En resumen
- Con 5.000 prestados al 9 % durante 12 meses, 3 % de impago y 20 % de impuestos, la ganancia neta es de 274,2 y la rentabilidad neta, del 5,48 % anual.
- De cada 100 de interés prometido, en ese ejemplo te quedan unos 61 tras impago e impuestos.
- La pérdida esperada por impago del ejemplo es de 75 sobre 5.000 prestados.
- Con ese mismo interés, un impago del 12,59 % deja la ganancia en cero.
¿Cuánto rinde de verdad el crowdfunding inmobiliario?
Rinde menos que el interés que anuncia el proyecto. El interés prometido es bruto: no descuenta préstamos que no se pagan, comisiones ni impuestos. Esta calculadora te da la rentabilidad neta, la que de verdad llega a tu bolsillo.
El crowdfunding consiste en que muchas personas aportan pequeñas cantidades a un mismo proyecto. En el inmobiliario, esa aportación suele ser un préstamo a quien compra o reforma un inmueble. Si el proyecto va bien, cobras intereses. Si falla, puedes perder parte del capital.
Cómo se calcula
Hay cuatro pasos:
- Intereses prometidos: lo prestado por el interés anual y por el plazo en años.
- Intereses cobrados: se quitan los del préstamo que no se paga, porque un préstamo impagado no da intereses.
- Comisión e impuestos: se descuentan de los intereses cobrados.
- Pérdida por impago: el capital impagado que no recuperas.
interés cobrado = capital · interés · meses/12 · (1 − impago) neto = interés cobrado − comisión − impuesto − capital · impago · (1 − recuperas)
El impuesto es un dato que escribes tú, porque cambia según el país. Lo hemos puesto en 20 % solo como ejemplo.
Ejemplo con 5.000 prestados
Prestas 5.000 al 9 % anual durante 12 meses. Esperas un 3 % de impago, recuperas la mitad de lo impagado y pagas un 20 % de impuestos.
- Intereses prometidos: 450.
- Intereses cobrados: 436,5.
- Impuestos: 87,3.
- Pérdida esperada: 75.
- Ganancia neta: 274,2, es decir, un 5,48 % al año.
Te prometían un 9 % y te quedaría un 5,48 %. De cada 100 de interés prometido, unos 61 llegan a tu bolsillo.
Qué pasa si hay más impagos
El impago pesa mucho. Con el mismo ejemplo, un impago del 12,59 % deja la ganancia en cero. Por encima de esa cifra, pierdes dinero aunque cobres intereses del resto de proyectos.
La tabla del resultado te enseña seis casos, del 0 % al 20 % de impago. Si repartes tu dinero en muchos proyectos, un fallo pesa menos, pero el impago medio sigue siendo el que cuenta.
Para pasar el interés a una tasa anual usa la calculadora de rentabilidad anualizada. Si comparas con comprar un inmueble tú mismo, mira la rentabilidad del alquiler. Y no olvides la inflación: un 5 % neto con una inflación del 3 % es un 2 % real.
Cómo leer el resultado
Mira primero la rentabilidad neta anual y compárala con el interés que te prometen. Si la diferencia es grande, el proyecto depende mucho del impago. Después mira el impago que anula la ganancia: es tu margen de seguridad. Cuanto más lejos esté de lo que esperas, más aguanta tu inversión un imprevisto.
Prueba también a cambiar el plazo. Con intereses simples, un plazo más largo suma más intereses, pero tu dinero queda retenido más tiempo y el riesgo de que algo falle dura más.
Qué no incluye
- Es una estimación: cada proyecto tiene sus condiciones y sus plazos.
- Los retrasos no se calculan; un préstamo en mora puede tardar en cobrarse.
- No sustituye a la información del proyecto ni a un asesor fiscal de tu país.
- El impuesto se aplica sobre los intereses cobrados, sin compensar pérdidas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la rentabilidad neta en el crowdfunding inmobiliario?
Es lo que ganas después de restar el impago, la comisión y los impuestos al interés prometido. Es la cifra para comparar proyectos entre sí.
¿Qué impago debo poner?
Es una hipótesis tuya. Prueba con varios valores y mira la tabla. Si con un 10 % sigues ganando, tienes más margen.
¿Por qué un préstamo impagado no suma intereses?
Porque si el prestatario no paga, no te llegan ni intereses ni capital. Por eso la calculadora los quita de los intereses cobrados.
¿Qué significa recuperar parte del impago?
Que al vender el inmueble o ejecutar la garantía, recuperas una parte del capital. Con 50 %, de cada 100 impagados vuelven 50.
¿Puedo usarla con una plataforma de otro país?
Sí para la cuenta, pero el impuesto lo pones tú según tu país. La calculadora no aplica ninguna ley concreta.
¿Es una promesa de ganancia?
No. Es una simulación con tus propias cifras; el resultado real puede ser mejor o peor.