En resumen
- La parte de la ganancia de un alquiler que equivale a depreciación deducida tributa a tu tramo ordinario con un máximo del 25 %.
- Con venta de $420,000, gastos de $25,200, base de $289,000 y depreciación de $60,000, la ganancia es de $105,800.
- Con tramo del 24 % y resto al 15 %, pagas $14,400 por la recaptura y $6,870 por el resto: $21,270 en total, un 20.1 % de la ganancia.
- La recaptura nunca supera la ganancia, y cuenta la depreciación permitida aunque no la dedujeras.
Qué es la recaptura de depreciación en un alquiler
Al vender un inmueble de alquiler en Estados Unidos, la parte de tu ganancia que viene de la depreciación que dedujiste se llama recaptura. Tributa a tu tramo ordinario, con un máximo del 25 %. Esta página es solo para Estados Unidos.
Durante los años de alquiler, la depreciación bajó tu base y te ahorró impuestos. Al vender, el IRS "recupera" parte de ese ahorro. El IRS la llama unrecaptured section 1250 gain: la parte de la ganancia a largo plazo de un inmueble debida a depreciación. La regla está en la Publication 544 y el 25 % aparece en las instrucciones del Schedule D.
Cómo usar la calculadora
- Precio de venta: lo que recibes por la propiedad.
- Base ajustada: compra más mejoras, menos depreciación. Si no la tienes, calcúlala con la base ajustada de un alquiler.
- Depreciación acumulada: la suma de lo que dedujiste, o pudiste deducir, año tras año.
- Gastos de venta: comisiones y gastos de cierre; restan del precio.
- Tramo marginal: el tramo de tu impuesto federal sobre el ingreso.
- Tasa sobre el resto: 0 %, 15 % o 20 %, según tus ingresos.
- Opciones avanzadas: la tasa máxima, si tuviste la propiedad más de 1 año y si añades el 3.8 % de inversión neta.
Fórmula
Importe realizado = precio de venta − gastos de venta Ganancia = importe realizado − base ajustada Recaptura = el menor entre la ganancia y la depreciación Resto = ganancia − recaptura Impuesto = recaptura × (menor entre tu tramo y 25 %) + resto × tasa de largo plazo
Si la depreciación es mayor que la ganancia, toda la ganancia es recaptura. Si no hay ganancia, no hay recaptura.
Ejemplo
Vendes por $420,000 y pagas $25,200 de gastos. Tu base ajustada es de $289,000 y la depreciación acumulada, de $60,000. Tu tramo es del 24 % y el resto tributa al 15 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Importe realizado ($420,000 − $25,200) | $394,800 |
| Ganancia | $105,800 |
| Recaptura (depreciación) | $60,000 |
| Resto de la ganancia | $45,800 |
| Impuesto por la recaptura (24 %) | $14,400 |
| Impuesto por el resto (15 %) | $6,870 |
| Impuesto federal total | $21,270 |
Eso es un 20.1 % de la ganancia: de cada 100 dólares ganados, pagas unos 20 de impuesto federal. Si todo tributara al 15 %, pagarías $15,870; la recaptura cuesta $5,400 más.
Cuándo se aplica el 25 %
| Tu tramo ordinario | Tasa sobre la recaptura |
|---|---|
| 10 %, 12 %, 22 % o 24 % | Tu tramo |
| 32 %, 35 % o 37 % | 25 % |
El 25 % es un máximo, no una tasa fija. Si tu tramo es más bajo, pagas menos. Si vendes al año o antes, toda la ganancia es ingreso ordinario y no hay tope del 25 %.
Errores comunes
- Creer que no hay recaptura porque nunca dedujiste la depreciación: cuenta la permitida.
- Aplicar el 25 % a toda la ganancia en lugar de solo a la parte de depreciación.
- Olvidar los gastos de venta, que reducen la ganancia.
- No contar la ganancia como ingreso al elegir tu tramo: puede subirte de tramo.
- Olvidar el impuesto de tu estado y el de inversión neta, que se suman.
Es una estimación federal, no una declaración. Para el resto de la ganancia, mira las ganancias de capital y el impuesto sobre la inversión neta. También puedes ver tu impuesto federal y la rentabilidad neta de un inmueble.
Fuentes oficiales: IRS Publication 544, Sales and Other Dispositions of Assets e Instructions for Schedule D (Form 1040).
Preguntas frecuentes
¿Se paga recaptura si no deduje la depreciación en mis declaraciones?
Sí. El IRS cuenta la depreciación permitida, es decir, la que podías deducir, aunque no lo hicieras. Escríbela en "Depreciación acumulada".
¿La recaptura puede ser mayor que mi ganancia?
No. Está limitada a la ganancia. Si deduciste $120,000 pero ganas $100,000, la recaptura es de $100,000 y el resto es cero.
¿Hay recaptura si el inmueble se vende por menos de su base ajustada?
No. Sin ganancia en el alquiler no hay recaptura ni impuesto por la venta. Cómo se trata la pérdida depende de cómo se usó la propiedad.
¿La recaptura es lo mismo que la ganancia de capital?
No. La ganancia de capital a largo plazo tributa al 0 %, 15 % o 20 %. La recaptura tributa a tu tramo ordinario con máximo del 25 %, que suele ser más alto.
¿Esta cifra incluye lo que cobra mi estado al vender el alquiler?
No. Es solo el impuesto federal del IRS sobre la recaptura y el resto de la ganancia. Muchos estados gravan además la ganancia con sus propias tasas.
¿Cambia algo si el alquiler lo tuve menos de un año?
La ganancia es a corto plazo y tributa como ingreso ordinario a tu tramo, sin tope del 25 %. Desmarca "Tuviste la propiedad más de 1 año" en opciones avanzadas.