En resumen
- Con un inmueble de $100.000.000, gastos de compra de $3.000.000 y arriendo de $450.000 al mes, la rentabilidad bruta es de 4,95 % al año.
- Una persona natural paga el global complementario sobre el arriendo completo, sin deducir gastos: con otras rentas de $30.000.000, el impuesto es de $146.000 al año.
- Después de gastos, contribuciones e impuesto quedan $4.054.000 al año: una rentabilidad neta de 3,94 %, unos 4 pesos de cada 100 invertidos.
- Las contribuciones pagadas son crédito contra el global complementario (art. 56 n.º 5), pero si sobran no se devuelven.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta de un arriendo en Chile?
La rentabilidad neta es lo que te queda al año, después de gastos, contribuciones e impuesto, dividido por lo que pusiste en el inmueble. Es siempre menor que la rentabilidad bruta, que solo compara el arriendo con el precio.
Esta página es solo para Chile y para personas naturales que arriendan un inmueble no agrícola (casa, departamento o local) sin llevar contabilidad completa. El impuesto sigue la Ley sobre Impuesto a la Renta. Son estimaciones: tu declaración real depende de tu situación.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y gastos de compra: notaría, conservador de bienes raíces, impuestos de la compra y corretaje. Juntos son tu inversión total.
- Arriendo mensual: lo que te paga el arrendatario.
- Gastos del propietario al año: administración, mantención, seguro y gastos comunes que pagas tú.
- Contribuciones al año: el impuesto territorial del inmueble. Mira cuánto pagas en la calculadora de contribuciones.
- Otras rentas del año: tu sueldo u honorarios sin el arriendo. Con ellas se sabe en qué tramo del impuesto global complementario cae el arriendo.
En Opciones avanzadas puedes poner los meses sin arrendatario (por defecto, 1) y cambiar el valor de la UTA.
Fórmula
Arriendo cobrado = arriendo mensual × (12 − meses vacíos) Inversión total = precio + gastos de compra Impuesto = global(otras rentas + arriendo cobrado) − global(otras rentas) − contribuciones (mínimo 0) Te queda = arriendo cobrado − gastos − contribuciones − impuesto Rentabilidad bruta = arriendo cobrado ÷ precio Rentabilidad neta = te queda ÷ inversión total
El global complementario usa la tabla del artículo 52, que va del 0 % al 40 % según la renta en UTA. La UTA es la Unidad Tributaria Anual, que fija el SII cada año.
Ejemplo
Compras un inmueble de $100.000.000 con $3.000.000 de gastos de compra (inversión total de $103.000.000) y lo arriendas en $450.000 al mes, con un mes sin arrendatario al año. Pagas $500.000 de gastos y $250.000 de contribuciones, y tus otras rentas son de $30.000.000 al año.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Arriendo cobrado (11 meses) | $4.950.000 |
| Gastos del propietario | −$500.000 |
| Contribuciones | −$250.000 |
| Resultado antes de impuesto | $4.200.000 |
| Impuesto global complementario del arriendo | $396.000 |
| Crédito por contribuciones | −$250.000 |
| Impuesto a pagar | $146.000 |
| Te queda al año | $4.054.000 |
La rentabilidad bruta es de 4,95 %. Antes de impuesto, la neta es de 4,08 % y después, de 3,94 %. Dicho fácil: de cada 100 pesos invertidos, te quedan unos 4 al año. El impuesto equivale a 2,95 % del arriendo cobrado, unos 3 de cada 100 pesos. Recuperarías la inversión en unos 25,4 años, sin contar la subida del arriendo ni del valor de la propiedad.
Cómo tributa el arriendo de una persona natural
Para quien no declara con contabilidad completa, la ley grava la renta efectiva del arriendo, que se acredita con el contrato, sin deducción alguna (artículo 20 n.º 1 letra b). Por eso tus gastos no bajan el impuesto, aunque sí bajan lo que te queda.
La renta efectiva de bienes raíces no agrícolas de una persona natural está exenta de primera categoría (artículo 39 n.º 3). Tributa en el global complementario, sumada a tus otras rentas. El arriendo paga según el tramo en que te deja la suma.
Las contribuciones pagadas en el año son un crédito contra ese impuesto (artículo 56 n.º 5), hasta el monto del impuesto determinado. Lo que sobre no se devuelve. Por eso, con arriendos pequeños, el impuesto del inmueble puede quedar en cero.
Errores comunes
- Mirar solo la rentabilidad bruta. Sin gastos, contribuciones ni impuesto, el número se ve mejor de lo que es.
- Olvidar los gastos de compra. Notaría, conservador e impuestos suben la inversión y bajan la rentabilidad.
- Contar 12 meses de arriendo. Casi siempre hay meses sin arrendatario. Mira cuánto pesan en la calculadora de vacancia y rentabilidad.
- Restar gastos del impuesto. Para una persona natural sin contabilidad completa, no se deducen.
- Ignorar el crédito. Las contribuciones pagadas dentro del año restan impuesto.
- Mezclar arriendo y venta. La ganancia al vender el inmueble tiene otro cálculo, en ganancia de capital de propiedad.
Si arriendas por días o por plataformas, el caso es otro: mira el alquiler turístico. Si compras con crédito, la cuota cambia el resultado: usa la calculadora de crédito hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena rentabilidad neta por arrendar un inmueble en Chile?
No hay un número único. Compárala con otras opciones que conozcas y con el riesgo de tener el inmueble vacío o con gastos grandes. Esta calculadora te da la cifra de tu caso; la decisión es tuya.
¿En qué se distingue la rentabilidad bruta de la neta en un arriendo chileno?
La bruta divide el arriendo del año por el precio. La neta divide lo que te queda, después de gastos, contribuciones e impuesto, por el precio más los gastos de compra.
¿Puedo restar los gastos del impuesto por el arriendo?
Si eres persona natural y no declaras con contabilidad completa, no: la ley grava la renta efectiva del contrato sin deducción alguna. Los gastos solo cuentan para saber cuánto te queda.
¿Cómo bajan las contribuciones el impuesto?
El impuesto territorial pagado en el año se resta del global complementario hasta el monto del impuesto determinado. Si sobra, no se devuelve.
¿El arriendo siempre paga impuesto?
No. Si tu renta total del año, con el arriendo, no pasa de 13,5 UTA, el tramo es exento. También puede quedar en cero si el crédito por contribuciones cubre el impuesto.
¿Incluye la ganancia al vender el inmueble?
No. Solo calcula el rendimiento por arrendar. La venta tiene su propia regla y su propia calculadora.