En resumen
- Con 1,000 certificados y una distribución de $1.50 de resultado fiscal y $0.50 de reembolso de capital por certificado, recibes $2,000 antes de impuestos.
- La retención de ISR es del 30 % solo sobre el resultado fiscal: $450 de los $1,500. El reembolso de capital no se retiene.
- Si tu tasa anual es del 32 %, pagas $30 más en tu declaración; en total el impuesto es de $480 y te quedan $1,520.
- La ley pide a la FIBRA repartir al menos el 95 % de su resultado fiscal a más tardar el 15 de marzo.
Cuánto ISR se retiene de la distribución de una FIBRA
Si tienes 1,000 certificados de una FIBRA y te reparte $1.50 de resultado fiscal por certificado, el intermediario te retiene $450 de ISR. Es el 30 % de $1,500, la tasa del artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Esta calculadora es solo para México.
Una distribución de FIBRA suele traer dos partes. La primera es el resultado fiscal: la utilidad que la ley manda repartir y sobre la que se retiene. La segunda es el reembolso de capital: dinero que te devuelve la FIBRA y que no es utilidad. El aviso de distribución de la FIBRA indica cuánto es de cada tipo.
Cómo usar la calculadora
- Certificados. Escribe cuántos CBFI tienes, es decir, los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios.
- Resultado fiscal y reembolso de capital por certificado. Copia los dos importes del aviso de la FIBRA.
- Quién eres. Elige residente en México, residente en el extranjero o exento. Los fondos de pensiones del artículo 153 de la LISR son un caso de tenedor exento.
- Tu tasa anual. Solo si eres residente. Es la tasa marginal de tu tabla anual, entre 1.92 % y 35 %.
En las opciones avanzadas puedes cambiar la tasa de retención y escribir el resultado fiscal total por certificado, para comprobar si la FIBRA reparte el 95 % que exige la ley.
Fórmula del ISR de una distribución de FIBRA
resultado fiscal = certificados × resultado fiscal por certificado retención = resultado fiscal × 30 % recibes = resultado fiscal + reembolso de capital − retención ISR anual = resultado fiscal × tu tasa anual a pagar = ISR anual − retención (si es positivo)
El artículo 188 de la LISR dice que el intermediario que tiene tus certificados en depósito retiene el impuesto sobre el resultado fiscal distribuido. Si eres persona física residente en México, ese resultado fiscal cuenta como un ingreso más del año. Lo sumas sin restar la retención y después la acreditas contra tu impuesto anual.
Si eres residente en el extranjero, la retención es pago definitivo: no haces nada más. Si eres un tenedor exento, no te retienen.
Ejemplo con números
Tienes 1,000 certificados. La FIBRA reparte $1.50 de resultado fiscal y $0.50 de reembolso de capital por certificado, y tu tasa anual es del 32 %.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Resultado fiscal (1,000 × $1.50) | $1,500 |
| Reembolso de capital (1,000 × $0.50) | $500 |
| Total distribuido | $2,000 |
| Retención del 30 % sobre $1,500 | $450 |
| Recibes en tu cuenta | $1,550 |
| ISR anual al 32 % sobre $1,500 | $480 |
| ISR anual a pagar ($480 − $450) | $30 |
| Te queda después de todo | $1,520 |
De cada 100 pesos distribuidos, 24 se van en impuesto: un 24.00 %. Con una tasa anual del 30 %, el impuesto anual sería de $450 y la retención lo cubriría completo.
Qué es el reembolso de capital
El reembolso de capital es una parte de lo que pagaste por tus certificados que la FIBRA te devuelve. No es utilidad, así que esta calculadora no le aplica retención. La LISR no regula ese caso en los artículos de las FIBRA: es un criterio prudente.
Lo habitual es que ese reembolso baje el costo fiscal de tus certificados. Cuando los vendas, la ganancia puede ser mayor. Mira el aviso de la FIBRA y consulta a tu contador. Para la venta, usa la calculadora de venta de fondos y ETF como referencia general.
Qué exige la ley a una FIBRA
El artículo 187 de la LISR pone las condiciones para que un fideicomiso tenga este trato fiscal. Las principales:
- Invertir al menos el 70 % de su patrimonio en inmuebles destinados al arrendamiento y sus derechos, o en créditos para ese fin.
- No vender los inmuebles antes de cuatro años desde su compra o construcción.
- Emitir certificados y colocarlos entre el gran público inversionista.
- Repartir al menos el 95 % del resultado fiscal del año anterior a más tardar el 15 de marzo.
Si el resultado fiscal es mayor que lo repartido hasta el 15 de marzo, la fiduciaria paga el impuesto de esa diferencia por cuenta de los tenedores, según el artículo 188. Ese pago se acredita cuando recibas después esa diferencia, sin una nueva retención.
Qué cubre y qué no
La calculadora estima la retención y el ISR anual de la distribución. No incluye la ganancia por vender certificados, tus otros ingresos del año ni la devolución de una retención que sobre. Para el resto de tu declaración, mira la declaración anual. Para otros rendimientos, el ISR de dividendos y el ISR de intereses funcionan distinto.
Las cifras son una estimación con la ley vigente en 2026. Las reglas del Servicio de Administración Tributaria (SAT) pueden precisar detalles. Fuente: Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 9, 187 y 188.
Preguntas frecuentes
¿La FIBRA me retiene ISR sobre toda la distribución?
No. La retención es sobre el resultado fiscal distribuido. El reembolso de capital queda fuera de esa base. Revisa en el aviso de la FIBRA cómo se reparte tu distribución.
¿Tengo que declarar la distribución si ya me retuvieron?
Si eres persona física residente en México, sí: el resultado fiscal se acumula con tus demás ingresos y la retención se acredita. Si eres residente en el extranjero, la retención es definitiva.
¿Por qué la retención es del 30 % si mi tasa anual es menor?
La ley manda retener con la tasa del artículo 9, que es la de las personas morales. Si tu tasa anual es menor, la retención puede ser mayor que tu impuesto. La diferencia la recuperas con tu declaración anual.
¿Qué pasa si la FIBRA no reparte el 95 %?
Ese reparto es una condición del trato fiscal. Si queda diferencia hasta el 15 de marzo, la fiduciaria paga el impuesto de la diferencia por cuenta de los tenedores, y se acredita al recibirla.
¿Un fondo de pensiones paga ISR por la distribución?
El artículo 188 permite a los fondos del artículo 153 de la LISR aplicar su exención a estos ingresos. Elige «Exento» en la calculadora para ver el neto sin retención.