En resumen
- En Chile, si vendes inmuebles de forma habitual y al comprar no pagaste IVA, el 19 % se aplica solo a la diferencia entre venta y compra, sin el terreno.
- Vendiendo en $150.000.000 un inmueble comprado en $100.000.000, con IPC de 10 % y terreno de $30.000.000, la base es de $32.000.000 y el IVA, de $6.080.000.
- El IVA de ese ejemplo es el 4,05 % del precio de venta; gravando todo el precio serían $28.500.000.
- Si la compra reajustada supera a la venta, la base es cero y no hay IVA que pagar.
¿Cómo se calcula el IVA en la venta de un inmueble?
Si vendes inmuebles de forma habitual y al comprar no pagaste IVA, el 19 % se aplica sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra, sin contar el terreno. La compra se reajusta antes con el IPC (índice de precios al consumidor).
Esta regla está en el artículo 16, letra g), de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (Decreto Ley 825). La tasa del 19 % es la del artículo 14.
Cómo usar la calculadora
- Precio de venta: lo que cobras, sin IVA.
- Precio de compra: lo que pagaste al comprar.
- Variación del IPC: el porcentaje entre el mes anterior a la compra y el mes anterior a la venta. Lo publica el INE.
- Valor comercial del terreno: su valor a la fecha de la venta.
- En opciones avanzadas puedes marcar si en la compra no se pagó IVA y cambiar la tasa.
Fórmula
compra reajustada = compra x (1 + IPC) % de terreno = terreno / venta base = (venta - terreno) - compra reajustada x (1 - % de terreno) IVA = base x 19 %
El terreno se descuenta de la venta por su valor comercial. De la compra se descuenta el mismo porcentaje que el terreno representa en el precio de venta. El resultado es lo mismo que (venta - compra reajustada) x (1 - % de terreno).
Ejemplo
Vendes un inmueble en $150.000.000 que compraste en $100.000.000. El IPC subió un 10 % y el terreno vale $30.000.000.
| Paso | Importe |
|---|---|
| Compra reajustada | $110.000.000 |
| Terreno sobre la venta | 20 % |
| Venta sin terreno | $120.000.000 |
| Compra reajustada sin terreno | $88.000.000 |
| Base imponible | $32.000.000 |
| IVA del 19 % | $6.080.000 |
| Total que paga el comprador | $156.080.000 |
El IVA es el 4,05 % del precio de venta. Si se gravara todo el precio, serían $28.500.000.
Un segundo ejemplo: vender con pérdida real
Compraste un inmueble en $90.000.000 y lo vendes en $100.000.000 sin terreno declarado. Si el IPC entre los dos meses fue del 15 %, la compra reajustada pasa a ser $103.500.000. Como supera el precio de venta, la diferencia es negativa y la base imponible queda en cero. Aunque sobre el papel hayas cobrado más de lo que pagaste, el reajuste por IPC cuenta como coste, y por eso no sale IVA.
Qué datos necesitas antes de calcular
Ten a mano la escritura de compra y la de venta, para copiar los precios exactos. Busca en la web del INE la variación del IPC entre los dos meses que marca la ley. Y pide una tasación o un valor comercial del terreno a la fecha de la venta: el SII puede tasarlo si considera que el valor asignado no es razonable. Con esos cuatro datos, la calculadora te da el resultado al momento.
¿Quién es vendedor habitual?
Es quien se dedica en forma habitual a vender inmuebles, sean propios o comprados a terceros (artículo 2, número 3). La habitualidad la califica el Servicio de Impuestos Internos (SII). Si vendes una vez una casa que usaste, normalmente no eres vendedor habitual.
Errores comunes
- Usar el precio con IVA incluido como si fuera neto.
- Olvidar el reajuste por IPC de la compra.
- No descontar el terreno de la compra y de la venta.
- Aplicar este método cuando en la compra sí se pagó IVA.
Preguntas frecuentes
¿El IVA se calcula sobre todo el precio de un inmueble?
No, si eres vendedor habitual y en la compra no pagaste IVA. La base es la diferencia entre venta y compra reajustada, sin el terreno.
¿Qué pasa si vendo más barato de lo que compré?
Si la compra reajustada supera la venta, la base es cero. No hay IVA que pagar y la calculadora no calcula IVA a favor.
¿Por qué se descuenta el terreno?
Porque el terreno no está afecto a IVA. Solo se grava la parte construida.
¿Qué IPC uso para reajustar la compra de un inmueble en Chile?
La variación entre el mes anterior a la compra y el mes anterior a la venta. El INE publica el IPC cada mes.
¿Este resultado es lo que fijará el SII?
No. Es una estimación con la ley vigente. Para un caso concreto, consulta al SII.