En resumen
- En un alquiler de vivienda habitual de 800,00 € al mes, la fianza obligatoria es de 800,00 €, una mensualidad.
- Con esa renta, la garantía adicional (aval o depósito extra) puede llegar a 1.600,00 €, dos mensualidades, en contratos de hasta cinco años.
- En un local de 1.500,00 € al mes, la fianza es de 3.000,00 €: dos mensualidades, y la ley no limita la garantía adicional.
- En un alquiler de temporada de 650,00 €, la garantía adicional no puede pasar de 650,00 €, una mensualidad.
Cuánta fianza pueden pedirte en un alquiler
En un alquiler de vivienda, la fianza es de una mensualidad de renta. En un local u otro uso distinto de vivienda, son dos. Es obligatoria y se paga en metálico al firmar. Así lo fija el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Esta página es solo para España. Con una renta de 800,00 € al mes, la fianza de una vivienda habitual es de 800,00 €. Con un local de 1.500,00 € al mes, es de 3.000,00 €.
Garantía adicional: el máximo que permite la ley
Además de la fianza, casero e inquilino pueden pactar una garantía adicional: un aval, un depósito extra u otra forma de asegurar el pago. La ley pone un límite que depende del tipo de contrato:
| Tipo de alquiler | Garantía adicional máxima |
|---|---|
| Vivienda, contrato de hasta 5 años (7 si el casero es una empresa) | 2 mensualidades |
| Vivienda de temporada o temporal | 1 mensualidad |
| Vivienda en contrato más largo, o uso distinto de vivienda | Sin tope legal: se pacta |
Con 800,00 € de renta, un contrato de vivienda de cinco años admite hasta 1.600,00 € de garantía adicional. En total, al firmar, puedes tener que adelantar como máximo 2.400,00 €: la fianza más esa garantía. En un alquiler de temporada de 650,00 € al mes, la garantía adicional no puede pasar de 650,00 €.
El plazo de 5 o 7 años es el que marca el artículo 9 de la misma ley. Si el contrato dura menos, se prorroga hasta llegar a ese mínimo, y el límite sigue siendo el mismo.
Qué no pueden exigirte
En ningún caso pueden obligarte a contratar un seguro de impago de renta ni coberturas parecidas. Si una cláusula te lo pide, no se ajusta al artículo 36.5. La garantía adicional se pacta: no es una obligación legal como la fianza.
La fianza al prorrogar el contrato
Durante los cinco primeros años (siete si el casero es una empresa), la fianza no se actualiza, aunque suba la renta. Cada vez que el contrato se prorroga después, el casero puede pedir que la fianza suba hasta una o dos mensualidades de la renta de ese momento. Tú puedes pedir que baje si la renta ha bajado.
Por ejemplo, si la renta pasa de 800,00 € a 850,00 € al prorrogarse, la fianza puede pasar a 850,00 €. Son 50,00 € más. Si quieres ver cuánto sube la renta con el IPC, usa la actualización de la renta con IPC.
Cómo usar la calculadora
- Escribe la renta mensual del contrato.
- Elige si es vivienda habitual, de temporada o un uso distinto de vivienda.
- Indica si el casero es persona física o empresa y, en vivienda habitual, la duración pactada.
- Escribe la garantía adicional que te piden. Si te piden más del máximo, verás cuánto sobra.
- En opciones avanzadas puedes añadir la renta de una prórroga o marcar que el inquilino es una administración pública, que no paga fianza cuando la renta sale de su presupuesto.
Un ejemplo completo
Alquilas una vivienda habitual a una persona física por 800,00 € al mes, con contrato de cinco años. Te piden 2.000,00 € de aval además de la fianza. La fianza es de 800,00 € y el máximo de garantía adicional es de 1.600,00 €. Te piden 400,00 € de más. Lo que sí podría pedirte el casero es un aval de hasta 1.600,00 €.
Es una estimación con el texto de la ley de ese día. El apartado 5 del artículo 36 procede de un real decreto-ley que el Congreso aún debe convalidar, así que conviene comprobar que sigue vigente al firmar.
Preguntas frecuentes
¿Dónde se guarda la fianza que pago?
El casero debe depositarla en el organismo que fije tu comunidad autónoma. Al terminar el alquiler te la devuelven. Si pasa un mes desde que entregas las llaves sin devolvértela, el saldo genera el interés legal.
¿Puede el casero pedirme más de dos mensualidades de garantía en una vivienda?
En contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el casero es una empresa), no. Si el contrato es más largo, la ley no pone tope y se pacta entre las partes.
¿La garantía adicional incluye la fianza?
No. Son dos cosas distintas. La fianza es obligatoria y va en metálico. La garantía adicional es voluntaria y se suma a ella.
¿Y si alquilo una habitación o una vivienda de temporada?
Si es un alquiler de vivienda, la fianza es de una mensualidad. Si es temporal, la garantía adicional no puede pasar de una mensualidad.
¿Puede el casero quedarse la fianza al final?
Solo si hay desperfectos que no se deban al uso normal o rentas sin pagar. Para que quede claro, ambas partes deben firmar un documento con el estado de la vivienda al terminar.
¿Qué pasa si el inquilino es una administración pública?
Las administraciones públicas no tienen que prestar fianza cuando la renta se paga con su presupuesto. Hay una casilla en opciones avanzadas para ese caso.