En resumen
- En Monterrey y todo Nuevo León el predial de una casa es de 2 al millar del valor catastral: de cada $1,000 de valor, pagas $2 al año; con $1,500,000 son $3,000.00 al año.
- Si el predio es comercio, industria o servicios, se suma 1 al millar (3 en total); un baldío paga 4 al millar en el área metropolitana.
- Pagando todo el año hasta el 5 de febrero tienes 15 % menos ($2,550.00 con el ejemplo) y hasta el 5 de marzo, 10 % menos ($2,700.00).
- El predial nunca baja de 2 cuotas al año ($234.62), y la vivienda propia de hasta $709,608.19 de valor catastral paga esa tarifa especial.
¿Cómo se calcula el predial en Monterrey?
El predial de Monterrey es el valor catastral de tu predio multiplicado por una tasa de 2 al millar si es una casa. Es decir, de cada $1,000 de valor catastral pagas $2 al año. Lo marca el artículo 21 bis-8 de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, que se aplica igual en todos los municipios del estado.
El valor catastral es el que el municipio le da a tu terreno y a tu construcción para cobrar impuestos. No es el precio de compra. Lo encuentras en tu recibo de predial. Si estás comprando, mira también los gastos de escrituración.
Esta calculadora es solo para Nuevo León. Otros estados cobran distinto: por ejemplo, el predial de la Ciudad de México usa una tarifa por rangos.
Las tasas al millar según el uso
La tasa cambia con el uso del predio. «Al millar» quiere decir por cada mil pesos de valor catastral.
| Uso del predio | Tasa al millar | Por cada $1,000 de valor |
|---|---|---|
| Casa habitación | 2 | $2 |
| Comercio, industria, servicios u otro uso | 3 | $3 |
| Terreno baldío en el área metropolitana | 4 | $4 |
| Baldío pequeño o de otro municipio | 3 | $3 |
Un baldío es un terreno sin construcción. Paga 1 al millar extra, en vez de 2, si está fuera de los siete municipios de la zona metropolitana (Apodaca, Escobedo, Guadalupe, Monterrey, San Nicolás, San Pedro y Santa Catarina) o si mide hasta 200 m² y su dueño no tiene otro inmueble en el estado. Si el predio tiene vivienda y negocio, la tasa extra se aplica solo a la parte que no es vivienda.
La fórmula es esta:
Predial anual = valor catastral × tasa ÷ 1,000 Predial por bimestre = predial anual ÷ 6
Cómo usar la calculadora
- Valor catastral. Escríbelo como sale en tu recibo.
- Uso del predio. Elige casa, negocio, mixto o baldío.
- Tarifa especial. Si habitas tu casa y no tienes otro inmueble en el estado, mira si te toca más abajo.
- Cómo pagas. Por bimestres, o todo el año hasta el 5 de febrero o hasta el 5 de marzo.
En «Opciones avanzadas» puedes cambiar la tasa, el valor de la cuota y los descuentos si la ley cambia o si tu municipio anuncia un descuento extra.
Descuento por pagar todo el año
El artículo 21 bis-12 permite pagar por bimestres, con vencimiento el día 5 de febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre. Si prefieres pagar todo el año de una vez, la ley da 15 % de descuento hasta el 5 de febrero y 10 % hasta el 5 de marzo. Cada enero, además, tu municipio puede anunciar otros descuentos de campaña; si hay uno, escríbelo en las opciones avanzadas y se suma.
Tarifa especial: vivienda, adultos mayores y otros casos
El artículo 21 bis-9 fija una tarifa especial de 2 cuotas al año. La ley define la cuota como el salario mínimo diario, pero desde la reforma constitucional de 2016 (DOF del 27 de enero de 2016, transitorio tercero) esas menciones se entienden hechas a la UMA. Una cuota es, por tanto, la UMA diaria, que en 2026 es de $117.31, así que 2 cuotas son $234.62. Para tenerla debes habitar el predio y no tener otro inmueble en el estado, y pedirla en la Tesorería de tu municipio. Hay dos casos:
- Vivienda propia. Si el valor catastral llega a 6,049 cuotas ($709,608.19), pagas 2 cuotas. Hasta 10,188 cuotas ($1,195,154.28), pagas el doble: $469.24.
- Personas de 60 años o más, jubilados y pensionados, personas con discapacidad para trabajar, mujeres no casadas y huérfanos menores de 18. El tope es de 7,354 cuotas ($862,697.74) para pagar 2 cuotas, y de 14,708 cuotas ($1,725,395.48) para pagar el doble.
El impuesto mínimo en todos los casos es de 2 cuotas. Con una tarifa especial de $234.62 y el descuento del 15 %, el año queda en $199.43.
Ejemplo con un valor catastral de $1,500,000
Una casa con valor catastral de $1,500,000 paga 2 al millar:
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Predial del año ($1,500,000 × 2 ÷ 1,000) | $3,000.00 |
| Cada bimestre | $500.00 |
| Todo el año hasta el 5 de febrero (15 % menos) | $2,550.00 |
| Todo el año hasta el 5 de marzo (10 % menos) | $2,700.00 |
Pagando antes del 5 de febrero te ahorras $450.00. Si el mismo predio fuera un comercio, la tasa sería de 3 al millar y pagarías $4,500.00 al año.
¿Aplica igual en San Pedro, Guadalupe o Apodaca?
Sí, en lo que fija la ley estatal: la tasa, la tarifa especial, el mínimo y el descuento por anualidad son los mismos en todos los municipios de Nuevo León. Cambian el valor catastral de cada predio (lo aprueba el Congreso con las tablas de cada municipio) y los descuentos de campaña que anuncia cada ayuntamiento. Por eso es una estimación: tu recibo es el dato final. Las tasas, topes y descuentos salen de la ley estatal y no se pudieron cotejar con la hoja de tasas de 2026 del municipio; si tu recibo trae otras cifras, cámbialas en «Opciones avanzadas».
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el predial en Monterrey?
Para una casa es de 2 al millar del valor catastral. Con $1,500,000, son $3,000.00 al año, o $500.00 cada bimestre.
¿Cuándo se paga el predial en Monterrey?
Por bimestres, con vencimiento el día 5 de febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre, o todo el año de una vez, con 15 % de descuento hasta el 5 de febrero y 10 % hasta el 5 de marzo.
¿Cuál es el predial mínimo?
Dos cuotas al año, que con la UMA de 2026 son $234.62. Aunque tu valor catastral sea muy bajo, no se paga menos.
¿Los adultos mayores pagan menos predial en Nuevo León?
Las personas de 60 años o más que habitan su predio, sin otro inmueble en el estado y con ingresos propios de hasta dos cuotas y media al día (o sin ingresos), pagan la tarifa especial de 2 cuotas si el valor catastral no pasa de 7,354 cuotas.
¿Dónde encuentro el valor catastral de mi predio en Nuevo León?
En tu recibo de predial o en la consulta de tu cuenta en la página de tu municipio. Es distinto del precio al que compraste.
¿Puedo ver cuánto me cuesta tener casa en total?
Suma el predial, la cuota de mantenimiento y el pago del crédito. Para decidir entre comprar y rentar, usa la calculadora de comprar o rentar.