En resumen
- Con $ 3.000.000 de capital, 6,5 % de tasa y 180 meses por delante, cancelar todo costaría unos $ 3.410.183,62 hoy.
- En ese ejemplo los costos son unos $ 402.170 (1 % de costo administrativo y pérdida por reinversión) y evitas unos $ 1.648.950 de intereses.
- La Ley 18.574 permite cancelar cuando pasaron al menos 5 años, con un costo administrativo de hasta el 1 % del capital.
- La pérdida por reinversión se fija con las tasas medias para vivienda del BCU; la ley no da fórmula y aquí es una estimación.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca antes en Uruguay?
Cancelar antes tu hipoteca de vivienda cuesta el capital que debes, los intereses devengados hasta ese día, un costo administrativo de hasta el 1 % y la pérdida por reinversión del banco. Esta página es solo para Uruguay y es una estimación: el banco te da el monto exacto.
Qué dice el artículo 15
El artículo 15 de la Ley 18.574 dice que el deudor de un préstamo hipotecario para vivienda puede cancelar en cualquier momento, total o parcialmente el capital. Para eso paga:
- Los intereses devengados hasta ese momento.
- Los costos administrativos, que no pueden superar el 1 % del saldo de capital adeudado.
- Los costos financieros por pérdida de reinversión, según las tasas medias para vivienda que publica el Banco Central del Uruguay (BCU) para el momento de la cancelación, en la misma moneda.
La condición es que hayan pasado al menos cinco años desde que te dieron el préstamo. Esta facultad es irrenunciable: el contrato no puede quitártela.
Cómo usar la calculadora
- Capital que debes hoy: el saldo sin intereses.
- Tiempo transcurrido y meses que faltan: la ley pide 60 meses o más.
- Todo o una parte: si eliges una parte, escribe el capital que cancelas.
- Tasa de tu préstamo: la TEA de tu contrato.
- Avanzado: tasa media del BCU, costo administrativo y días de intereses.
Cómo se calcula
interés devengado = saldo × TEA × días / 365 costo administrativo = capital cancelado × porcentaje (máx. 1 %) pérdida por reinversión = (1 − j / i) × intereses futuros evitados total = capital + interés devengado + costo administrativo + pérdida
Aquí i es la tasa mensual de tu préstamo y j la tasa mensual media del BCU. Si la tasa del BCU es igual o mayor que la tuya, no hay pérdida por reinversión. Los intereses futuros evitados son lo que pagarías de intereses en los meses que faltan sobre el capital que cancelas.
Ejemplo
Debes $ 3.000.000, tu tasa es del 6,5 %, la tasa media del BCU es del 5 %, pasaron 72 meses, faltan 180 y cancelas todo con 15 días de intereses.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Capital que cancelas | $ 3.000.000,00 |
| Intereses devengados | $ 8.013,70 |
| Costo administrativo (1 %) | $ 30.000,00 |
| Pérdida por reinversión | $ 372.169,92 |
| Total a pagar | $ 3.410.183,62 |
Los costos suman unos $ 402.170. A cambio, dejas de pagar unos $ 1.648.950 de intereses: el ahorro neto es de unos $ 1.246.780.
Cancelación parcial
Si cancelas solo una parte, el costo administrativo y la pérdida por reinversión se calculan sobre esa parte. Con $ 1.000.000 de cancelación en el mismo caso, el total sería de unos $ 1.142.070. Los intereses devengados siguen siendo los de todo el saldo. Pregunta al banco si reduce la cuota o el plazo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cancelar mi hipoteca antes de 5 años?
El artículo 15 pone el plazo de cinco años como condición. Antes de eso, rigen las condiciones de tu contrato. La calculadora te avisa y muestra una referencia.
¿El banco puede cobrarme más del 1 %?
El costo administrativo tiene como máximo el 1 % del capital adeudado. La pérdida por reinversión es otro concepto, ligado a las tasas del BCU.
¿Qué es la pérdida por reinversión?
Es lo que el banco deja de ganar si no puede volver a prestar ese dinero a la tasa de tu préstamo. Se mide con las tasas medias del BCU para vivienda.
¿Dónde veo la tasa media del BCU?
En la web del Banco Central del Uruguay, en las tasas de préstamos para vivienda, en la moneda de tu préstamo.
¿Qué cambia si mi préstamo está en UI o en dólares?
Usa las tasas en esa moneda. El saldo en pesos cambia con la unidad, así que revisa el capital actualizado antes de calcular.
¿Compensa cancelar antes?
Compensa si los intereses futuros que evitas superan los costos. Mira el «ahorro neto». Compara también con pagar deuda o invertir y no uses tu fondo de emergencia.