En resumen
- Con $2,000 de puntos en un préstamo a 15 años (180 pagos), deduces $11.11 por pago mensual: $133.33 en un año completo.
- Si el primer pago vence en julio, el primer año haces 6 pagos y deduces $66.67, como en el ejemplo de la Publication 936 del IRS.
- Si el préstamo termina a los 5 años, ya has deducido $666.67 y deduces los $1,333.33 restantes ese año, salvo que refinancies con el mismo prestamista.
- La parte del préstamo usada en mejoras de la vivienda se deduce el primer año: con $25,000 de $100,000, son $500 de los $2,000, y el primer año deduces $550 en total.
Cómo se deducen los puntos al refinanciar
En una refinanciación en Estados Unidos, los puntos de la hipoteca no se deducen todos el primer año. Se reparten en partes iguales durante la vida del préstamo nuevo, mes a mes. Así lo explica el IRS en su Publication 936. Esta calculadora aplica esa regla y es solo para Estados Unidos.
Un punto es el 1 % del préstamo. Si pagaste dos puntos por un préstamo de $100,000, pagaste $2,000. Si esos puntos son intereses prepagados, se reparten. Lo que el prestamista cobra por servicios no se deduce como puntos.
La cuenta paso a paso
- Divide los puntos entre los meses del plazo. Un préstamo a 15 años tiene 180 pagos.
- Multiplica por los pagos que haces ese año natural.
deducción mensual = puntos ÷ pagos totales deducción del año = deducción mensual × pagos del año
El primer año depende del mes del primer pago. Si vence en julio, haces 6 pagos ese año (julio a diciembre). Los años siguientes cuentan 12 pagos. El último año cuenta los que falten.
Ejemplo con cifras
Refinancias con un préstamo de 15 años y pagas $2,000 de puntos. Tu primer pago vence en julio.
- Deducción por pago: $2,000 ÷ 180 = $11.11.
- Primer año, 6 pagos: $66.67.
- Año completo, 12 pagos: $133.33.
Es el mismo ejemplo de la Publication 936 del IRS, que redondea el primer año a $67.
Si cancelas el préstamo antes
Si el préstamo termina a los 5 años (60 pagos), ya has deducido $666.67. Quedan $1,333.33. Si el préstamo se paga del todo, se vende la casa o refinancias con otro prestamista, deduces ese saldo el año en que termina.
Si refinancias con el mismo prestamista, no deduces el saldo de golpe. Se suma al préstamo nuevo y se reparte en su plazo.
Si usas parte del préstamo en mejoras
Si usas una parte del préstamo para mejorar la vivienda de forma sustancial, esa parte de los puntos se deduce el mismo año, si se cumplen las demás condiciones del IRS. Con $25,000 de mejoras en un préstamo de $100,000:
- Deducción inmediata: $2,000 × 25 % = $500.
- Se reparten los otros $1,500: $1,500 ÷ 180 × 6 = $50 en el primer año.
- Total del primer año: $550.
Qué datos necesitas
| Dato | Dónde lo encuentras |
|---|---|
| Puntos pagados | Closing Disclosure (el documento de cierre) |
| Plazo del préstamo | Contrato del préstamo nuevo |
| Mes del primer pago | Calendario de pagos |
| Mejoras de la vivienda | Tus facturas de obra |
Qué debes tener en cuenta
- La deducción solo existe si detallas deducciones (Schedule A). Si usas la deducción estándar, no ahorras con los puntos.
- Los intereses de la hipoteca tienen un límite de deuda: confirma el tope vigente en la Publication 936.
- Los puntos de una casa en alquiler siguen reglas distintas: se reparten igual, pero van en otra parte de la declaración.
- Es una estimación. Tu caso puede tener condiciones especiales: confirma con el IRS o con un preparador de impuestos.
Para calcular el pago mensual del préstamo nuevo, usa la calculadora de hipoteca en Estados Unidos. Para ver si un pago anticipado te compensa, mira la calculadora de amortización anticipada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir todos los puntos el primer año si refinancio?
Por regla general, no. En una refinanciación los puntos se reparten en todo el plazo del préstamo. Solo la parte usada en mejoras de la vivienda se deduce el primer año, si se cumplen las condiciones del IRS.
¿Qué pasa si vendo la casa antes de terminar el préstamo?
El préstamo termina con la venta. Deduces el saldo de puntos que te quede en el año de la venta. Aquí es lo mismo que cancelar: el saldo se calcula con los meses que pasaron.
¿Y si refinancio otra vez con el mismo prestamista?
No deduces el saldo de los puntos antiguos en ese momento. Ese saldo se reparte durante el plazo del préstamo nuevo, junto con los puntos que pagues por él.
¿Cuántos pagos cuento el primer año?
Cuenta desde el mes del primer pago hasta diciembre. Si el primer pago vence en octubre, son 3 pagos. Si vence en enero, son 12.
¿Se deducen los puntos que se cobran por servicios?
No. El IRS solo permite repartir los puntos que son intereses prepagados. Si una parte de lo que pagaste es por servicios, quítala antes de escribir la cifra.
¿Cuánto me ahorro en impuestos con esta deducción?
Depende de tu tasa marginal. Si deduces $133.33 y estás en una tasa del 22 %, ahorras unos $29. Solo cuenta si detallas deducciones.