En resumen
- Alquilar un inmueble amoblado por noches paga IVA de 19 %, con una rebaja de 11 % anual del avalúo fiscal en proporción a las noches.
- Con 120 noches a $45.000, ingresas $5.400.000: el IVA es $613.726 y el global complementario $123.600, en total $737.326.
- Después de comisión de 15 %, gastos de $1.500.000 e impuestos te quedan $2.966.400, es decir, de cada 100 pesos que cobras pagas unos 14 de impuesto.
- La renta de bienes raíces de una persona natural está exenta de primera categoría, pero suma al global complementario. Solo para Chile.
¿Qué impuestos paga un alquiler turístico en Chile?
Si alquilas por noches un inmueble amoblado, pagas dos impuestos: el IVA de 19 % y el impuesto global complementario sobre lo que ganas. Esta calculadora estima los dos y te dice cuánto te queda al año. Es solo para Chile.
El IVA se cobra porque el arrendamiento de inmuebles amoblados es un hecho gravado en la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (artículo 8, letra g, y artículo 14). Lo pagan los huéspedes: tú lo cobras y lo entregas. La misma ley (artículo 17) permite restar de la base una rebaja de 11 % anual del avalúo fiscal, en proporción a las noches alquiladas.
La renta del alquiler está exenta de primera categoría cuando eres persona natural y el inmueble es un bien raíz no agrícola (artículo 39, n.º 3, de la Ley sobre Impuesto a la Renta). Pero se suma a tus otras rentas y paga el impuesto global complementario, con la tabla del artículo 52.
Cómo usar la calculadora
- Noches ocupadas al año. Las noches con huéspedes, hasta 365.
- Tarifa por noche, sin IVA. Lo que cobras antes de sumar el 19 %.
- Comisión de la plataforma. El porcentaje que se queda la plataforma. Lo ves en tu panel de anfitrión.
- Gastos del año. Gastos comunes, limpieza, servicios básicos, contribuciones y otros gastos necesarios para producir la renta.
- Avalúo fiscal. Está en tu boleta de contribuciones.
- Otras rentas del año. Tu sueldo u honorarios netos. Sirven para saber en qué tramo cae el alquiler.
En Opciones avanzadas puedes indicar qué parte de tus ingresos viene de turistas extranjeros pagados en divisas (exentos de IVA si estás registrado ante el SII) y cambiar el valor de la UTA.
Fórmula
Ingresos = noches × tarifa Rebaja = avalúo × 11 % × noches / 365 IVA = 19 % × (ingresos − rebaja) Renta del alquiler = ingresos − comisión − gastos Global = global(otras rentas + renta del alquiler) − global(otras rentas) Te queda = ingresos − comisión − gastos − global
El IVA no entra en "te queda" porque no es tuyo: lo cobras al huésped y lo entregas al fisco. El global complementario va del 0 % al 40 % según tu renta anual en UTA.
Ejemplo
Alquilas por 120 noches a $45.000 sin IVA. La plataforma cobra 15 %, tus gastos son $1.500.000, el avalúo fiscal es $60.000.000 y tienes otras rentas por $15.000.000. La UTA es $834.504.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos | $5.400.000 |
| Comisión de la plataforma | $810.000 |
| Rebaja de 11 % del avalúo (120 de 365 noches) | $2.169.863 |
| Base del IVA | $3.230.137 |
| IVA de 19 % | $613.726 |
| Renta del alquiler | $3.090.000 |
| Global complementario | $123.600 |
| Total de impuestos | $737.326 |
| Te queda al año | $2.966.400 |
El global es 4 % de la renta del alquiler, porque tus otras rentas ya están en el tramo de 4 %. De cada 100 pesos que cobras, unos 14 van a impuestos.
Por qué cambia el resultado
- Más noches, más rebaja. La rebaja de 11 % del avalúo crece con las noches, pero los ingresos crecen más. Con 365 noches, la rebaja es de $6.600.000 sobre $16.425.000 de ingresos.
- Más otras rentas, tramo más alto. Si ya estás en un tramo alto del global, el alquiler paga más por cada peso.
- Más gastos, menos global. Los gastos bajan la renta, pero no la base del IVA en esta estimación.
- Turistas extranjeros. Si estás registrado y cobras en divisas a turistas sin residencia en Chile, esa parte no paga IVA.
Lo que no incluye
Es una estimación. No calcula el crédito fiscal de IVA de tus gastos, la patente municipal ni otras formas de tributar, como hacerlo por una sociedad o como actividad comercial. Si tu inmueble no es amoblado, el arrendamiento por períodos largos tiene otro trato. Para ver la rentabilidad completa de un inmueble, usa la calculadora de rentabilidad neta. Para el IVA en general, mira la de IVA en Chile.
Preguntas frecuentes
¿Pago IVA si alquilo mi casa por noches en Chile?
Sí, si está amoblada. El arrendamiento de inmuebles amoblados es un hecho gravado con IVA de 19 %. Si alquilas sin muebles y por un período largo, el trato es distinto.
¿Cómo funciona la rebaja de 11 % del avalúo?
La ley deja restar de la base del IVA el 11 % anual del avalúo fiscal. Si alquilas solo parte del año, se aplica en proporción a las noches. En la calculadora es avalúo × 11 % × noches / 365.
¿Los turistas extranjeros pagan IVA?
Los ingresos en moneda extranjera de turistas sin domicilio ni residencia en Chile están exentos si estás registrado ante el SII. En la calculadora lo indicas en opciones avanzadas.
¿Pago impuesto a la renta por el alquiler?
Sí, pero no el de primera categoría. Siendo persona natural, la renta de un bien raíz no agrícola está exenta de esa categoría y se suma a tus otras rentas en el global complementario.
¿La comisión de la plataforma se resta?
En esta estimación sí: la comisión baja la renta del alquiler. No se resta de la base del IVA ni se calcula su crédito fiscal.
¿Dónde declaro todo esto?
El IVA se declara y paga cada mes, y la renta en la Operación Renta de abril del año siguiente. Confirma el procedimiento en el sitio del SII, porque esta página es solo una estimación.