En resumen
- Un inmueble de alquiler comprado por $185,000, con $25,000 de terreno, se deprecia sobre una base de $160,000 durante 27.5 años en Estados Unidos.
- Si empieza a alquilarse en febrero, deduces $5,091 el primer año y $5,818 cada año completo, un 3.636 % de la base.
- Con un tramo federal del 24 %, la depreciación te ahorra unos $1,396 de impuesto al año y $38,400 en total.
- En ese ejemplo la deducción dura 28 años, y el terreno nunca se deprecia.
¿Cómo se calcula la depreciación de un alquiler?
La depreciación de un inmueble de alquiler en Estados Unidos se calcula dividiendo su base entre 27.5 años. El resultado es lo que puedes deducir cada año de tus ingresos de alquiler. No sale dinero de tu bolsillo: es un gasto contable que baja el beneficio por el que pagas impuestos.
El IRS, la agencia tributaria de Estados Unidos, lo explica en su Publicación 527. Para una vivienda de alquiler usa el sistema MACRS, con el método lineal: la misma cantidad cada año. La idea es que el edificio se va desgastando, aunque en la práctica pueda valer más cada año.
Esta calculadora es solo para Estados Unidos y para inmuebles residenciales (casas, apartamentos y dúplex). Es una estimación, no una declaración de impuestos.
Qué parte del precio se deprecia
No se deprecia todo lo que pagaste. La base es el precio más algunos gastos de cierre, menos el terreno:
- Terreno: nunca se deprecia, porque el IRS considera que no se gasta ni se queda obsoleto. Lo normal es separarlo con el contrato de compra o con el avalúo del impuesto predial del condado.
- Gastos de cierre que suman: honorarios legales, registro, escritura, seguro de título, impuesto de transferencia y estudio topográfico.
- Gastos de cierre que no suman: los del préstamo, como los puntos, la tasación que pide el banco o el informe de crédito.
Por eso la calculadora te pide el precio y el terreno por separado. Los gastos de cierre están en las opciones avanzadas.
La convención de mitad de mes
El primer año no cuenta 12 meses completos. El IRS aplica la convención de mitad de mes: el mes en que el inmueble queda listo y disponible para alquilar cuenta como medio mes, sea cual sea el día.
Esto importa: si empiezas en enero, el primer año tiene 11.5 meses. Si empiezas en diciembre, solo 0.5 meses. Lo que no deduces el primer año se recupera al final, en el último año.
Fíjate en que cuenta cuando el inmueble está listo para alquilar, no cuando firmas la compra ni cuando entra el primer inquilino. Si compras en noviembre pero terminas una reforma en marzo, el mes de inicio es marzo.
Ejemplo
Compras una casa para alquilar por $185,000. El contrato dice que el terreno vale $25,000. Queda lista para alquilar en febrero. Tu tramo federal es del 24 %.
- Base: $185,000 − $25,000 = $160,000.
- Cada año completo: $160,000 ÷ 27.5 = $5,818, un 3.636 % de la base.
- Primer año: febrero cuenta 10.5 meses, así que $5,818 × 10.5 ÷ 12 = $5,091.
- Ahorro de impuestos: 24 % de $5,818 son unos $1,396 al año. El primer año, unos $1,222.
- La deducción dura 28 años, y el ahorro total es de $38,400 (24 % de $160,000).
Son los mismos datos del ejemplo del IRS, que da $5,091 para el primer año.
Qué ahorras en impuestos
La depreciación baja tu ingreso de alquiler sujeto a impuesto. Si tu tramo federal es del 24 %, de cada $100 que deduces, ahorras $24. Con un tramo del 10 %, ahorras $10.
El ahorro real puede ser distinto. Si el alquiler te da pérdida, los límites de pérdidas pasivas pueden hacer que no uses la deducción ese año. Y los impuestos de tu estado cambian la cuenta. Para estimar tu tramo, mira la calculadora de impuesto federal.
Límites de este cálculo
- Sistema: usa GDS, de 27.5 años, que es lo habitual. En opciones avanzadas puedes elegir ADS, de 30 años.
- Mejoras: un techo nuevo o una ampliación se deprecian aparte, desde su propio mes de inicio.
- Muebles y electrodomésticos: tienen plazos más cortos y no están incluidos.
- Venta: al vender, la depreciación ya deducida reduce tu base y se tiene en cuenta en la ganancia. Para eso mira la calculadora de ganancias de capital.
- Impuesto sobre inversiones: el alquiler puede entrar en el impuesto sobre la inversión neta si tu renta es alta.
Para saber si el alquiler compensa, mira también la rentabilidad del alquiler y la cuota de la hipoteca.
Fuente oficial: IRS, Publicación 527. Los tramos federales vienen del Código de Rentas Internas, sección 1(j).
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir no depreciar mi alquiler?
No conviene contar con ello. El IRS considera que la depreciación que te correspondía reduce tu base aunque no la deduzcas. Si no la deduces, pierdes el ahorro y al vender igualmente se tiene en cuenta. Consulta a un contador antes de decidir.
¿Por qué mi resultado difiere del de la tabla del IRS?
La tabla 2-2d redondea el porcentaje a tres decimales: 3.182 % en febrero del primer año. Esta calculadora usa la cifra exacta, así que puede diferir en unos pocos dólares. En el ejemplo, los dos dan $5,091.
¿Se deprecia el inmueble si lo tengo vacío?
Empieza cuando está listo y disponible para alquilar, aunque aún no tengas inquilino. Si lo usas como vivienda propia, no es un alquiler y no se deprecia como tal.
¿Qué pasa si hice la compra con un préstamo?
La base incluye el precio completo, no solo lo que pusiste de entrada. Los intereses del préstamo se deducen aparte como gasto, y los gastos de obtener el préstamo no suman a la base.
¿Qué hago si no sé cuánto vale el terreno?
Usa el contrato de compra o la proporción del avalúo del impuesto predial. Si no tienes nada, el 20 % es una estimación que muchos usan, pero es solo una referencia: pon el valor que puedas respaldar.
¿Y si el inmueble era mío antes de alquilarlo?
Entonces la base es lo menor entre lo que pagaste y su valor de mercado cuando empezó el alquiler, y esta calculadora no cubre ese caso. Pon ese valor como precio para una estimación, y revisa los detalles con un contador.