En resumen
- La base ajustada de un alquiler en EE. UU. es el costo más las mejoras capitalizables, menos la depreciación y las pérdidas por siniestro.
- Con compra de $300,000, cierre de $4,000, mejoras de $45,000 y depreciación de $60,000, la base ajustada es de $289,000.
- Si vendes por $420,000 con $25,200 de gastos, la ganancia es de $105,800, y $60,000 de ella equivale a depreciación.
- Se resta la depreciación permitida aunque no la dedujeras; las reparaciones menores no suman a la base.
Qué es la base ajustada de una propiedad de alquiler
La base ajustada es lo que la propiedad "te ha costado" para el IRS: el precio de compra, más las mejoras, menos la depreciación que dedujiste. Es la cifra que se resta del precio de venta para saber tu ganancia. Esta página es solo para Estados Unidos.
La regla viene de la Publication 551 del IRS: las mejoras con vida útil de más de 1 año aumentan la base, y la depreciación y las pérdidas por siniestro la reducen.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra: lo que pagaste por la propiedad, terreno y edificio.
- Mejoras capitalizables: obras que duran más de 1 año, como una ampliación, un techo nuevo, cableado nuevo o aire central. También suman las cuotas locales por obras, como aceras.
- Depreciación que dedujiste: la suma de lo deducido en tus declaraciones.
- Precio de venta: lo que recibes o recibirías.
- Opciones avanzadas: gastos de cierre al comprar, gastos de venta, depreciación permitida, siniestros y otras reducciones.
Fórmula
Base original = compra + gastos de cierre capitalizables Base ajustada = base original + mejoras − depreciación − siniestro − otras reducciones Importe realizado = precio de venta − gastos de venta Ganancia (o pérdida) = importe realizado − base ajustada
La depreciación que se resta es la permitida: si tenías derecho a deducir más de lo que dedujiste, se resta la cifra mayor. La base no baja de cero.
Ejemplo
Compras por $300,000, pagas $4,000 de cierre, haces mejoras por $45,000 y has deducido $60,000 de depreciación. Vendes por $420,000 y pagas $25,200 de gastos.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base original (compra y cierre) | $304,000 |
| Mejoras | +$45,000 |
| Depreciación | −$60,000 |
| Base ajustada | $289,000 |
| Importe realizado ($420,000 − $25,200) | $394,800 |
| Ganancia | $105,800 |
| Parte que equivale a depreciación | $60,000 |
| Resto de la ganancia | $45,800 |
La depreciación baja tu base y sube tu ganancia; las mejoras hacen lo contrario. La parte de depreciación puede tener un tratamiento especial al vender; consulta las instrucciones del IRS para ese caso.
Mejora o gasto: qué se suma
| Tipo | Qué hacer |
|---|---|
| Techo nuevo, ampliación, aire central, cableado | Se suma a la base y se deprecia |
| Pintar, arreglar una gotera, cambiar un grifo | Se deduce como gasto del año |
| Aceras o conexiones de agua cobradas por el municipio | Se suma a la base |
| Honorarios de título y registro al comprar | Se suman a la base |
Para las reparaciones pequeñas, mira la regla de seguridad de minimis.
Errores comunes
- Sumar reparaciones menores a la base en lugar de deducirlas.
- Olvidar restar la depreciación porque no la dedujiste: la ley resta la permitida.
- Restar el precio de venta bruto sin quitar los gastos de venta.
- No guardar las facturas de cada mejora: son tu prueba.
Es una estimación de la base y de la ganancia, no del impuesto. Para el impuesto, mira las ganancias de capital y el impuesto sobre la inversión neta.
Fuente oficial: IRS Publication 551, Basis of Assets.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si nunca dediqué la depreciación?
Se resta igual la depreciación permitida. El IRS considera lo que podías deducir, no solo lo que dedujiste. Escríbela en "Depreciación permitida por ley".
¿Una reparación se suma a la base?
No, si solo mantiene la propiedad en buen estado, como pintar o arreglar una gotera. Se deduce en el año. Se suma una obra que prolonga la vida útil o aumenta el valor.
¿Los gastos de cierre al comprar se suman a la base?
Sí, algunos: honorarios de título, registro e impuestos de traspaso pagados por ti. Los intereses o los seguros del préstamo no suman.
¿Puede salir una pérdida al vender?
Sí. Si el importe realizado es menor que la base ajustada, sale una pérdida. La calculadora la muestra como tal. Su tratamiento depende de tu caso.
¿Un siniestro cambia la base?
Sí. Se resta el reembolso del seguro y la pérdida deducible no cubierta. Si luego reparas, esa obra puede sumarse como mejora.
¿La base puede ser negativa?
No. Si la suma de reducciones supera lo que has invertido, la base se queda en cero. Revisa tus cifras de depreciación.