En resumen
- Con una casa comprada en $300,000, mejoras de $28,000 y valor actual de $330,000, la base depreciable es $280,500.00, la menor entre valor justo y base ajustada.
- Esa base, entre 27.5 años, da $10,200.00 de depreciación al año, o $850.00 al mes, sin contar el terreno.
- Si empiezas a alquilar en julio, el primer año cuenta 5.5 meses y deprecias $4,675.00.
- Si la casa vale más que tu base ajustada ($282,400.00 en el ejemplo), manda la base ajustada; si vale menos, manda el valor justo.
¿Cómo se calcula la base depreciable de una casa que pasas a alquiler?
La base depreciable es la menor de dos cifras en la fecha en que la casa pasa a alquiler: su valor justo de mercado y tu base ajustada, ambas sin contar el terreno. Esta página es solo para Estados Unidos y sigue la regla del IRS (Internal Revenue Service, la agencia tributaria del país) en su Publicación 527.
Esto vale cuando la casa era tu vivienda habitual o de uso personal y empiezas a alquilarla. Si la compraste directamente para alquilar, tu base es el coste y no entra el valor justo. En ese caso mira la rentabilidad neta de una casa en alquiler.
Fuente oficial: IRS, Publicación 527, Residential Rental Property.
Cómo usar la calculadora
Rellena cuatro datos a la vista. Los demás están en las opciones avanzadas.
- Lo que pagaste: el precio de la casa y el terreno juntos.
- Mejoras permanentes: ampliaciones, techo nuevo, una cocina reformada. Las reparaciones pequeñas no cuentan.
- Valor el día que la alquilas: el fair market value (FMV), o valor justo de mercado: el precio al que cambiaría de manos entre un comprador y un vendedor informados. Sirve una tasación o ventas parecidas de la zona.
- Parte que es terreno: de cada 100 dólares, los que son del terreno. El terreno no se deprecia.
- Avanzado: gastos de compra que suman a la base, siniestros o créditos de energía que la bajan, el terreno en el valor actual y el mes en que la casa queda lista para alquilar.
Fórmula
Casa pagada = (precio + gastos de compra) × (1 − % de terreno) Base ajustada = casa pagada + mejoras − siniestros y créditos ya usados Valor justo de la casa = valor actual × (1 − % de terreno) Base depreciable = la menor entre base ajustada y valor justo de la casa Depreciación anual = base depreciable ÷ 27.5
La depreciación es en línea recta durante 27.5 años, el periodo de recuperación de una vivienda en alquiler. En el primer año se usa la convención de mitad de mes: la casa cuenta como puesta en servicio a mitad del mes elegido.
Ejemplo
Compraste una casa con su terreno por $300,000 y pagaste $4,000 de gastos de compra. Hiciste mejoras de $28,000 y usaste $4,000 entre un siniestro deducido y un crédito de energía. El terreno es el 15 %. El día que la alquilas vale $330,000.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Casa pagada, sin terreno | $258,400.00 |
| Base ajustada de la casa | $282,400.00 |
| Valor justo de la casa | $280,500.00 |
| Base depreciable (la menor) | $280,500.00 |
| Depreciación de un año completo | $10,200.00 |
| Depreciación al mes | $850.00 |
| Depreciación del primer año (julio) | $4,675.00 |
| Terreno de la compra, que no se deprecia | $45,600.00 |
| Terreno al valor actual | $49,500.00 |
Aquí la casa vale hoy menos que tu base ajustada, así que se deprecia sobre el valor justo. La diferencia ($1,900) es una pérdida de valor que no se puede depreciar.
El propio IRS da un caso parecido. Una casa tenía una base ajustada de $164,000 y un valor justo de $168,000, de los cuales $21,000 eran terreno y $147,000 casa. La base depreciable fue $147,000, porque es menor que $164,000.
Errores comunes
- Depreciar sobre el precio de compra. Si usaste la casa como vivienda, la base no es el precio sin más: se compara con el valor justo.
- Incluir el terreno. Solo se deprecia el edificio. Un terreno de 15 % del total deja fuera 15 de cada 100 dólares.
- Olvidar las mejoras. Un techo o una ampliación suben la base ajustada. Guarda las facturas.
- Sumar los puntos del préstamo. Los gastos de conseguir o refinanciar un préstamo no forman parte de la base.
- Empezar a depreciar antes de tiempo. Cuenta desde que la casa está lista y disponible para alquilar.
Qué pasa cuando vendes
La depreciación baja tu base. Al vender, el IRS compara el precio con esa base reducida. Para una ganancia se parte de la base ajustada menos la depreciación tomada o que pudiste tomar. Para una pérdida, de la menor entre valor justo y base ajustada, también reducida por la depreciación. Mira la calculadora de ganancias de capital y el impuesto federal para ver el efecto. Si hay hipoteca, usa la de hipoteca en EE. UU.. Para el rendimiento del alquiler, rentabilidad del alquiler.
Es una estimación. No sustituye a la declaración ni a un preparador de impuestos autorizado.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si mi casa vale más hoy que cuando la compré?
Entonces la base ajustada es la menor y esa es tu base depreciable. En el ejemplo, con un valor de $500,000, la base queda en $282,400.00 y depreciarías $10,269.09 al año. El mayor valor no te da más depreciación.
¿Por qué no se deprecia el terreno?
Porque el terreno no se desgasta con el tiempo. El IRS solo permite depreciar bienes con vida útil limitada, como el edificio. Por eso se separa el terreno antes de comparar las cifras.
¿Cómo estimo el valor justo si no tengo tasación?
Usa ventas de casas parecidas en tu zona, cerca de la fecha del cambio. Guarda esa información. Si no tienes una tasación, es una estimación editable: cámbiala si luego consigues un dato mejor.
¿Cuántos años dura la depreciación de una casa en alquiler?
Son 27.5 años en línea recta. Con una base de $280,500.00 salen $10,200.00 al año. El primer y el último año se calculan por mitad de mes.
¿Cuenta el mes en que la casa queda lista para alquilar?
Sí. El primer año se cuenta desde la mitad de ese mes. Con julio son 5.5 meses y $4,675.00 en el ejemplo. Con enero serían 11.5 meses, y con diciembre solo medio mes.
¿Esta base sirve para calcular la ganancia al vender?
No del todo. Para una ganancia se usa la base ajustada menos la depreciación. Para una pérdida se usa la menor entre valor justo y base ajustada. Esta calculadora da la base para depreciar.