En resumen
- En España, un alquiler de vivienda habitual dura como mínimo 5 años si el arrendador es persona física, y 7 si es una empresa, aunque el contrato diga menos.
- Con un contrato de 1 año y 800 € al mes, tienes 4 años de prórroga obligatoria: 38.400 € de alquiler.
- Si nadie avisa a tiempo, el contrato sigue hasta 3 años más: con 800 € al mes, 28.800 €.
- El arrendador debe avisar con 4 meses de antelación y tú con 2 meses para no continuar tras el plazo mínimo.
¿Cuánto dura la prórroga de un contrato de alquiler?
En un alquiler de vivienda habitual en España, el contrato dura como mínimo 5 años si el arrendador es una persona física, y 7 años si es una empresa. Si firmaste por menos, se prorroga solo, año a año, hasta llegar a ese mínimo. Después, si nadie avisa, puede seguir hasta 3 años más. Esta calculadora es solo para España.
Lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, en sus artículos 9 y 10. En otros países las reglas son distintas.
Cómo usar la calculadora
- Fecha de inicio. La del contrato o la de entrega de las llaves, si fue después.
- El arrendador es. Una persona (5 años) o una empresa (7 años).
- Duración pactada. Los años que pone tu contrato. Si pone menos de 1 año, la ley lo entiende de 1 año.
- Renta mensual al acabar el plazo pactado, y, en opciones avanzadas, cuánto sube cada año.
Verás cuándo acaba el plazo mínimo, cuántos años de prórroga obligatoria tienes, la fecha tope con la prórroga tácita, los avisos y el alquiler total.
Cómo se calcula
plazo mínimo = el mayor entre la duración pactada y 5 años (7 si es empresa) fin del plazo mínimo = inicio + plazo mínimo − 1 día fin con prórroga tácita = fin del plazo mínimo + 3 años prórrogas obligatorias = plazo mínimo − duración pactada
- Prórroga obligatoria (art. 9.1). Cada año que falta para el mínimo se prorroga solo. Tú puedes irte avisando 30 días antes de que acabe cada año. El arrendador no puede negarse.
- Prórroga tácita (art. 10.1). Cumplido el mínimo, el contrato sigue por años hasta 3 más, salvo que el arrendador avise con 4 meses, o tú con 2 meses, de que no quieres renovar. Una vez dentro de la tácita, tú puedes salir avisando 1 mes antes de cada año.
- Alquiler. Cada año de prórroga se paga la renta mensual por 12. Si la renta sube cada año, se aplica el porcentaje año a año.
Ejemplo
Contrato de vivienda que empezó el 1 de febrero de 2022, con un arrendador persona física, 1 año de duración y 800 € al mes.
| Dato | Resultado |
|---|---|
| Plazo mínimo | 5 años |
| Fin del plazo mínimo | 31 de enero de 2027 |
| Años de prórroga obligatoria | 4 años |
| Alquiler en la prórroga obligatoria | 38.400,00 € |
| Fecha tope con prórroga tácita | 31 de enero de 2030 |
| Alquiler en la prórroga tácita (máximo) | 28.800,00 € |
| Alquiler total de las prórrogas | 67.200,00 € |
De cada 100 euros que pagarías en las prórrogas, unos 57 corresponden a la obligatoria y unos 43 a la tácita.
Avisos y plazos que te interesan
- El arrendador debe avisarte con al menos 4 meses de antelación a que acabe el plazo mínimo. En el ejemplo, antes del 30 de septiembre de 2026.
- Tú debes avisar con al menos 2 meses. En el ejemplo, antes del 30 de noviembre de 2026.
- Desistir. Pasados 6 meses desde el inicio, puedes dejar la vivienda avisando con 30 días (art. 11), sin indemnizar al arrendador.
- Necesidad de la vivienda. Si el arrendador es persona física y lo puso en el contrato, puede recuperarla pasado el primer año con 2 meses de aviso (art. 9.3).
Para saber qué cobra el inquilino si no renuevan, mira la indemnización por no renovar el alquiler. Si tu plazo acaba pronto, la prórroga extraordinaria puede añadir hasta 2 años más.
Qué cambia desde el 15 de noviembre de 2026
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10.1 desde el 15 de noviembre de 2026. La calculadora aplica el texto en vigor a 6 de noviembre de 2026. Si tu plazo mínimo acaba después, comprueba el texto consolidado en el BOE antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años puedo quedarme en un alquiler si el contrato dice 1 año?
Hasta 5 años, si el arrendador es persona física, o 7 si es una empresa, porque el contrato se prorroga cada año. Después, hasta 3 años más si nadie avisa. Tú puedes irte antes avisando con 30 días.
¿Puede el arrendador echarme antes de los 5 años?
Solo si el contrato dice de forma expresa que necesitará la vivienda para él o su familia y, pasado el primer año, te avisa con 2 meses. Si no, no puede negar las prórrogas.
¿Cuánto tiempo antes debo avisar para irme?
Durante el plazo mínimo, 30 días antes de que acabe cada año. Al llegar al mínimo, 2 meses antes. Ya en la prórroga tácita, 1 mes antes de cada año.
¿La renta sube durante las prórrogas?
Solo si el contrato lo prevé. La subida se hace con la regla del contrato y la ley de vivienda. Mira la actualización de la renta con el IPC.
¿Se aplica a cualquier contrato de alquiler?
Para vivienda habitual firmada desde el 6 de marzo de 2019. Los alquileres de temporada, de locales o anteriores a esa fecha tienen otras reglas.