En resumen
- En El Salvador, una casa de $100,000 con prima de $20,000 e hipoteca al 8 % a 20 años deja $8,674.92 más de patrimonio que alquilar una igual por $500 al mes, tras 15 años.
- En ese ejemplo comprar empieza a compensar en el año 13; con solo 5 años de uso, alquilar deja $8,511.43 más.
- Comprar con esos datos exige $23,642.86 al inicio: $20,000.00 de prima, $2,142.86 de impuesto de transferencia y $1,500.00 de notario y trámites.
- Con un alquiler de $400 al mes en vez de $500, alquilar deja $22,327.85 más que comprar tras 15 años.
¿Conviene comprar o alquilar en El Salvador?
Casi siempre depende del tiempo: cuantos más años te quedes, más probable es que comprar salga a cuenta. Con los datos de ejemplo, el cambio llega en el año 13. Esta calculadora es solo para El Salvador y usa dólares.
Piensa en dos personas con el mismo sueldo. Una compra y su dinero se queda en la casa. La otra alquila y pone ese dinero a trabajar. Al final, gana quien tenga más patrimonio. Son estimaciones, no una oferta de ningún banco.
Cómo usar la calculadora
- Anota cuánto cuesta la casa y cuánto das de prima, es decir, el dinero que pones de entrada.
- Busca anuncios de una casa parecida y escribe su alquiler mensual. Di también cuántos años te quedarías.
- Indica el interés y el plazo que te dé el banco. El 8 % del ejemplo es solo orientativo.
- Si quieres afinar, abre «Opciones avanzadas»: ahí están el impuesto de transferencia, el notario, los seguros, el condominio, las reparaciones, cuánto suben la casa y el alquiler, la rentabilidad y la inflación.
Ya verás un resultado con los valores de ejemplo. Cámbialos por los tuyos.
Cómo se calcula
La calculadora avanza mes a mes. Cada mes suma lo que gastas comprando y lo que gastas alquilando, y quien gasta menos invierte la diferencia.
cuota = P · r / (1 − (1 + r)^−n) patrimonio comprando = valor · (1 − gastos de venta) − impuesto de la ganancia − deuda + inversión patrimonio alquilando = inversión
- P es lo que financias (precio menos prima), r es el interés mensual y n es el número de cuotas.
- Comprando pagas la cuota, los seguros, el condominio y las reparaciones.
- Alquilando pagas el alquiler y otros gastos pequeños, pero arrancas con la prima, el impuesto y los gastos de compra ya invertidos.
- Un 10 % de las ganancias se descuenta, tanto en lo invertido como en la venta de la casa. Es una estimación que puedes cambiar.
Ejemplo
Una casa de $100,000, con prima de $20,000, alquiler de $500 al mes y 15 años de uso. Hipoteca de $80,000 al 8 % a 20 años.
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Impuesto de transferencia (3 % sobre el exceso de $28,571.43) | $2,142.86 |
| Notario, registro y trámites (1,5 %) | $1,500.00 |
| Desembolso inicial | $23,642.86 |
| Cuota de la hipoteca | $669.15 |
| Seguros al mes | $40.00 |
| Deuda tras 15 años | $33,002.24 |
| Valor de la casa tras 15 años | $155,796.74 |
| Patrimonio comprando | $110,982.96 |
| Patrimonio alquilando | $102,308.04 |
| Diferencia a favor de comprar | $8,674.92 |
Comprar empieza a compensar en el año 13. Con solo 5 años, alquilar deja $8,511.43 más. Con un alquiler de $400 al mes, alquilar gana por $22,327.85 tras 15 años.
Costos de comprar en El Salvador
- Impuesto de transferencia: la ley de transferencia de bienes raíces cobra un 3 % sobre la parte del valor que pasa de $28,571.43. No pudimos releer hoy el texto vigente en la fuente oficial, así que es un dato editable: confírmalo con tu notario.
- Notario y registro: honorarios, inscripción en el Registro de la Propiedad y otros trámites. Hemos puesto un 1,5 % del precio como estimación.
- Hipoteca: cada banco pone su tasa, su plazo y su prima mínima. Escribe los de la oferta que tengas.
- Impuesto de la ganancia: no hay una cifra confirmada en texto oficial para esta calculadora. Usamos un 10 % de estimación, que puedes cambiar o quitar.
- IVA: el alquiler de vivienda está exento de IVA. Mira la calculadora de IVA de El Salvador para otros casos.
Para consultar datos oficiales de la economía del país, está el Banco Central de Reserva.
Cuándo compensa más alquilar
Alquilar suele ganar si te quedas pocos años, si el alquiler es bajo frente al precio o si el banco te cobra un interés alto. Comprar gana si la casa se revaloriza y no te mudas pronto. Lo que inviertes además pierde algo de poder por la inflación: mira siempre la rentabilidad real.
Comprar también te deja con menos ahorros: la prima, el impuesto y los gastos salen de tu bolsillo. La calculadora del fondo de emergencia te ayuda a ver cuántos meses de gastos conviene mantener guardados. Y si ya tienes otras deudas, compara con pagar deuda o invertir.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor comprar casa o alquilar en El Salvador?
No hay una respuesta única. En el ejemplo, a 15 años comprar deja $8,674.92 más; a 5 años, en cambio, alquilar deja $8,511.43 más. Prueba con tus años y tu alquiler.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en El Salvador?
Más que la prima: hay que sumar el impuesto de transferencia y el notario con los trámites. Para la casa de $100,000 del ejemplo, el dinero inicial es $23,642.86.
¿Desde qué año compensa comprar?
Es el año en que comprar pasa por delante y ya no vuelve a quedar por detrás. En el ejemplo ocurre en el año 13.
¿Qué pasa si la casa sube más de un 3 % al año?
Comprar mejora. Cambia la subida anual en las opciones avanzadas y verás la nueva diferencia al instante.
¿Los datos de esta calculadora son oficiales?
Solo el impuesto de transferencia sale de una ley del país, y aun así es editable y conviene confirmarlo. Lo demás (banco, alquiler, inflación, rentabilidad) son estimaciones tuyas.
¿Qué pasa si pago la casa al contado?
Pon la prima igual al precio. Ya no hay cuota ni deuda, y la calculadora compara la casa con invertir ese mismo dinero y alquilar.