¿Puede comprar casa un extranjero?
Sí, pero si no eres residente necesitas antes la autorización de inversión extranjera del Govern. La ley considera inversión extranjera la compra de bienes en Andorra por personas físicas no residentes, y también por residentes que no acrediten 3 años o más de residencia efectiva y permanente en los 10 años anteriores a la solicitud. Los años de estudios fuera cuentan como residencia.
La autorización se pide antes de firmar la escritura. Los límites y requisitos concretos los fija el Govern, así que confírmalos en su web o en la oficina que tramita la inversión extranjera antes de pagar una reserva.
Pasos de la compra
- Elige la vivienda y consulta si necesitas autorización. Depende de si eres residente y desde cuándo.
- Pide la autorización de inversión extranjera al Govern, si te corresponde.
- Firma la escritura ante notario. La notaría y el registro son gastos aparte.
- Paga los impuestos. El ITP o el IGI según quién venda, y el impuesto a la inversión extranjera si te toca.
- Inscribe la compra en el registro.
Guarda toda la documentación: la escritura, el justificante de la autorización y los recibos de los impuestos. Los pedirás de nuevo si más adelante vendes la vivienda o pides un permiso de residencia. Las fuentes oficiales son el Govern y el BOPA.
Impuestos al comprar
Depende de quién te vende la vivienda:
- Un particular: ITP. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias es el 1 % del Estado más un tipo de la parroquia de entre el 0,5 % y el 3 %: hasta el 4 %.
- Una empresa o promotora: IGI. El impuesto general indirecto, el equivalente andorrano del IVA, es del 4,5 % y sustituye al ITP.
- Si no eres residente: impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria. Es el 6 % del valor real si compras una sola vivienda con un máximo de 3 plazas de garaje y 3 trasteros, y el 10 % para el resto. Una vez llegas al 10 %, todo lo siguiente va al 10 %.
El impuesto a la inversión extranjera está en la Llei 3/2024, reformada por la Llei 2/2026 (BOPA núm. 15, de 12-2-2026). Se aplica a las inversiones autorizadas desde el 13-2-2026; las solicitudes presentadas antes del 22-1-2026 siguen con los tipos anteriores. En Andorra no hay IBI del Estado: cada comú cobra sus propios impuestos y tasas.
Ejemplo con números
Un no residente compra a un particular una vivienda de 350.000 €, con el tipo máximo de la parroquia:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP del Estado (1 %) | 3.500,00 € |
| ITP de la parroquia (3 %) | 10.500,00 € |
| Impuesto a la inversión extranjera (6 %) | 21.000,00 € |
| Total de impuestos | 35.000,00 € |
De cada 100 € de precio, 10 € son impuestos. Con 2.000,00 € de gastos de ejemplo, la compra cuesta 387.000,00 € en total. Si ya tenías otra inversión extranjera inmobiliaria, el tipo de esta es el 10 % y los impuestos suben a 49.000,00 €. Pon tus datos en la calculadora de arriba.
Primera vivienda habitual
La primera vivienda habitual queda exenta de ITP, y con IGI del 0 % si la vende una empresa, si se cumplen todos los requisitos del artículo 4.11 de la ley del ITP:
- Eres andorrano con residencia efectiva, o extranjero con 5 años de residencia legal, permanente y continuada.
- La vivienda cuesta 360.000 € o menos.
- Tus ingresos no pasan de 3 veces el salario mínimo anual: 56.472,12 € con 1.568,67 € al mes (4,5 veces si compráis varios).
- La ocupas en 6 meses y la mantienes como habitual al menos 4 años.
- No tienes deudas con la Administración y pides la exención.
Un no residente no cumple el requisito de residencia, así que no puede pedir esta exención, y un residente con menos de 5 años tampoco.
Hipoteca y venta
Cada entidad fija sus condiciones para dar una hipoteca a un no residente. Pregúntales qué entrada piden, qué documentos del origen del dinero necesitan y si hace falta una cuenta en Andorra.
Si vendes más adelante, la ganancia tributa aparte: lo ves en la plusvalía al vender en Andorra. Si compras como parte de una inversión para pedir residencia, mira la residencia pasiva.
Preguntas frecuentes
¿Necesito autorización si ya soy residente en Andorra?
Depende. Si acreditas 3 años o más de residencia efectiva y permanente en los 10 años anteriores a la solicitud, la compra no es inversión extranjera. Si llevas menos, sí necesitas la autorización y pagas el impuesto a la inversión extranjera.
¿Cuánto cuesta la autorización?
El importe lo marcan las tarifas oficiales del Govern, que cambian. Consulta la tabla vigente en govern.ad antes de pedirla.
¿Quién paga el ITP en Andorra, el comprador o el vendedor?
El comprador, cuando le vende un particular. Si vende una empresa, no hay ITP: se paga el IGI del 4,5 %.
¿Se paga el impuesto a la inversión extranjera cada año?
No. Se paga una vez, sobre el valor real de la inversión, cuando se autoriza la compra. El tipo es el 6 % para una vivienda con sus anexos y el 10 % para el resto.
¿Los gastos de notaría están incluidos en los impuestos?
No. La calculadora usa un valor de ejemplo de 2.000,00 €, que no es una cifra oficial. Pide el presupuesto a tu notaría.