En resumen
- Con un presupuesto ordinario de 12.000 €, el fondo de reserva no puede bajar de 1.200 €, el 10 %.
- Si el fondo tiene 800 €, faltan 400 €; con un coeficiente del 4,5 % te tocan 18,00 €, es decir 1,50 € al mes durante 12 meses.
- De cada 100 € que falten en el fondo, pagas tantos euros como tu coeficiente: con un 4,5 %, 4,5 €.
- El fondo pertenece a la comunidad y se dota según la cuota de participación (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.f).
¿Cuánto debe tener el fondo de reserva de una comunidad?
El fondo de reserva de una comunidad de propietarios no puede ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario. Con un presupuesto de 12.000 € al año, el mínimo es de 1.200 €. Si el fondo tiene 800 €, faltan 400 €.
Esta calculadora solo sirve para España. Es una estimación: la cifra real depende del presupuesto que apruebe tu junta y de la cuenta de la comunidad.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el presupuesto ordinario anual de la comunidad. Lo encuentras en el acta de la última junta.
- Escribe el dinero que hay hoy en el fondo de reserva. Te lo da el administrador o la cuenta de la comunidad.
- Escribe tu coeficiente de participación. Está en la escritura de tu vivienda y en los recibos.
- Si quieres afinar, abre las opciones avanzadas: el porcentaje mínimo y los meses para completar el fondo.
Verás el fondo mínimo, lo que falta, tu parte y lo que sería al mes.
Qué dice la ley
La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960), en su artículo 9.1.f), dice tres cosas sencillas:
- Todos los propietarios contribuyen al fondo según su cuota de participación, o sea, su coeficiente.
- El fondo es de la comunidad a todos los efectos, no de cada vecino.
- Debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso sea inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.
La junta puede decidir un fondo mayor. El 10 % es un suelo, no un techo.
Cuánto te toca aportar
Tu parte es siempre el importe por tu coeficiente. De cada 100 € que se necesiten, pagas tantos euros como tu coeficiente: con un 4,5 %, son 4,5 € por cada 100 €.
| Concepto | Cuenta | Resultado |
|---|---|---|
| Fondo mínimo | 12.000 € × 10 % | 1.200,00 € |
| Lo que falta | 1.200 € − 800 € | 400,00 € |
| Tu parte de lo que falta | 400 € × 4,5 % | 18,00 € |
| Cuota al mes en 12 meses | 18 € ÷ 12 | 1,50 € |
| Tu parte del fondo mínimo | 1.200 € × 4,5 % | 54,00 € |
Ejemplo con los valores iniciales
Una comunidad aprueba un presupuesto ordinario de 12.000 € al año. Tu coeficiente es del 4,5 %, así que tu parte del presupuesto es de 540 € al año, unos 45 € al mes.
El mínimo del fondo es de 1.200 €. Hoy tiene 800 €, que es el 6,67 % del presupuesto, y faltan 400 €. Tu parte de esa diferencia es de 18,00 €. Si la comunidad decide completarlo en 12 meses, serían 1,50 € al mes por encima de tu cuota ordinaria.
Si el fondo estuviera vacío, faltarían 1.200 €, tu parte sería de 54,00 €.
Para qué sirve el fondo
La ley lo destina a obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, y a las obras de accesibilidad y de eficiencia energética que recoge. Con cargo al fondo, la comunidad también puede contratar un seguro de daños o un mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales.
La idea es tener un colchón para que un imprevisto, como una avería en el ascensor o en el tejado, no obligue a pedir enseguida una cuota extraordinaria a todos los vecinos.
Diferencia con la derrama
El fondo de reserva es un ahorro continuo de la comunidad, con un mínimo fijado por ley. La derrama es una cuota extraordinaria para pagar una obra o un gasto concreto. Si quieres calcular tu parte de una derrama, usa la calculadora de derrama de comunidad. Si la obra es una mejora, mira también el aumento de renta por obras de mejora.
Qué no incluye
- No sustituye a los acuerdos de tu junta: ella aprueba el presupuesto y la forma de dotar el fondo.
- No cuenta intereses ni gastos bancarios de la cuenta de la comunidad.
- No incluye el resto de gastos de tu vivienda, como el IBI.
- Si el presupuesto cambia, el mínimo cambia con él.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio tener fondo de reserva en una comunidad?
Sí. La ley dice que existirá en la comunidad de propietarios un fondo de reserva. Debe tener al menos el 10 % del último presupuesto ordinario.
¿Se calcula sobre el presupuesto o sobre el gasto real?
La ley habla del último presupuesto ordinario, es decir, el aprobado por la junta. No habla de lo que se haya gastado de verdad en el año.
¿El dinero del fondo es mío si vendo mi vivienda?
No. El fondo pertenece a la comunidad a todos los efectos. Si vendes, no te llevas una parte; lo que se suele acordar con quien compra es el pago de las cuotas pendientes.
¿Puede la junta fijar un fondo mayor al 10 %?
Sí. El 10 % es el mínimo. La junta puede acordar una cantidad superior si lo considera necesario.
¿Qué pasa si el fondo está por debajo del mínimo?
Que la comunidad tiene que dotarlo hasta llegar a esa cantidad, con aportaciones de los propietarios según su coeficiente. Esta calculadora te dice cuánto sería tu parte y en cuántas cuotas.
¿Esta cuenta vale para cualquier comunidad?
Sirve para comunidades en régimen de propiedad horizontal en España. Los estatutos o los acuerdos de la junta pueden concretar más la forma de aportar.