En resumen
- Heredar a medias una vivienda de 250.000 € cuesta unos 1.997 € a cada heredero, con 1.000 € de sucesiones.
- La notaría y el registro de una vivienda de 250.000 € suman unos 884 €, y la plusvalía municipal puede ser de 1.080 €.
- Si no hay testamento, la notaría sube unos 150 € por el acta de declaración de herederos.
- El impuesto de sucesiones es el gasto que más cambia: según la comunidad va de casi nada a miles de euros.
¿Cuánto cuesta heredar una vivienda?
Heredar una vivienda de 250.000 € entre dos hermanos cuesta unos 1.997 € a cada uno, si el impuesto de sucesiones de cada uno es de 1.000 €. Sin ese impuesto, los gastos de toda la vivienda (notaría, registro, plusvalía y certificados) suman unos 1.994 €.
Es una estimación. El dato que más cambia es el impuesto de sucesiones, porque cada comunidad autónoma lo calcula a su manera. Esta calculadora sirve solo para España.
Cómo usar la calculadora
- Escribe el valor de la vivienda el día del fallecimiento.
- Indica tu parte. Si sois tres hermanos a partes iguales, pon 33,33.
- Di si había testamento. Si no lo había, hace falta un acta notarial de herederos.
- Escribe tu impuesto de sucesiones. Calcúlalo antes con la calculadora de impuesto de sucesiones y pon aquí la cifra.
- Para la plusvalía, mira en el recibo del IBI el valor catastral del suelo, y pregunta en el ayuntamiento su tipo.
En «Opciones avanzadas» puedes cambiar el coeficiente y la bonificación del ayuntamiento, el acta, los certificados y otros trámites que contrates.
Los gastos, uno a uno
- Impuesto de sucesiones. Lo paga cada heredero según lo que recibe. Hay reducciones y bonificaciones que dependen de la comunidad y del parentesco. Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, ampliables otros 6 si lo pides a tiempo.
- Notaría. Es la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia. Se calcula con la escala del Real Decreto 1426/1989, con una rebaja del 5 % y el 21 % de IVA. Más un extra estimado de 150 € por folios y copias.
- Registro de la propiedad. Para inscribir la vivienda a tu nombre. Escala del Real Decreto 1427/1989, con tope de 2.181,67 € antes de rebaja e IVA.
- Plusvalía municipal. Se paga al ayuntamiento por el aumento del valor del suelo. En herencias, el plazo es de 6 meses prorrogables otros 6. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % si la hereda un hijo, el cónyuge o un padre. Su detalle está en la calculadora de plusvalía municipal. Los coeficientes máximos que usa esta página son los vigentes hoy; el Real Decreto-ley 29/2026 prevé otros desde el 1 de diciembre de 2026, así que, si tu ayuntamiento ya aplica los nuevos, escríbelos en «Coeficiente».
- Certificados y copias. Defunción, últimas voluntades y seguros de vida. Unos 30 € en total.
Si no se firma la escritura de herencia, el IBI sigue llegando a nombre del fallecido.
Ejemplo: vivienda de 250.000 € entre dos hermanos
| Concepto | Toda la vivienda | Cada hermano (50 %) |
|---|---|---|
| Plusvalía (suelo de 40.000 €, 15 años, tipo del 30 %) | 1.080 € | 540 € |
| Notaría | 622 € | 311 € |
| Registro | 262 € | 131 € |
| Certificados | 30 € | 15 € |
| Suma sin sucesiones | 1.994 € | 997 € |
Si cada uno paga 1.000 € de sucesiones, el total para cada hermano sale en 1.997 €.
Sin testamento, la notaría sube unos 150 € y los gastos de toda la vivienda quedan en unos 2.144 €.
Plazos que conviene tener presentes
Desde el fallecimiento tienes 6 meses para presentar sucesiones y plusvalía. Se pueden prorrogar otros 6 si lo pides dentro de los 5 primeros meses. Pasado el plazo hay recargos, y la inscripción en el registro no tiene plazo legal, pero hasta que no se hace no puedes vender ni hipotecar la vivienda.
Cómo pagar menos
- Mira si tu comunidad bonifica sucesiones: en algunas, la cuota para hijos y cónyuge se queda casi en cero.
- Pide en el ayuntamiento la bonificación de la plusvalía por herencia.
- Si es más barato, comprueba si la plusvalía por método real (ganancia real) sale menor que la objetiva.
- Repartir la escritura entre todos los herederos en una sola firma evita pagar la notaría varias veces.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la notaría y el registro de una herencia?
Los herederos, en proporción a lo que reciben, salvo que pacten otro reparto. Aquí se divide por tu porcentaje de la vivienda.
¿Hay que pagar plusvalía si el fallecido la compró más cara que su valor actual?
Si no hubo aumento de valor del suelo, no hay plusvalía. La calculadora de plusvalía municipal lo comprueba con el método real.
¿Cuánto tarda en estar la vivienda a mi nombre?
Depende de la notaría y del registro. Cuenta con varias semanas desde la firma, sin plazos legales para la inscripción.
¿Puedo renunciar a la herencia para no pagar nada?
Sí, pero pierdes la vivienda. Hazlo ante notario y antes de aceptar, que se consideraría aceptada si la vendes o la usas.
¿Y si luego vendo la vivienda heredada?
Es otra operación, con su propio IRPF y su plusvalía. Mira la calculadora de IRPF por venta de vivienda.
Fuentes
- Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE).
- Ley reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (BOE).
- Real Decreto-ley 8/2023, art. 24: coeficientes de la plusvalía.
- Aranceles de notarios y registradores: RD 1426/1989 y RD 1427/1989.
Estas cifras son una estimación para orientarte. Confirma el importe final con tu notaría y tu ayuntamiento.