En resumen
- Si compras por $400,000.00, pagas $6,000.00 de gastos de cierre y la tasación dice que el terreno vale $90,000.00 de $360,000.00, el 25 % de tu base es terreno.
- Con ese reparto, el terreno queda en $101,500.00 y el edificio, la base depreciable, en $304,500.00.
- A 27,5 años en línea recta, esa base da una depreciación de unos $11,072.73 al año.
- El terreno no se deprecia: cuanto más pesa en el precio, menos base tienes para depreciar.
¿Qué parte del precio se puede depreciar?
Solo el edificio. Cuando compras un inmueble para alquilarlo en Estados Unidos, el precio incluye el edificio y el terreno donde está. El edificio se desgasta con el tiempo y por eso se deprecia. El terreno no, así que su parte del precio queda fuera. Esta calculadora separa las dos partes y te da la base depreciable. Solo vale para Estados Unidos y para el impuesto federal.
Un ejemplo sencillo: de cada $100 que pagas por el inmueble, si $25 son del terreno, solo los otros $75 entran en la depreciación.
Cómo se reparte entre terreno y edificio
La base del inmueble es lo que pagaste más ciertos gastos de cierre, como el seguro de títulos, el registro y los honorarios legales. El IRS explica en su Publication 551 que, cuando compras terreno y edificio juntos, la base se reparte según el valor justo de mercado de cada parte.
Si no conoces ese valor con certeza, la misma publicación permite repartir según los valores de tasación que usa el condado para el impuesto predial. Es la opción más habitual: en el aviso del impuesto verás el valor del terreno y el valor total.
La cuenta es una regla de tres:
- Porcentaje de terreno = valor del terreno en la tasación entre el valor total de la tasación.
- Base del terreno = base total por ese porcentaje.
- Base del edificio = base total menos la base del terreno.
También puedes escribir un porcentaje estimado si no tienes la tasación a mano. Es solo una aproximación: lo que declares debería poder apoyarse en un avalúo o en la tasación del impuesto predial.
Cómo usar la calculadora
- Precio de compra: lo que pagaste por el inmueble.
- Gastos de cierre: los que se suman a la base. Los costos del préstamo, como los puntos, no se suman aquí.
- Cómo repartes: con la tasación (valor del terreno y valor total) o con un porcentaje.
- Opciones avanzadas: los años de recuperación. Para vivienda residencial en alquiler son 27,5.
Verás la base depreciable, la base del terreno y la depreciación anual de un año completo.
Fórmula
base total = precio + gastos de cierre % terreno = terreno de la tasación / total de la tasación base del terreno = base total × % terreno base depreciable = base total − base del terreno depreciación anual = base depreciable / 27,5
Ejemplo
Compras una vivienda para alquilar por $400,000.00 y pagas $6,000.00 de gastos de cierre. La base total es $406,000.00.
La tasación del condado pone $90,000.00 al terreno y $360,000.00 al total. El terreno es el 25 % del valor.
- Base del terreno: $101,500.00.
- Base del edificio, la depreciable: $304,500.00.
- Depreciación anual de un año completo: $304,500.00 entre 27,5 años, unos $11,072.73.
Si el terreno valiera solo el 10 %, el edificio subiría y la depreciación anual también. Por eso conviene que el reparto tenga una base sólida.
Qué no cubre
La calculadora usa un año completo. El primer año se ajusta según el mes en que el inmueble empieza a alquilarse. Tampoco incluye mejoras posteriores ni el efecto de la depreciación al vender. Para ver cuánto te queda de un alquiler tras impuestos, usa la rentabilidad neta de un inmueble. Si financias la compra, la calculadora de hipoteca te da la cuota.
Es una estimación. Tu situación puede tener detalles propios, como una compra con otros bienes incluidos, y un preparador de impuestos puede confirmarla.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si compro un edificio y el terreno sale casi gratis?
El reparto debe seguir el valor justo de cada parte. Si la tasación da un terreno muy bajo y el edificio muy alto, conserva ese documento: es lo que apoya tu cálculo.
¿Puedo usar un 20 % o un 25 % de terreno sin más?
Son porcentajes que se oyen mucho, pero no son una regla del IRS. La referencia es el valor justo de cada parte o, si no lo sabes, la tasación del impuesto predial. Un porcentaje estimado sirve para hacerte una idea.
¿Los gastos de cierre también se reparten?
Sí, esta calculadora los suma al precio y reparte el total con el mismo porcentaje. Así la base del terreno y la del edificio incluyen su parte de esos gastos.
¿Qué pasa si el valor de la tasación cambia cada año?
Para el reparto se usa la tasación cercana a la compra. Es un porcentaje que fijas una vez y mantienes, salvo que haya mejoras o cambios importantes en el inmueble.
¿Sirve para un inmueble fuera de Estados Unidos?
No. Está hecha para alquileres en Estados Unidos y las reglas del IRS. Otros países tienen sus propias reglas de amortización.