a $26,033 (el IRS redondea la fracción a 0,97; la calculadora no redondea y da unos centavos menos).
Las mejoras que hagas después suben tu base y la depreciación (si lo alquilas) la baja. Los gastos de venta restan del precio.
Errores comunes
- Usar el valor del día del regalo como base cuando ganas: para una ganancia cuenta la base del donante si es mayor.
- Calcular una pérdida con la base del donante: para la pérdida se usa el valor justo.
- Olvidar la depreciación de los años de alquiler.
- Pensar que el regalo es un ingreso para ti: normalmente no lo es; tributas al vender.
Para saber a qué tipo se grava una ganancia, mira la calculadora de ganancias de capital y el impuesto federal. Si tus ingresos son altos, revisa también el impuesto sobre la inversión neta. Para el regalo de monedas digitales, hay otra pieza: regalo de criptomonedas.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos al recibir un inmueble como regalo?
En general no: el regalo no es ingreso para quien lo recibe. El impuesto aparece cuando lo vendes y hay ganancia.
¿Qué pasa si el inmueble vale menos que la base del donante?
Tienes dos bases. Para ganancia usas la del donante; para pérdida, el valor justo al recibirlo. Entre ambas, el resultado es $0.
¿Cómo averiguo la base de la casa o el terreno que me regalaron?
Hay que pedirla al donante o a sus registros: precio de compra, mejoras y depreciación. Si no se conoce, no se puede calcular con exactitud.
¿Cuenta el impuesto de donación en mi base?
Solo si el donante lo pagó y el valor justo era mayor que su base. Entonces se suma la parte proporcional a la subida de valor.
¿Y si lo alquilo antes de venderlo?
La depreciación que corresponde baja tu base en ambos casos, así que la ganancia sube.
¿La calculadora sirve para acciones o monedas digitales?
La regla de las dos bases es general, pero esta pieza está pensada para inmuebles. Para otros bienes, revisa la fuente oficial.