En resumen
- Una casa en alquiler con edificio de $250,000, puesta en servicio en julio, se deprecia $4,167.50 el primer año (1.667 %) y $9,090.00 cada año completo (3.636 %).
- Si la pones en servicio en enero, el primer año deprecias 3.485 % de la base; si es en diciembre, solo 0.152 %.
- El IRS reparte el edificio en 27.5 años con la regla de mitad de mes; por eso la depreciación termina en el año 28 o 29, según el mes.
- Tras cinco años, con $250,000 de base en julio, llevas $40,527.50 depreciados y te quedan $209,472.50.
¿Cómo se calcula la depreciación a 27.5 años de una casa en alquiler?
Se multiplica la base del edificio por un porcentaje que da el IRS (la agencia de impuestos de Estados Unidos). Con 27.5 años de vida, un año completo deprecia el 3.636 % de la base. El primer año es menor, porque el IRS cuenta la casa como puesta en servicio a mitad del mes elegido.
Esta calculadora solo vale para Estados Unidos. En otros países la depreciación de un alquiler sigue otras reglas.
Cómo usar la calculadora
- Escribe la base depreciable del edificio: su coste sin el terreno, porque el terreno no se deprecia.
- Elige el mes en que la casa quedó lista y disponible para alquilar. No es el mes de la compra: es cuando ya podías alquilarla.
- Mira el primer año, el año completo y el calendario de depreciación.
En las opciones avanzadas puedes consultar cualquier año del 1 al 29 y ver lo depreciado hasta entonces.
Fórmula
depreciación del año = base del edificio × porcentaje de la tabla del IRS porcentaje del año 1 = (12.5 − mes) ÷ 12 ÷ 27.5 porcentaje de un año completo = 1 ÷ 27.5 = 3.636 %
El mes va de 1 (enero) a 12 (diciembre). El IRS publica los porcentajes ya redondeados en la tabla A-6 de la Publicación 946, y esta calculadora usa esa tabla. Por eso algunos años salen con 3.637 % en lugar de 3.636 %.
Ejemplo con $250,000 en julio
Un edificio con base de $250,000, puesto en servicio en julio:
| Año | Porcentaje | Depreciación | Acumulada |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.667 % | $4,167.50 | $4,167.50 |
| 2 | 3.636 % | $9,090.00 | $13,257.50 |
| 3 | 3.636 % | $9,090.00 | $22,347.50 |
| 4 | 3.636 % | $9,090.00 | $31,437.50 |
| 5 | 3.636 % | $9,090.00 | $40,527.50 |
Tras cinco años llevas $40,527.50 depreciados y quedan $209,472.50 por depreciar. De cada 100 dólares de base, unos 3.64 se deprecian cada año completo.
Por qué el primer año es menor
La regla de mitad de mes (mid-month) cuenta la casa como puesta en servicio a mitad del mes elegido, sin mirar el día exacto. En enero se cuentan 11.5 meses del primer año y en diciembre solo medio mes.
| Mes | Primer año | Último año con depreciación |
|---|---|---|
| Enero | 3.485 % | 28 |
| Abril | 2.576 % | 28 |
| Julio | 1.667 % | 29 |
| Octubre | 0.758 % | 29 |
| Diciembre | 0.152 % | 29 |
Lo que no depreciaste el primer año se recupera al final: con puesta en servicio de julio a diciembre, el año 29 trae un resto pequeño.
Errores comunes
- Depreciar el terreno. El terreno no se deprecia: separa su valor del edificio. Mira el reparto entre terreno y edificio.
- Usar el mes de la compra. Cuenta el mes en que la casa estaba lista y disponible para alquilar.
- Olvidar las mejoras. Las obras que se capitalizan se suman a la base. Mira la base ajustada con mejoras.
- Pensar que es opcional. El IRS toma como permitida la depreciación aunque no la deduzcas, y al vender se recupera. Mira la recuperación de la depreciación al vender.
Fuentes oficiales
Para ver cuánto te queda tras gastos, usa la rentabilidad neta de una casa en alquiler y el impuesto federal. Son estimaciones: la decisión final depende de tu caso y de tu declaración.
Preguntas frecuentes
¿Por qué se deprecia una casa en 27.5 años?
Porque el IRS fija 27.5 años como período de recuperación de una propiedad residencial en alquiler. Es una regla de la ley, no una elección. Cada año completo deduces 1 ÷ 27.5, es decir, el 3.636 % de la base.
¿Qué es una propiedad residencial en alquiler para el IRS?
Es un edificio en el que el 80 % o más del ingreso bruto por alquiler viene de viviendas. Una casa o un apartamento alquilados a largo plazo suelen cumplirlo. Un hotel o un alojamiento de estancias cortas no.
¿Qué pasa si quedó lista en diciembre?
Deprecias solo el 0.152 % de la base el primer año. En una base de $250,000 son $380.00. El resto llega en los años siguientes, y la depreciación termina en el año 29.
¿Se puede cambiar el mes de puesta en servicio?
No a voluntad. Es el mes en que la casa estuvo lista y disponible para alquilar. Si cambia el uso, por ejemplo al pasar de vivienda propia a alquiler, la fecha es la del cambio.
¿Qué pasa con el año en que vendo la casa?
También se aplica la mitad de mes: ese año solo deprecias hasta mitad del mes de la venta. Esta calculadora cubre los años de uso completo, no el año de la venta.
¿Se deprecia igual un local comercial en Estados Unidos?
No. Un inmueble no residencial se deprecia en 39 años, con otra tabla. Esta página solo cubre propiedades residenciales en alquiler en Estados Unidos.