En resumen
- Con una cuota de IBI de 600,00 € y una vivienda vacía 40 meses, el recargo máximo fuera de zona tensionada puede llegar al 150 %: 900,00 €, para un IBI total de 1.500,00 €.
- Para aplicar el recargo, la vivienda debe llevar más de 2 años desocupada sin causa justificada; con 24 meses o menos no procede.
- Fuera de zona tensionada el recargo solo alcanza a titulares de 4 o más viviendas: hasta el 50 %, el 100 % con más de 3 años.
- Si tu ayuntamiento fija el 100 % en su ordenanza, con una cuota de 600,00 € el recargo es de 600,00 € y pagas 1.200,00 € en total.
¿Cuánto es el recargo del IBI por vivienda vacía?
El recargo del IBI por vivienda vacía puede ser de hasta el 50 % de la cuota líquida, y llegar al 100 % o al 150 % según el caso. Es un porcentaje que se suma a tu IBI. Solo lo cobra el ayuntamiento que lo haya aprobado en su ordenanza fiscal. Es una norma solo para España.
La base legal es el artículo 72, apartado 4 bis, del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. El recargo se devenga el 31 de diciembre y se aplica a la cuota líquida: la cuota del IBI ya con tus bonificaciones. Si quieres calcular antes esa cuota, usa la calculadora del IBI.
Cuándo se puede aplicar
Para que el ayuntamiento pueda cobrarlo se tienen que dar estas condiciones:
- La vivienda es de uso residencial y está desocupada más de dos años seguidos, sin causa justificada. Con 24 meses justos no procede.
- La ordenanza fiscal del ayuntamiento prevé el recargo y fija las pruebas. Pueden ser el padrón o los consumos de agua y luz.
- Se da audiencia al titular antes de declarar la vivienda desocupada.
- Fuera de zona tensionada, el titular debe tener 4 o más viviendas de uso residencial.
Los porcentajes máximos
| Situación | Techo del recargo |
|---|---|
| Fuera de zona tensionada, 4 o más viviendas, más de 2 años | 50 % |
| Lo anterior, con más de 3 años | 100 % |
| Además, 2 o más viviendas vacías del titular en el mismo municipio | +50 puntos (hasta 150 %) |
| Zona tensionada, más de 2 años | 50 % |
| Zona tensionada, titular con 4 o más viviendas | 100 % |
| Zona tensionada, 4 o más viviendas y más de 3 años | 150 % |
La zona tensionada es la que se declara según la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. El ayuntamiento puede quedarse por debajo del techo, o modularlo según el tiempo vacía.
Cómo se calcula
La cuenta es sencilla: el porcentaje se multiplica por la cuota líquida.
porcentaje aplicado = el menor entre el de tu ordenanza y el techo legal recargo = cuota líquida × porcentaje aplicado IBI total = cuota líquida + recargo
Si tu ordenanza fija un porcentaje mayor que el techo, la calculadora aplica el techo. Si pones 0, entiende que tu ayuntamiento no lo cobra y te enseña solo lo que permitiría la ley.
Cómo usar la calculadora
- Escribe la cuota líquida del IBI: la del recibo, sin tasas.
- Elige si el municipio es zona tensionada o no.
- Indica los meses seguidos que lleva vacía y cuántas viviendas tiene el titular en total.
- Fuera de zona tensionada, indica cuántas están vacías en ese municipio, contando esta.
- Pon el recargo de la ordenanza de tu ayuntamiento.
- En opciones avanzadas, marca si hay una causa justificada.
Causas que evitan el recargo
La ley considera justificadas estas causas:
- Traslado temporal por trabajo o formación.
- Cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social.
- Segunda residencia, con un máximo de 4 años seguidos vacía.
- Obras o rehabilitación.
- Un litigio o procedimiento pendiente que impide usar la vivienda.
- Estar en venta en condiciones de mercado, máximo 1 año.
- Estar en alquiler en condiciones de mercado, máximo 6 meses.
Si pasa el plazo de la causa, deja de contar. La ordenanza de cada ayuntamiento detalla cómo se acredita.
Ejemplo
Una vivienda con una cuota de IBI de 600,00 € lleva 40 meses vacía. Su dueño tiene 5 viviendas, 2 de ellas vacías en el mismo municipio, fuera de zona tensionada. La ordenanza fija un recargo del 100 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Cuota líquida del IBI | 600,00 € |
| Techo legal (más de 3 años, +50 puntos por 2 vacías): 150 % | 900,00 € |
| Recargo aplicado: el 100 % de la ordenanza | 600,00 € |
| IBI total con recargo | 1.200,00 € |
| IBI total con el techo legal | 1.500,00 € |
El recargo de 600,00 € equivale a 50,00 € al mes. Es decir, de cada 100 € de cuota pagarías 100 € más.
Errores frecuentes
- Contar mal el tiempo. Hacen falta más de 24 meses, no 24.
- Olvidar la condición de las 4 viviendas fuera de zona tensionada.
- Aplicar el techo sin mirar la ordenanza. Si el ayuntamiento no lo ha aprobado, no se cobra.
- Confundir el recargo con la bonificación. El recargo se suma a la cuota líquida; las bonificaciones la bajan antes.
Preguntas frecuentes
¿Todos los ayuntamientos cobran el recargo?
No. El recargo es potestativo: cada ayuntamiento decide si lo aplica, con qué porcentaje y con qué pruebas, dentro del techo de la ley. Consulta la ordenanza fiscal del IBI de tu municipio.
¿Cuándo se considera que una vivienda está vacía de forma permanente?
Cuando permanece desocupada de forma continuada y sin causa justificada más de dos años. Los requisitos y medios de prueba los regula la ordenanza.
¿Si tengo una sola vivienda vacía me pueden cobrar el recargo?
Fuera de zona tensionada, no: el recargo se limita a titulares de 4 o más viviendas residenciales. En zona tensionada, el techo para menos de 4 viviendas es el 50 %.
¿Qué pasa si la vivienda está en venta o en alquiler?
Es una causa justificada con límite: hasta un año en venta o hasta seis meses en alquiler. Pasado ese plazo, deja de justificar la desocupación.
¿En qué fecha se devenga el recargo del IBI de una vivienda vacía?
Se devenga el 31 de diciembre y el ayuntamiento lo liquida una vez al año, junto al acto que declara la vivienda desocupada.
¿Esta calculadora sirve en el País Vasco o Navarra?
No. Tienen su propia normativa foral. Los resultados son estimaciones; la cifra final la fija tu ayuntamiento.