En resumen
- En Argentina, con $ 180.000 de expensas ordinarias y $ 60.000 de extraordinarias, si el contrato pone las ordinarias a cargo del inquilino, este paga $ 180.000,00.
- El propietario paga entonces los $ 60.000,00 de las extraordinarias, de un total de $ 240.000,00.
- Si el contrato suma los gastos habituales de $ 20.000, el inquilino paga $ 200.000,00 y el propietario $ 40.000,00.
- El código civil (art. 1209) no pone a cargo del inquilino lo que grava la cosa, salvo pacto en contrario.
¿Qué expensas paga el inquilino?
El inquilino paga las expensas que su contrato le asigne. Con $ 180.000 de ordinarias y $ 60.000 de extraordinarias, si el contrato dice que paga las ordinarias, le tocan $ 180.000,00.
Esta calculadora es solo para Argentina. Se basa en el art. 1209 del Código Civil y Comercial (Ley 26.994): el inquilino paga las cargas que se originan en el uso que da a la vivienda, pero no las que gravan la cosa, excepto pacto en contrario. Texto oficial en argentina.gob.ar.
Cómo usar la calculadora
- Escribe las expensas ordinarias de tu liquidación.
- Escribe las extraordinarias, si hay.
- Indica cuántos de esos gastos extraordinarios son habituales.
- Elige qué dice tu contrato.
- En «Opciones avanzadas» puedes sumar el alquiler para ver el costo mensual.
El resultado sale al momento con valores de ejemplo.
Cómo se calcula
total = ordinarias + extraordinarias paga el inquilino = lo que pone el contrato a su cargo paga el propietario = total - lo que paga el inquilino
Según el contrato: solo ordinarias, ordinarias más gastos habituales, todas, o ninguna.
Ejemplo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ordinarias | $ 180.000,00 |
| Extraordinarias | $ 60.000,00 |
| Total | $ 240.000,00 |
| Paga el inquilino (ordinarias) | $ 180.000,00 |
| Paga el propietario | $ 60.000,00 |
Si el contrato incluye los gastos habituales de $ 20.000, el inquilino paga $ 200.000,00 y el propietario $ 40.000,00.
Ordinarias, extraordinarias y gastos habituales
Las ordinarias son los gastos de mantenimiento mensual del edificio. Las extraordinarias son obras o gastos que decide la asamblea. Los gastos habituales son los de servicios normales y permanentes.
La Ley 27.551 había dispuesto que el inquilino no pagara extraordinarias, salvo gastos habituales. Esa ley fue abrogada por el Decreto 70/2023 (art. 249), así que hoy rige la regla general del art. 1209 y lo pactado. Pide siempre al propietario la liquidación detallada.
Cómo leer la liquidación de tu edificio
Cada mes el administrador envía una liquidación con dos bloques. En las ordinarias aparecen sueldos del personal, limpieza, ascensor, luz de las zonas comunes y el mantenimiento diario. En las extraordinarias aparecen obras o arreglos que no se repiten todos los meses, como cambiar una bomba de agua o pintar la fachada. Copia en la calculadora el total de cada bloque que figura para tu unidad, no el del edificio entero.
Si la liquidación marca como extraordinario un gasto que en realidad se repite cada mes, por ejemplo un servicio permanente, puede contar como gasto habitual. Por eso la calculadora te pide ese dato aparte: se resta de las extraordinarias y, si tu contrato lo permite, pasa a cargo del inquilino.
Qué cambia según lo que diga el contrato
Hay cuatro situaciones frecuentes. Si el contrato dice que el inquilino paga las expensas ordinarias, el propietario se queda con todas las extraordinarias. Si suma los gastos habituales, el inquilino paga las ordinarias más esa parte. Si pone todas las expensas a cargo del inquilino, el propietario no paga ninguna. Y si no dice nada, la calculadora reparte todo al propietario, porque el art. 1209 no pone a cargo del inquilino lo que grava la cosa.
El resultado es una estimación para entender el reparto. Lo que vale en la práctica es lo que firmaste y la liquidación del administrador. Guarda los comprobantes de cada pago, porque sirven para llevar las cuentas con claridad.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino paga las expensas extraordinarias?
Solo si el contrato lo dice. Sin pacto, el art. 1209 no pone a su cargo lo que grava la cosa. Una obra de mejora del edificio suele ser del propietario.
¿Qué son los gastos habituales?
Son los que se vinculan a servicios normales y permanentes del edificio, aunque figuren como extraordinarios. Tu contrato puede incluirlos.
¿Qué pasa si mi contrato no dice nada?
La regla general del art. 1209 no pone las expensas a cargo del inquilino. Elige «No dice nada» y verás que todo corresponde al propietario. Consulta tu contrato con calma.
¿Sirve para locales o cocheras?
Está pensada para una vivienda en propiedad horizontal. Para otros casos manda el contrato.
¿La liquidación del administrador puede diferir de este cálculo?
Sí, porque es una estimación. En Argentina valen la liquidación del administrador y lo firmado en tu contrato.
¿Cómo sé cuánto de las extraordinarias es gasto habitual?
Pídele al administrador el detalle de cada concepto de la liquidación. Los gastos que se repiten mes a mes y sostienen servicios del edificio son los habituales; una obra única no lo es.
¿Puedo ver el costo total de vivir en la vivienda, con alquiler y expensas?
Sí. En «Opciones avanzadas» escribe el alquiler mensual y la calculadora suma lo que paga el inquilino de expensas para darte el costo mensual.