En resumen
- En España, tras unas obras de mejora, la renta anual puede subir el capital invertido por el interés legal del dinero más 3 puntos, con un tope del 20 % de la renta.
- Con una renta de 700,00 € y una obra de 12.000,00 € con 2.000,00 € de subvención, la renta sube 52,08 € al mes y pasa a 752,08 €.
- El tope del 20 % de una renta de 700,00 € es 1.680,00 € al año; esa subida de 625,00 € al año queda muy por debajo.
- La subida solo se permite si el contrato lleva 5 años (7 si el arrendador es una empresa), salvo pacto en contrario.
¿Cuánto puede subir la renta por obras de mejora?
La renta anual puede subir el capital invertido en la mejora multiplicado por el interés legal del dinero más 3 puntos, y nunca más del 20 % de la renta vigente. Lo dice el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que solo vale para España. Esta calculadora te da la subida al mes, la renta nueva y el tope.
Para el cálculo se descuentan antes las subvenciones públicas. Si la obra afecta a varias viviendas del edificio, solo te toca tu parte. Es una estimación: el contrato puede pactar otra cosa.
Cómo usar la calculadora
- Renta mensual vigente: la que pagas cuando terminan las obras.
- Años de contrato: los cumplidos en ese momento. Si no llegan al plazo, la calculadora te avisa.
- Coste de la obra y subvenciones: lo que gastó el arrendador y lo que le pagó una administración pública. Pon 0 si no hubo ayudas.
- A qué viviendas afecta: si la obra es solo de tu vivienda, no hace falta más. Si afecta a varias, elige el reparto y escribe tu cuota o tu superficie y el total.
- Opciones avanzadas: si el arrendador es una empresa y el interés legal del dinero, que puedes cambiar.
Cómo se calcula
Capital = coste de la obra − subvenciones Tu parte = capital × cuota de tu vivienda ÷ suma de cuotas afectadas Subida anual = tu parte × (interés legal + 3 puntos) Tope = renta mensual × 12 × 20 % Subida al mes = menor de las dos subidas ÷ 12
El interés legal del dinero fue del 3,25 % en 2026, así que el tipo es del 6,25 %. Lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado y se toma el del momento en que terminan las obras.
Ejemplo con números
Pagas 700,00 € al mes y llevas 6 años de contrato. El propietario hace una obra de 12.000,00 € y recibe 2.000,00 € de subvención. La obra es solo de tu vivienda.
| Paso | Cantidad |
|---|---|
| Capital invertido | 10.000,00 € |
| Subida anual (6,25 %) | 625,00 € |
| Tope (20 % de la renta anual) | 1.680,00 € |
| Subida al mes | 52,08 € |
| Renta nueva | 752,08 € |
La renta sube un 7,44 %. De cada 100 € que pagabas, pasas a pagar unos 107,44 €. Como 625,00 € es menos que 1.680,00 €, no actúa el tope.
Cuando la obra afecta a varias viviendas
Si el edificio está en propiedad horizontal, el capital se reparte entre las fincas afectadas según su cuota de participación. Si tu vivienda tiene un 5 % y las afectadas suman un 25 %, te corresponde una quinta parte del capital.
Si no hay propiedad horizontal, el reparto se hace por acuerdo entre el arrendador y los arrendatarios. Sin acuerdo, se hace por la superficie de cada finca. Por eso la calculadora admite cuotas o metros cuadrados.
Cuándo no se puede subir la renta
- Antes del plazo: la subida del artículo 19.1 exige 5 años de contrato, o 7 si el arrendador es persona jurídica.
- Si el contrato lo excluye: la ley dice «salvo pacto en contrario».
- Si es una reparación normal: la mejora debe ir más allá de la conservación de la vivienda, que corre a cargo del arrendador.
- Con acuerdo previo: en cualquier momento se pueden pactar obras y una subida, sin que se reinicien los plazos del contrato (art. 19.4).
Cuándo empieza a pagarse
La subida llega el mes siguiente a que el arrendador te avise por escrito, ya terminadas las obras. El aviso debe incluir los cálculos y copias de los documentos del coste. Revisa que la cuenta coincida con la de esta calculadora.
Para otras subidas, mira la actualización anual con el IRAV o el límite en zona tensionada. Para los plazos del contrato, la prórroga del alquiler. La fuente oficial es el artículo 19 de la LAU en el BOE.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir la renta si hay obras de mejora?
Hasta el capital invertido por el interés legal más 3 puntos al año, con un máximo del 20 % de la renta. Con 10.000,00 € de capital y un tipo del 6,25 %, son 625,00 € al año.
¿Se descuentan las subvenciones?
Sí. El capital invertido es el coste de la obra menos las subvenciones públicas. Con una obra de 12.000,00 € y 2.000,00 € de ayuda, se calcula sobre 10.000,00 €.
¿Qué interés legal se usa?
El del momento en que terminan las obras, más 3 puntos. En 2026 el interés legal del dinero es del 3,25 %, y por eso sale un 6,25 %.
¿Puede subirme la renta si llevo 3 años en la vivienda?
Por la regla del artículo 19.1, no: hacen falta 5 años, o 7 si el arrendador es una empresa. Solo cabría con un acuerdo entre las dos partes.
¿Quién paga las obras de conservación?
El arrendador. Las reparaciones necesarias para que la vivienda siga habitable no dan derecho a subir la renta; solo las mejoras.
¿Esta subida se suma a la actualización anual?
Son dos cosas distintas. La actualización anual sigue el índice que marque el contrato o la ley; la subida por mejoras depende de la obra. Esta calculadora solo hace la segunda.