En resumen
- Un soltero que vende su casa con $291,000 de ganancia excluye $250,000 y solo $41,000 pagan impuesto: unos $5,317.50 federales, frente a $48,555.50 sin la exclusión.
- Casados con declaración conjunta excluyen hasta $500,000, y los solteros hasta $250,000, si fueron dueños y vivieron en la casa 24 meses de los últimos 5.
- Con una causa de trabajo, salud o imprevisto y solo 12 meses de uso, la exclusión baja a la mitad: $125,000 en lugar de $250,000.
- La depreciación por usar parte de la casa como oficina o alquiler no se excluye y paga como máximo un 25 %.
¿Quién se libra del impuesto al vender su casa en Estados Unidos?
Si vendes la casa donde vives en Estados Unidos, puedes dejar libre de impuesto federal hasta $250,000 de ganancia, o hasta $500,000 si declaras junto con tu cónyuge. Es la exclusión del IRS para la vivienda habitual. Solo vale para Estados Unidos y para el impuesto federal. El estado donde vives puede tener su propia regla.
La ganancia no es lo que te pagan: es lo que te pagan menos lo que te costó. De cada $100 de ganancia, los primeros $250,000 o $500,000 en total quedan fuera. Solo lo que pasa de ese tope paga impuesto.
Los dos requisitos
Para usar la exclusión tienes que cumplir dos pruebas en los 5 años anteriores a la venta:
- Propiedad: fuiste dueño de la casa al menos 24 meses (2 años).
- Uso: viviste en ella como vivienda principal al menos 24 meses.
Los dos periodos de 24 meses pueden ser distintos. Si declaras en conjunto y quieres los $500,000, basta con que uno de los dos sea dueño, pero los dos tienen que cumplir el uso. Si solo uno lo cumple, el tope es de $250,000.
Tampoco tienes exclusión si ya excluiste la ganancia de otra casa en los 2 años anteriores a esta venta.
Cómo usar la calculadora
- Precio de venta y de compra: lo que te pagan y lo que pagaste.
- Cómo declaras: soltero o casados con declaración conjunta.
- Meses de propiedad y de uso: en los últimos 5 años. Hacen falta 24 en cada uno.
- Tus otros ingresos: sueldo y demás, sin esta venta. Sirven para saber a qué tipo paga la parte que sobra.
- Opciones avanzadas: gastos de la venta y de la compra, mejoras, depreciación, exclusión reducida y los topes.
Los gastos de la venta (comisiones, cierre) y las mejoras permanentes bajan la ganancia. El mantenimiento normal, como pintar, no cuenta.
Fórmula
Ganancia = venta − gastos de venta − (compra + gastos de compra + mejoras − depreciación) Exclusión = menor de (tope, ganancia − depreciación) Ganancia gravable = ganancia − exclusión Impuesto = ganancia gravable al 0, 15 o 20 % según tu ingreso + NIIT de 3,8 % si te pasas
La parte gravable se trata como ganancia a largo plazo: paga 0, 15 o 20 % según tu ingreso gravable. Si tus ingresos con la venta pasan de $200,000 ($250,000 casados juntos), se suma además el impuesto sobre la inversión neta de 3,8 %.
Ejemplo
Un soltero vende su casa en $650,000. La compró en $300,000, hizo mejoras por $20,000 y paga $39,000 de gastos de venta. Vivió allí los 60 meses. Sus otros ingresos son $60,000, con lo que su ingreso gravable es $43,900.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ganancia de la venta | $291,000.00 |
| Exclusión (tope de un soltero) | $250,000.00 |
| Ganancia que paga impuesto | $41,000.00 |
| Parte al 0 % (hasta $49,450 de ingreso gravable) | $5,550.00 |
| Parte al 15 % | $35,450.00 |
| Impuesto federal | $5,317.50 |
| Impuesto si no hubiera exclusión | $48,555.50 |
| Lo que te ahorra la exclusión | $43,238.00 |
Si ese mismo vendedor declarara en conjunto con su cónyuge, el tope sería de $500,000 y no pagaría nada por esta venta.
Casos especiales
- Exclusión reducida: si vendes por trabajo, salud o una causa imprevista sin llegar a 24 meses, el tope se reparte por meses. Con 12 meses de uso, un soltero excluye $250,000 × 12 / 24 = $125,000.
- Depreciación: si usaste parte de la casa como oficina o la alquilaste después del 6 de mayo de 1997, esa depreciación no se excluye y paga como máximo un 25 %.
- Pérdida: si vendes por menos de lo que te costó, la pérdida de una vivienda habitual no se deduce.
- Venta a plazos: si te pagan en varios años, puedes repartir la ganancia gravable y la exclusión sigue disponible.
- Servicio en el extranjero o en el ejército: los 5 años se pueden ampliar hasta 10 en ciertos destinos oficiales.
Qué no cuenta esta calculadora
- El impuesto de tu estado, que cada estado trata a su manera.
- La declaración de casados por separado y la de cabeza de familia (aquí se usa el tope de $250,000 de un soltero).
- Casos de viudez, divorcio o propiedad compartida con quien no es tu cónyuge.
Aunque toda la ganancia quede excluida, si recibes un Form 1099-S tienes que declarar la venta. Fuentes oficiales: IRS Topic 701, sale of your home y Publication 523, selling your home. Es una estimación, no una declaración. Para saber el impuesto de otras ventas, mira la calculadora de ganancias de capital y el impuesto federal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar la exclusión más de una vez?
Sí. No hay límite de veces en la vida. Solo tienes que esperar: no puedes usarla si excluiste la ganancia de otra casa en los 2 años anteriores a la venta.
¿Tengo que haber vivido seguido 24 meses?
No. Los 24 meses pueden sumarse en periodos separados dentro de los últimos 5 años. Con 15 meses un año y 9 meses otro, ya cumples el uso.
¿Qué pasa si vendo por un cambio de trabajo antes de los 24 meses?
Puedes tener una exclusión reducida. Se calcula con los meses de propiedad o de uso, el menor, entre 24. Con 12 meses, un soltero con $291,000 de ganancia excluye $125,000, le quedan $166,000 gravables y paga unos $25,055.50 con los datos del ejemplo.
¿Los gastos de reformar la casa bajan la ganancia?
Las mejoras permanentes sí, como una ampliación o un tejado nuevo. Las reparaciones normales no. Guarda las facturas de lo que gastes.
¿Y si alquilé una habitación o usé un cuarto como oficina?
La depreciación que dedujiste o pudiste deducir desde 1997 no se excluye. Escríbela en las opciones avanzadas y la calculadora la grava con un máximo del 25 %.
¿Debo declarar la venta si no pago impuesto?
Si recibes un Form 1099-S, sí. También si no puedes excluir toda la ganancia. Si no recibes el formulario y toda la ganancia queda excluida, no hace falta declararla.