En resumen
- Si compraste una vivienda por 300.000 € y la vendes tras 7 años por 380.000 €, la ganancia es de 80.000 € y un residente paga 4.500 €: unos 5,63 € de cada 100 € de ganancia.
- Un residente que ha tenido la vivienda más de 10 años no paga impuesto por la ganancia; de 6 a 10 años, solo tributa el 80 %, 60 %, 40 %, 20 % o 10 % de la ganancia.
- Un no residente paga el 10 % de la ganancia, o el 15 % si vende antes de 2 años, y el comprador le retiene el 5 % del precio a cuenta.
- La plusvalía ya no es un impuesto aparte: la ganancia tributa en el IRPF, con 3.000 € exentos del ahorro.
¿Cuánto es la plusvalía en Andorra?
Al vender una vivienda en Andorra, un residente paga el 10 % de la ganancia, que baja con los años que la ha tenido y llega a 0 con más de 10 años. Un no residente paga el 10 % de la ganancia, o el 15 % si vende antes de 2 años.
La ganancia es la diferencia entre lo que cobras al vender y lo que te costó comprar. Desde el 1-1-2024 la ley de plusvalías está derogada: la Llei 5/2023 llevó esa ganancia al IRPF (impuesto sobre la renta de las personas físicas) de los residentes y al IRNR (impuesto sobre la renta de los no residentes). Se paga al declarar la renta.
Esta calculadora es solo para Andorra y para vender una vivienda. Son estimaciones con la ley vigente.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra y de venta. Los de las escrituras.
- Fechas. La de compra y la de venta: los años se cuentan de fecha a fecha.
- ¿Eres residente? Cambia las reglas: un residente tiene coeficientes por años y 3.000 € exentos; un no residente, no.
- Vivienda habitual. Solo para residentes: queda exenta si reinviertes en otra.
En Opciones avanzadas añades los gastos de la compra con factura, las mejoras legalizadas y, si eres residente y has alquilado la vivienda, las amortizaciones.
Cómo se calcula si eres residente
La ganancia se multiplica por un coeficiente que depende de los años de tenencia, y sobre el resultado se paga el 10 %, tras restar 3.000 € exentos.
ganancia = venta − (compra + gastos + mejoras − amortizaciones) impuesto = 10 % × (ganancia × coeficiente − 3.000 €)
Los años se redondean hacia arriba: con 6 años y un día cuentan 7.
| Años de tenencia | Parte de la ganancia que tributa |
|---|---|
| Hasta 5 años | 100 % |
| Más de 5 y hasta 6 | 80 % |
| Más de 6 y hasta 7 | 60 % |
| Más de 7 y hasta 8 | 40 % |
| Más de 8 y hasta 9 | 20 % |
| Más de 9 y hasta 10 | 10 % |
| Más de 10 años | 0 %: no se paga |
Los 3.000 € exentos son para todo el ahorro del año: se comparten con intereses y dividendos. Si vendes antes de 2 años, se suma un recargo del 5 % de la ganancia, calculado sobre toda la ganancia.
Vivienda habitual
La ganancia de la vivienda habitual queda exenta solo si reinviertes en otra vivienda habitual en Andorra. Además, tienes que ser andorrano residente o llevar 5 años de residencia legal, y reinvertir en 1 año. Si reinviertes solo una parte, queda exenta la parte de la ganancia que corresponde a lo reinvertido frente a lo que cobraste por la venta. Sin reinversión, la vivienda habitual paga como cualquier otra.
Si no eres residente
Un no residente paga el 10 % de la ganancia, o el 15 % si ha tenido la vivienda menos de 2 años. El comprador retiene el 5 % del precio total y lo ingresa a cuenta; al declarar se compara con el impuesto real y se devuelve la diferencia si sobra.
En el impuesto de no residentes no hay coeficientes por años ni 3.000 € exentos, y las amortizaciones no se restan del coste: tributa toda la ganancia, aunque hayas tenido la vivienda más de 10 años.
Ejemplo
Compraste una vivienda por 300.000 € el 1-3-2019 y la vendes por 380.000 € el 1-3-2026, siendo residente:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ganancia | 80.000,00 € |
| Años de tenencia | 7 |
| Parte que tributa (60 %) | 48.000,00 € |
| Tras 3.000 € exentos | 45.000,00 € |
| Impuesto (10 %) | 4.500,00 € |
De cada 100 € de ganancia, 5,63 € son impuesto. Con 12 años de tenencia, el impuesto sería 0,00 €. Si fueras no residente, pagarías 8.000,00 € y el comprador te retendría 19.000,00 € a cuenta.
Para ver cuánto te queda en términos reales, mira la inflación acumulada. Si compraste para alquilar, mira la rentabilidad del alquiler. Los impuestos de la compra, en impuestos al comprar vivienda en Andorra.
Fuentes oficiales: Llei 5/2023 de reforma de la imposición directa (BOPA núm. 17 de 8-2-2023) y ley del IRPF (texto refundido, BOPA núm. 55 de 19-6-2019).
Preguntas frecuentes
¿Hay impuesto de plusvalía en Andorra?
Desde el 1-1-2024 no hay un impuesto aparte. La ganancia por vender una vivienda tributa en el IRPF si eres residente y en el impuesto de no residentes si no lo eres.
¿Cuántos años hay que tener la vivienda para no pagar?
Un residente no paga si la ha tenido más de 10 años. De 6 a 10 años solo tributa una parte de la ganancia: 80 %, 60 %, 40 %, 20 % o 10 %.
¿La vivienda habitual está exenta?
Solo si reinviertes en otra vivienda habitual en Andorra y eres andorrano residente o llevas 5 años de residencia legal. Si reinviertes una parte, la exención es proporcional.
¿Qué es la retención del 5 %?
Si no eres residente, el comprador retiene el 5 % del precio total y lo ingresa a cuenta de tu impuesto. Con un precio de 380.000 €, son 19.000 €.
¿Qué gastos puedo restar?
Los impuestos y gastos de la compra con factura y las mejoras legalizadas. Si eres residente, las amortizaciones que hayas deducido al alquilar se restan del coste.
¿Los 3.000 € exentos son solo para la vivienda?
No. Son 3.000 € al año para todo el ahorro del residente, y se comparten con intereses y dividendos.