En resumen
- En Perú, por una vivienda de S/ 140,000 el Bono del Buen Pagador es de S/ 23,200: con un 10 % de inicial te prestan S/ 102,800 y, al 10 % TEA en 20 años, la cuota es de S/ 962.87 sin seguros.
- El Bono del Buen Pagador va de S/ 27,800 para viviendas de S/ 69,900 a S/ 99,600 hasta S/ 7,900 para las de S/ 248,300 a S/ 367,600; por encima no hay bono.
- El Crédito MiVivienda pide una cuota inicial de al menos el 7.5 % del precio y se paga en 5 a 25 años.
- En el ejemplo, con seguros la primera cuota sube a S/ 1,028.71 y la TCEA, el costo total del crédito, a un 10.96 % frente al 10 % de la TEA.
Cómo funciona el crédito MiVivienda con bono
El Crédito MiVivienda es un préstamo hipotecario con apoyo del Estado para comprar tu primera vivienda. El Estado te da el Bono del Buen Pagador (BBP), una ayuda del Estado, no un préstamo, que se suma a tu cuota inicial, así que el banco te presta menos. Por una vivienda de S/ 140,000 el bono es de S/ 23,200.
El préstamo lo da un banco, una caja o una financiera con fondos del Fondo MIVIVIENDA. Tú pagas una cuota fija cada mes, como en cualquier crédito hipotecario, más los seguros que cobra la entidad.
Esta calculadora solo sirve para Perú. En Chile puedes ver el crédito hipotecario en UF.
Cómo usar el simulador
Arriba pones cinco datos:
- Precio de la vivienda. El valor de venta, que decide cuánto bono te toca.
- Cuota inicial. El porcentaje del precio que pagas tú. Como mínimo, el 7.5 %.
- Tasa de interés anual (TEA). La tasa efectiva anual que te ofrece el banco; cambia mucho de un banco a otro, así que el 10 % que viene puesto es solo un ejemplo.
- Plazo. De 5 a 25 años.
- Si cumples los requisitos del bono. No tener otra vivienda (ni tú ni tu familia; tampoco terreno ni aires independizados, según el Fondo) y no haber recibido otro apoyo del Estado para vivienda.
En Opciones avanzadas puedes poner los seguros de tu banco: el de desgravamen, que paga la deuda si falleces, y el del inmueble, que cubre incendios y sismos. Los que vienen puestos son una estimación. También puedes cambiar el precio máximo de la vivienda para el programa.
Tabla del Bono del Buen Pagador
El bono depende del precio de la vivienda. Estos son los tramos del Decreto Supremo N.° 011-2026-VIVIENDA:
| Precio de la vivienda | Bono del Buen Pagador |
|---|---|
| De S/ 69,900 a S/ 99,600 | S/ 27,800 |
| Más de S/ 99,600 a S/ 149,200 | S/ 23,200 |
| Más de S/ 149,200 a S/ 248,300 | S/ 21,200 |
| Más de S/ 248,300 a S/ 367,600 | S/ 7,900 |
De S/ 367,600 a S/ 496,200 puedes pedir el Crédito MiVivienda, pero sin bono. El programa financia viviendas de S/ 69,900 a S/ 496,200. Ojo con los límites: una vivienda de S/ 99,600 tiene S/ 27,800 de bono y una de S/ 99,700, S/ 23,200. Antes de cerrar el precio, mira en qué tramo cae.
Fórmula de la cuota
Préstamo = precio − cuota inicial − bono TEM = (1 + TEA)^(1/12) − 1 Cuota = préstamo × TEM ÷ (1 − (1 + TEM)^−n) Cuota con seguros = cuota + desgravamen + seguro del inmueble
- TEA: tasa efectiva anual, la que anuncian los bancos en Perú.
- TEM: tasa efectiva mensual, la de cada mes. Con una TEA del 10 %, la TEM es del 0.797 %. Puedes pasar de una a otra con el conversor de tasas.
- n: número de cuotas. En 20 años, 240.
- TCEA: tasa de costo efectivo anual, el costo total con seguros. Sirve para comparar ofertas de distintos bancos.
Ejemplo: vivienda de S/ 140,000
Compras una vivienda de S/ 140,000 con un 10 % de cuota inicial, al 10 % TEA en 20 años.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de la vivienda | S/ 140,000.00 |
| Cuota inicial (10 %) | S/ 14,000.00 |
| Bono del Buen Pagador | S/ 23,200.00 |
| Te prestan | S/ 102,800.00 |
| Cuota sin seguros | S/ 962.87 |
| Cuota con seguros (primer mes) | S/ 1,028.71 |
| Intereses de todo el crédito | S/ 128,285.43 |
| Total que pagas al banco | S/ 244,311.72 |
De cada S/ 10 que pagas al banco, algo más de 5 son intereses. Gracias al bono, la cuota es unos S/ 217 más baja que sin él: sin bono te prestarían S/ 126,000. La TCEA del ejemplo, con seguros, es del 10.96 %.
Cómo pagar menos por tu crédito MiVivienda
Hay cuatro cosas que bajan mucho lo que pagas:
- Más cuota inicial. Cada sol de inicial es un sol menos de préstamo y de intereses.
- Menos plazo. En 15 años la cuota sube, pero pagas muchos menos intereses que en 25.
- Comparar la TCEA. Una diferencia de un punto en la tasa son miles de soles en 20 años. La SBS publica las tasas de cada entidad en su web oficial.
- Pagar por adelantado. Si te sobra dinero, adelantar capital baja los intereses. Puedes calcularlo con la calculadora de amortización anticipada. Ojo: si pagas todo el crédito antes de 5 años desde el desembolso, tendrás que devolver el Bono del Buen Pagador.
Antes de pedirlo, mira cuánta cuota puedes pagar sin apuros con la calculadora de capacidad de endeudamiento o la de qué hipoteca me puedo permitir. Los bancos no suelen dejar que la cuota pase del 30 al 40 % de tus ingresos.
Las condiciones del programa y la lista de entidades están en la web del Fondo MIVIVIENDA.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el Bono del Buen Pagador?
Entre S/ 7,900 y S/ 27,800, según el precio de la vivienda. El bono más alto, S/ 27,800, es para viviendas de S/ 69,900 a S/ 99,600. Por encima de S/ 367,600 no hay bono.
¿Cuánto es la cuota inicial del crédito MiVivienda?
Como mínimo, el 7.5 % del precio. Para una vivienda de S/ 140,000, S/ 10,500. El bono se suma a tu inicial, así que el banco te presta menos.
¿Cuánto pagaría al mes por un crédito MiVivienda de S/ 100,000?
Al 10 % TEA en 20 años, unos S/ 937 al mes sin seguros. Con los seguros, unos S/ 60 o S/ 70 más el primer mes, según el banco y el precio de la vivienda.
¿El Bono del Buen Pagador se devuelve?
Normalmente no. Es una ayuda del Estado que no es un préstamo y se descuenta de lo que te presta el banco. Pero sí tendrías que devolverlo si pagas por adelantado la totalidad del crédito antes de 5 años desde que te lo desembolsan (salvo los casos en que paga el seguro de desgravamen o el multirriesgo). Los pagos parciales no lo afectan.
¿Qué requisitos pide el crédito MiVivienda?
Ser mayor de edad, no tener otra vivienda a tu nombre ni a nombre de tu pareja o hijos menores (ni terreno ni aires independizados, según el Fondo), no haber recibido otro apoyo del Estado para vivienda y que un banco te apruebe el crédito. La cuota inicial mínima es el 7.5 %.
¿Qué es mejor, MiVivienda o un crédito hipotecario normal?
Si la vivienda está en los tramos del bono, MiVivienda suele salir mejor: el bono te ahorra entre S/ 7,900 y S/ 27,800 de préstamo y sus intereses. Compara siempre la TCEA de las dos ofertas.