En resumen
- Con una casa comprada en $300,000, $6,000 de cierre y $45,000 de mejoras, la base ajustada es de $351,000.
- Si la vendes en $640,000 con $38,400 de gastos, la ganancia es de $250,600; con exclusión de $250,000 quedan $600 sujetos.
- Casados declarando juntos excluyen hasta $500,000 de ganancia, y un soltero hasta $250,000, si la casa es su vivienda principal.
- Las mejoras suman a la base; la depreciación de alquiler, los daños deducidos y los créditos de energía la restan.
¿Qué es la base ajustada de tu casa?
La base ajustada es lo que el IRS considera que te costó la casa: el precio de compra, más los costes de cierre que suman y las mejoras, menos lo que ya recuperaste con deducciones o seguros. Se resta del precio de venta para saber tu ganancia. Esta calculadora es solo para Estados Unidos.
De cada 100 dólares que inviertas en una mejora real, los 100 suman a la base y bajan tu ganancia en la misma cantidad.
Qué suma y qué resta
Suman a la base:
- El precio de compra.
- Costes de cierre como honorarios legales, registro, topografía, impuestos de transferencia y seguro de título del propietario.
- Mejoras que alargan la vida de la casa o la adaptan a un nuevo uso: un baño, un techo nuevo, un sistema de calefacción, una piscina.
Restan de la base:
- La depreciación si alquilaste o usaste parte de la casa para trabajar.
- Los daños (incendio, inundación) que dedujiste y lo que cobraste del seguro.
- Créditos de energía y pagos por servidumbres.
No suman las reparaciones sueltas, como pintar una pared, ni los seguros de la casa o las cantidades que dejaste en depósito.
Cómo se calcula la ganancia
Base ajustada = compra + cierre + mejoras − daños − depreciación − créditos Ganancia = precio de venta − gastos de venta − base ajustada
Los gastos de venta son la comisión del agente, los honorarios legales y los costes de cierre del vendedor. Si el resultado es negativo, es una pérdida, y en una casa personal no se deduce.
La exclusión de $250,000 y $500,000
Si la casa es tu vivienda principal y la tuviste y viviste en ella al menos 2 de los últimos 5 años, puedes excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 si declaran juntos como matrimonio. Lo que pasa de ese tope queda sujeto a impuesto. La depreciación posterior a mayo de 1997 no se puede excluir.
La calculadora usa la sección 121 del Código de Rentas Internas y la Publication 523 del IRS: IRS Publication 523.
Qué documentos te ayudan a probar la base
La base solo vale lo que puedas demostrar. Guarda el cierre de la compra, las facturas y los contratos de cada mejora, y los comprobantes de pago. Si hiciste una obra grande hace años y no tienes papeles, la base queda más baja y la ganancia, más alta. Conviene ordenar estos documentos antes de vender, no después.
También ayuda separar en una lista lo que es mejora y lo que es reparación. Cambiar todo el techo es una mejora; arreglar unas tejas sueltas es una reparación y no suma. Si una reparación forma parte de una reforma mayor, puede sumar junto con ella. Para el caso exacto, mira la publicación del IRS.
Ejemplo
Compraste en $300,000 y pagaste $6,000 de cierre. Hiciste mejoras por $45,000, así que la base ajustada es de $351,000. Vendes en $640,000 y pagas $38,400 de gastos: el precio neto es de $601,600 y la ganancia, de $250,600. Soltero, excluyes $250,000 y quedan $600 sujetos a impuesto. Casados declarando juntos, quedaría en cero.
Preguntas frecuentes
¿Las mejoras de hace muchos años siguen sumando?
Sí. Una mejora suma a la base sin límite de tiempo, siempre que guardes las facturas. Una pintura o una reparación suelta no cuenta.
¿Puedo sumar los intereses de la hipoteca?
No. Los intereses no forman parte de la base de la casa. Los costes de cierre de la compra sí, salvo los que no suman, como el seguro de la casa.
Si vendo mi casa en EE. UU. por menos de lo que me costó, ¿deduzco la pérdida?
No. El IRS no deja deducir la pérdida de una casa personal. La pérdida de una casa que alquilabas se trata de otra forma, y esta calculadora no la cubre.
¿Qué pasa con la depreciación de un cuarto alquilado?
Reduce tu base y esa parte de la ganancia no se puede excluir. La calculadora la deja sujeta aunque la exclusión no se agote.
¿Qué papeles del IRS conviene tener a mano al vender?
El Closing Disclosure de compra y venta y las facturas de cada mejora. Con ellos se prueba la base ante el IRS.
¿Es el impuesto final?
No. Muestra la ganancia sujeta, no el impuesto. Para el tipo mira la calculadora de ganancias de capital.