En resumen
- Quien compra una vivienda en España responde con ella de la deuda de comunidad del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH).
- Con 400 € del año de la compra y 1.200 € de cada uno de los tres años anteriores, la vivienda responde de 4.000,00 €.
- Si hay 900 € de hace 4 años o más, quedan fuera del límite legal.
- El vendedor debe declarar la deuda y aportar un certificado, que la comunidad emite en 7 días naturales.
¿Qué deuda de la comunidad asumes al comprar una vivienda?
Al comprar una vivienda en España, la vivienda responde de las cuotas de comunidad que deba el vendedor del año de la compra y de los tres años naturales anteriores. Si debe 400 € de este año y 1.200 € de cada uno de los tres años anteriores, son 4.000,00 €. Solo para España.
Lo dice el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal: el comprador responde con el propio inmueble, aunque tenga el título inscrito en el Registro de la Propiedad.
Cómo usar la calculadora
- Año de la compra: las cuotas sin pagar desde enero hasta la compraventa.
- Años anteriores: la deuda de cada uno de los tres años previos.
- Opciones avanzadas: deuda de hace 4 años o más, precio de compra y años que cubre la ley.
Fórmula
Deuda que responde = año de la compra + 3 años anteriores Fuera del límite = deuda total − deuda que responde Peso sobre el precio = deuda que responde / precio × 100
Ejemplo
Compras por 180.000 €. El vendedor debe 400 € del año de la compra, 1.200 € de cada uno de los tres años anteriores y 900 € de hace 4 años o más.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Deuda total | 4.900,00 € |
| Responde la vivienda | 4.000,00 € |
| Fuera del límite | 900,00 € |
| Peso sobre el precio | 2,22 % |
El certificado de deudas
En la escritura, el vendedor debe declarar si está al corriente o qué debe. También debe aportar un certificado de la comunidad que coincida con su declaración. Quien hace de secretario lo emite en un máximo de 7 días naturales desde que se pide. El comprador puede exonerar al vendedor de aportarlo, pero entonces asume el riesgo.
Qué queda fuera del límite
Las cuotas de hace más de tres años naturales anteriores al de la compra no afectan a la vivienda que compras. La deuda sigue siendo del antiguo propietario. La calculadora las muestra aparte para que veas la diferencia.
Qué deudas cuentan
La ley habla de las cantidades adeudadas a la comunidad «para el sostenimiento de los gastos generales». Son las cuotas ordinarias de cada mes: limpieza, ascensor, portería, seguro del edificio y similares. Cada cuota se imputa al año natural en que venció, de enero a diciembre. Por eso en la calculadora separas la deuda por años: el de la compra cuenta solo hasta el día de la venta, y los tres anteriores cuentan enteros.
Cómo se lee el resultado
El resultado principal es el importe por el que la vivienda queda afecta, es decir, lo que la comunidad podría cobrar sobre ese inmueble aunque la deuda no sea tuya. No significa que tengas que pagarlo si el vendedor lo salda antes de la firma. La cifra «fuera del límite» es la parte de la deuda que sigue siendo del antiguo propietario. El porcentaje sobre el precio te da una idea del peso que tendría la deuda en la operación.
Cómo protegerte antes de comprar
- Pide el certificado de deudas de la comunidad antes de firmar.
- Revisa si hay derramas aprobadas pendientes de pago.
- Si hay deuda, puedes acordar con el vendedor descontarla del precio.
- Guarda el certificado junto a la escritura.
Es una estimación. Para un caso concreto, consulta el texto oficial de la ley o a tu notario.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el vendedor no me dice que debe dinero?
La vivienda sigue afecta a la deuda dentro del límite legal. Por eso conviene pedir el certificado antes de firmar.
¿Cuántos años de deuda de comunidad paga el comprador?
El año de la compra, hasta la fecha de la venta, y los tres años naturales anteriores.
¿Una derrama impagada cuenta como deuda?
Es un gasto general de la comunidad. Si sigue sin pagar dentro de esos años, entra en el cálculo. Puedes añadirla a la cuota del año que corresponda.
¿Quién emite el certificado de deudas?
Quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno de quien ejerza la presidencia. Tiene 7 días naturales.
¿Las deudas más antiguas desaparecen?
No. Siguen siendo del antiguo propietario, pero no afectan a la vivienda del nuevo.
¿Se aplica también a un local?
Sí. El artículo 9.1.e habla de vivienda o local en propiedad horizontal.